Scenari Immobiliari, “Per il prossimo triennio Sgr ottimiste su crescita e diversificazione”

Il 2017 è stato l’anno d’oro per il risparmio gestito in immobili a livello mondiale: il patrimonio delle diverse forme di fondi immobiliari (quotati, non quotati, Reit), in continua crescita, alla fine dell’anno ha raggiunto 2.830 miliardi di euro, +8% sul 2016, con il secondo miglior risultato storico. La composizione tipologica è stabile, con il 77% del patrimonio in mano ai Reit. Questi sono alcuni dati stemmatici in rilievo oggi alla presentazione del Rapporto 2018 I Fondi immobiliari in Italia e all’estero, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Studio Casadei che ha curato la parte di analisi finanziaria.

In Italia la ripresa del mercato immobiliare si consolida e il comparto dei fondi immobiliari continua a crescere in modo sostenuto. Nel corso del 2017 il Nav dei fondi immobiliari, in base alla chiusura dei bilanci, è arrivato a 53 miliardi di euro, +10,4% sull’anno precedente. Nel corso del 2018 l’obiettivo dei 55 miliardi di euro è realistico, allineando il nostro Paese al resto d’Europa.

Dopo una lieve flessione nel biennio 2008-2009, il patrimonio dei fondi operativi negli 8 Paesi europei considerati dal Rapporto (Francia, Germania, Gran Bretagna, Lussemburgo, Olanda, Spagna, Svizzera e Italia) ha ricominciato a crescere a un ritmo medio del 7,3% annuo nel periodo 2010-2013, per accelerare negli ultimi anni, con una crescita di circa il dieci per cento nel 2015 e nel 2016 e superiore al sedici per cento nel 2017, quando ha fatto registrare la miglior performance del secolo in corso.

“Nel 2017 l’attività dei fondi immobiliari in Europa è stata importante – commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, illustrando il Rapporto–.  Vendite e acquisizioni di patrimoni, oltre alla costruzione di nuovi veicoli, sono state sostenute da risultati positivi del settore immobiliare e da un clima di rinnovato ottimismo dovuti al consolidamento della crescita economica, alla consistente liquidità circolante e alla sostanziale stabilità dei  tassi che hanno contribuito a confermare più appetibile l’investimento immobiliare rispetto a quello obbligazionario. Le previsioni raccolte per il 2018 tra i principali operatori europei sono di una crescita del patrimonio di oltre il 5%. Anche il numero di fondi è previsto in aumento e l’andamento del primo quadrimestre 2018 conferma il quadro previsionale".

I fondi immobiliari (retail e riservati) in Italia
(valori in milioni di euro, al 31 dicembre di ogni anno)

1. Fondi autorizzati dalla Banca d’Italia che hanno concluso il collocamento (compresi quelli chiusi in chiusura)
2. Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno
3. Finanziamenti effettivamente ricevuti
4. Roe dei fondi retail e di un campione di fondi riserrvati

Aumentano i fondi attivi, indebitamento in calo 

"In Italia, il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai fondi ammonta complessivamente a 58 miliardi di euro, compresi gli investimenti esteri, con un incremento dell’8,4% sul 2016 –commenta  Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari- Sono in aumento i fondi attivi, 420 in totale, anche per l’utilizzo come veicolo da parte dei soggetti esteri che, in modo crescente, operano nel mercato immobiliare italiano. L’indebitamento del sistema fondi è in costante calo e ora ammonta a 24 miliardi di euro, con un’incidenza del 41,3% sul patrimonio, in discesa rispetto, per esempio, al 2010 quando era pari al 57% del sistema.

Per la prima volta, il Rapporto presenta anche i dati relativi alle Sgr del sistema (1.200 addetti), il cui fatturato complessivo nel 2017 è stato di circa 320 milioni di euro. Gli acquisti nel corso dell’anno sono stati pari a 7,6 miliardi di euro a fronte di 4,4 miliardi di dismissioni.

Outlook 2018

Le prospettive per il 2018, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr, sono positive e in linea con l’anno precedente. Il cambiamento politico, al momento, non sembra aver modificato le strategie degli operatori che, anzi sono ottimisti sul prossimo triennio e credono nella crescita del settore, con più fondi e una maggiore diversificazione di prodotti".

Per quanto riguarda le performance attese nei prossimi tre o cinque anni, oltre la metà delle società interpellate si aspetta una stabilità e circa un terzo un miglioramento mentre nessuna Sgr ha dato evidenza di prospettare un peggioramento.

Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi di compravendita degli immobili, le Sgr si attendono una generale stabilità in tutti i comparti, ad eccezione dei capannoni per i quali il 40% delle Sgr si aspetta una moderata contrazione dei valori. Attesi possibili incrementi per il comparto alberghiero per il quale le Sgr si aspettano stabilità (quasi il 50%) o lieve incremento (40%), ma per il quale si registra anche una contenuta percentuale di aspettativa di incremento superiore al sette per cento.

Investimenti e aree geografiche del Paese

Per quanto riguarda gli investimenti, le società considerano come maggiormente ricettive le aree del nord e del centro Italia per tutti i comparti, ad esclusione dell’alberghiero per il quale il centro con il sud e le isole si configurano come le zone maggiormente capaci di attrarre investimenti immobiliari.

I gestori ritengono che il nord ovest del Paese possa essere capace di attirare investimenti principalmente in spazi per il lavoro condivisi (93%), case per gli studenti e uffici (87%), seguiti dal senior housing (80%). Per quanto riguarda il nord est, alto l’interesse per lo sviluppo di capannoni logistici (80%) e industriali (67%), Rsa e senior housing (60%), seguiti da campus tecnologici e superfici per la grande distribuzione.

Il centro Italia risulta interessante per l’investimento in negozi e alberghiero (73%), residenziale finalizzato alla vendita (53%) e per uffici e capannoni logistici (87%). Per quanto riguarda il sud e le isole, le società ritengono che possano essere aree interessanti principalmente per lo sviluppo alberghiero (67%), seguito dalle superfici commerciali destinate alla grande distribuzione (27%).

Il Rapporto è stato presentato da Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari), Francesca Zirnstein (direttore generale di Scenari Immobiliari) e Gottardo Casadei (Studio Casadei), e commentato da Andrea Airò (Torre SGR), Paolo Berlanda (Polis Fondi SGR), Domenico Bilotta (InvestiRE SGR), Gabriele Bonfiglioli (Coima SGR), Andrea Cornetti (Prelios SGR), Manfredi De Marco (Fabrica Immobiliare SGR), Benedetto Giustiniani (Generali Real Estate SGR), Giampiero Schiavo (Castello SGR), Paolo Scordino (DeA Capital Real Estate SGR), Mario Vitiello (BNP Paribas REIM SGR).