La riqualificazione degli impianti sportivi delle squadre di calcio italiane di serie A, B e C richiederà nei prossimi dieci anni un investimento complessivo di 2,5 miliardi di euro, con effetti positivi sull’economia generale quantificabili in circa 9 miliardi di euro e 2.600 posti di lavoro. Sono alcuni dei dati del Terzo Osservatorio sulla sostenibilità e sulla sicurezza, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Johnson Controls, presentato nel corso del 27° Forum a Santa Margherita Ligure.
La terza edizione dell’Osservatorio si focalizza sul valore aggiunto generato dalla sostenibilità applicata, nelle sue complesse e variegate declinazioni, nei comparti immobiliari più interessanti per gli investitori: alberghi, residenze per studenti, e appunto stadi calcistici. Il processo di realizzazione di manufatti architettonici è diventato più complesso e interconnesso, con infrastrutture al servizio della domanda.
In questa prospettiva lo stadio come prodotto immobiliare e funzionale compie un salto di qualità, da mero asset a infrastruttura strategica, capace di generare benefici territoriali ed economici. Oltrepassata la lunga fase di concertazione tra privato ed ente pubblico, la riqualificazione, o la nuova edificazione di strutture sportive, rappresentano un'opportunità per gli investimenti immobiliari nel medio-lungo periodo in Italia.
Obsolescenza degli impianti
Il comparto trainante è quello delle infrastrutture sportive della serie A, con 700 milioni di euro necessari per l'ammodernamento.
Come emerge dall’Osservatorio di Scenari Immobiliari e Johnson Controls, secondo la Figc (Federazione italiana gioco calcio), l’età media degli impianti italiani di serie A utilizzati nella stagione sportiva 2017-2018 è di 61 anni: la quasi totalità delle strutture non registra da lunghissimo tempo lavori di rinnovamento e di adattamento alle nuove norme di sicurezza.
Impressionante la sproporzione tra l'Italia e gli altri paesi europei in questo campo. Da noi, negli ultimi dieci anni, sono stati investiti 180 milioni di euro a fronte dei 15 miliardi di euro convogliati nella modernizzazione degli stadi del resto dell’Europa (Fonte: Politecnico di Milano, Osservatorio innovazione digitale nell’industria dello sport).
La nuova normativa, approvata di recente in Italia, vuole stimolare la riqualificazione sostenibile, a livello tecnologico e ambientale, sviluppando al tempo stesso servizi diversificati per generare nuovi flussi di cassa provenienti da servizi e strutture non-sportive come musei dedicati alla squadra proprietaria dell’impianto, business center, palestre, piscine, ristoranti, vendita dei diritti collegati al nome dello stadio, sky boxes, solo per citarne alcuni.
Gli stadi come promotori di sinergie
L’adeguamento degli impianti ai nuovi standard qualitativi, funzionali e strutturali può portare a scindere, o ad allentare, il legame tra i risultati sportivi e quelli economici rendendoli più indipendenti. Lo stadio assume il ruolo di promotore di sinergie: la funzione principale è quella di un'infrastruttura alla quale vengono affiancate (integrate) altre destinazioni d’uso. L’impianto sportivo diventa, così, punto di riferimento multifunzionale all’interno di un tessuto urbano: le opportunità di crescita che ne derivano possono generare risvolti positivi anche grazie al ruolo di attivatore sociale e culturale che può ricoprire uno stadio di nuova concezione.
"Abbracciando tematiche relative alla rigenerazione urbana, la riqualificazione delle strutture legate alla destinazione sportivo-agonistica deve porsi il fine ultimo di incrementare la vivibilità del territorio, aumentando l'interesse complessivo e i fondamentali economici ad esso legati -commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari-. La capacità attrattiva che ne deriva può essere un volano per l’intera filiera immobiliare: gli sviluppi urbani contemporanei vedono nel modello di città policentrica la strategia più qualificante. Nuovi riferimenti urbani e rinnovate emergenze territoriali diventano i tasselli fondamentali per attivare processi e strategie di evoluzione sociale ed economica. Lo stadio, inteso come spazio di aggregazione all’interno del più complesso organismo urbano, trova nella città contemporanea una funzione di servizio per la collettività, attirando tipologie di utenti eterogenee per estrazione sociale, età e livello culturale. Gli stadi diventano nuovi protagonisti della vita urbana, incrementando il valore del percepito fisico e immobiliare del contesto".
"La tecnologia sta cambiando il campo di gioco creando una nuova esperienza di visione dello sport, ma anche del ruolo che uno stadio può svolgere come magnete urbano -aggiunge Francesco Giaccio, managing director Johnson Controls Italia-. Stadi e centri sportivi diventano i luoghi privilegiati dove vedere in azione la tecnologia al servizio dell’intrattenimento, una tecnologia che offre comfort e sicurezza al tifoso e flessibilità allo stadio, che riesce così ad accogliere tifosi e appassionati alla ricerca di un’esperienza sempre più coinvolgente e immersiva sia degli eventi sportivi sia di quelli extra sportivi".
Sicurezza, comfort e polifunzionalità
Nel concepire uno stadio contemporaneo si devono immaginare (prima ancora che progettare) ambienti pensati per le persone, con il massimo livello di comodità e sicurezza. Gli spalti sono gli elementi architettonici chiave in ogni impianto di calcio. Le caratteristiche delle gradinate determinano in larga parte la qualità dell’esperienza dello spettatore per quanto riguarda comodità, visuale, atmosfera e coinvolgimento nell’azione sul terreno di gioco, e quindi fidelizzazione. La tecnologia sta intervenendo in modo non invasivo a vantaggio degli spettatori per offrir loro maggiore sicurezza e benessere e più emozioni nell'esperienza dell’evento sportivo. In definitiva, un buon progetto di impianto sportivo dovrebbe soddisfare tre requisiti obbligatori: sicurezza, comfort e polifunzionalità.
Gli stadi del futuro saranno un ecosistema che incorpora la sostenibilità sociale, economica e ambientale. È già in atto la trasformazione da smart stadium a smart village, un super blocco urbano che offre opportunità di sport e ricreazione sette giorni alla settimana, al centro di uno snodo/polarità (hub) altamente connessa, formato da infrastrutture e sistemi di trasporto nei quali le persone vivono, lavorano e giocano.
