Sonae Sierra, uno dei primattori mondiali sulla scena dell'immobiliare commerciale con particolare riferimento agli shopping centre, ha lanciato in Spagna il veicolo di investimento immobiliare "Socimi" (un acronimo spagnolo per Reit, equivalente alla Siiq in Italia), Ores, insieme alla società di servizi finanziari spagnola Bankinter, che investirà circa 400 milioni di euro in asset commerciali situati in posizioni strategiche di Spagna e Portogallo.
Il principale focus degli investimenti riguarderà ipermercati, supermercati, parchi commerciali e negozi high street.
Utile netto diretto (direct net profit): LFL cresce dell'8%
La comunicazione di Ores avviene nel contesto dei risultati economico-finanziari del 2016. L'utile netto (net profit) di Sonae Sierra è aumentato del 28% salendo a 181 milioni di euro nel 2016, dai 142 milioni registrati nel 2015. In termini like-for-like (LFL), ed escludendo l’impatto dei cambi valutari, l’utile netto diretto è aumentato dell’8% grazie all'andamento dei centri commerciali, alla crescita dei servizi professionali e a tassi d’interesse più bassi.
A valore assoluto l’utile netto diretto (direct net profit), è 57 milioni, leggermente inferiore ai 61 milioni del 2015, in parte a causa del programma di capital recycling attuato dalla società, che ha consentito di realizzare 13,3 milioni di ricavi dalle vendite delle proprietà.
Il capital recycling portato avanti da Sonae Sierra mira ad esporre ulteriormente la società a nuove opportunità di sviluppo, riducendo le sue quote di proprietà in centri commerciali maturi nei quali l’azienda mantiene tuttavia una quota minoritaria, garantendo agli investitori di maggioranza un completo allineamento di interessi.
L’utile netto indiretto sale a 125 milioni, +54% rispetto agli 81 milioni del 2015. La variazione positiva si deve al maggior valore creato dagli investimenti immobiliari, legati alla forte compressione dei rendimenti in Europa, e al valore creato dall'apertura di Parklake in Romania.
Portfolio europeo
In termini operativi, le vendite dei tenant nel portafoglio europeo sono aumentate del 3,4% like-for-like nel 2016: questo andamento rispecchia la ripresa del mercato in generale e, aggiunge Sonae, la qualità dei centri commerciali "riconosciuti come shopping destination di grande richiamo".
Il Brasile ha mantenuto un ritmo stabile, con aumento sotto l'1% (+0,9%) nelle vendite dei tenant, nonostante il complesso contesto macro-economico del paese.
Il tasso di occupancy globale del portafoglio è salito al 96,6%, e a livello europeo tale indice è al 97,1% migliorando anche in Brasile.
"I forti risultati operativi nel 2016 hanno sottolineato la qualità e la reputazione dei nostri centri commerciali, con innalzamenti positivi delle vendite e dei tassi di occupancy dei tenant a livello globale -è il commento di Fernando Guedes Oliveira, Ceo di Sonae Sierra-. Abbiamo aperto con successo Parklake in Romania e abbiamo due ulteriori centri commerciali in fase di sviluppo in Marocco e Colombia, in co-proprietà, così come espansioni in via di sviluppo in Portogallo e Spagna. Il successo riscontrato dalla nostra strategia di capital recycling e la crescita dei servizi professionali a terze parti ci pone in una posizione eccellente all'inizio del 2017".
Sonae Sierra misura il Nav sulla base delle linee guida pubblicate nel 2007 da Inrev (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles). Sulla base di tale metodologia, il Nav di Sonae Sierra al 31 dicembre 2016 equivale a 1.418 milioni, +20% rispetto ai 1.180 milioni registrati nel 2015. La crescita del Nav si deve all’incremento dell'utile netto e al cambio favorevole del Real brasiliano.
Fornitura di servizi e nuova Socimi (Siiq)
Nel 2016 Sonae Sierra ha firmato un totale di 150 nuovi contratti nella fornitura a terzi di servizi: 136 contratti di development services in 10 aree geografiche, e 14 contratti per il property management e attività di leasing, in 4 aree.
Lavori in corso: dalla Colombia al Marocco
Fra i lavori in corso, segnaliamo quelli su Jardín Plaza Cúcuta (Colombia), Zenata Shopping Centre (Marocco) e McArthurGlen Designer Outlet Málaga (Spagna), e l'espansione di NorteShopping (Portogallo).
Il debutto in Colombia si concretizzerà (inaugurazione 2018) nel nuovissimo centro commerciale a Cúcuta: 43.000 mq di Gla, grazie a un investimento di 47 milioni di euro.
In Marocco, Zenata Shopping Centre offrirà a Casablanca più di 250 negozi su 85.000 mq di Gla.
La joint venture tra Sonae Sierra e McArthurGlen per lo sviluppo del Designer outlet McArthurGlen Málaga (Spagna), prevede un investimento di 115 milioni per la creazione di un designer outlet con 30.000 mq di Gla. Offrirà un mix di oltre 170 marchi fra designer di lusso, catene internazionali e locali. La prima fase aprirà nel 2018 con 100 negozi.
Struttura del debito e LTV
Fra gli indicatori economico-finanziari ricordiamo la struttura del debito che vede le banche al primo posto (657 milioni di euro), seguite dagli strumenti obbligazionari. Nel 2016, la società ha rifinanziato il debito di sette centri commerciali con un rifinanziamento complessivo di circa 560 milioni di euro.
Il costo medio ponderato del debito al 31 dicembre 2016 di Sonae Sierra si attesta al 4,0%, 10 punti sotto al livello del 2015. Escludendo il Brasile, il costo medio del debito è pari al 3,1%.
"Gli indicatori finanziari -fa notare Sonae Sierra- evidenziano la forza finanziaria e l’approccio prudente e solido che caratterizza la società, con un Loan-to-Value (LTV) del 27,8%. Il valore più basso dell’indicatore di sviluppo è giustificato dall’apertura di Park Lake, che è passato da proprietà in fase di sviluppo a investment property".
Ricordiamo che il LTV sfiorava il 43% nel 2012 e il 44% l'anno dopo.
