La rigenerazione urbana dei territori periferici della Lombardia rappresenta un motore fondamentale per l’economia regionale e nazionale, e per la qualità della vita di milioni di persone. Le aree degradate, dismesse o a rischio degrado coprono una superficie territoriale complessiva di circa 22,6 kmq, con 67.300 edifici, per la quasi totalità (98%) residenziali, da riqualificare, con possibile e benefica rivitalizzazione del tessuto lavorativo e produttivo del territorio grazie al cambio delle destinazioni d’uso verso attività economiche in grado di aumentare il valore. La Lombardia è un interessante laboratorio di analisi, studio e attuazione di modelli rigenerativi dei territori periferici: re-inventare la dimensione metropolitana tramite la restituzione di nuove centralità. Questi sono alcuni dei temi del Rapporto sulle nuove periferie lombarde realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up-Gruppo Unipol, presentato a Milano in occasione del convegno Future Cities.
Un parco d'intervento pari a 91 milioni di kmq
I territori periferici rappresentano un’importante sfida per la costruzione di un’identità urbana allargata alla scala sovralocale, regionale, in grado di affrontare una redistribuzione generale della qualità, delle risorse e delle opportunità. Le aree periferiche devono diventare, tramite processi di rigenerazione, parte integrante, significativa e desiderabile di una regione che ambisca a essere equilibrata, sostenibile, inclusiva e, quindi, resiliente e attrattiva. I possibili processi di rigenerazione urbana del laboratorio lombardo, oltre alle superfici precedentemente stimate, direttamente correlate ad ambiti urbani che hanno visto cessare la loro funzione economica originaria e che potranno vedere una loro riqualificazione in chiave lavorativa, interesseranno circa 250 kmq di superficie territoriale e una Spl (superficie lorda edificabile) di 91 milioni di metri quadrati. Le future funzioni urbane si articoleranno in mix di destinazioni d’uso con prevalenza di superfici abitative, 39,9 milioni di mq (44% circa), seguite da superfici logistiche e produttive (29,6 milioni di mq, pari al 32,5%), direzionali e commerciali (14,3 milioni di mq, 16% circa) e attrezzature di interesse collettivo (7,2 milioni di mq, poco meno dell’8%).
Investimenti pari a oltre 200 miliardi di euro
Tanto possono attivare da qui al 2050 i progetti di trasformazioni di questi territori. “ Non si tratta solo del più grande tema economico lombardo dei prossimi decenni -precisa Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari– ma è anche la sfida per rendere sempre più inclusive e sostenibili le nostre città. È un’occasione unica per intervenire sulle diseguaglianze, dando abitazioni alle fasce più disagiate e anche consentendo un più facile accesso ai servizi. La città a 15 minuti, significa creare nuove centralità e fare in modo che le nuove periferie siano concepite in modo diverso dal passato. Luoghi integrati e gradevoli dove vivere, lavorare e socializzare. Il tutto con attenzione all’ambiente e alla sicurezza delle persone”.
“Con progetto INoltre. Sharing the city -aggiunge Giuseppe Lobalsamo, responsabile direzione immobiliare Gruppo Unipol- abbiamo posto il nostro impegno e la nostra attenzione sul tema della rigenerazione urbana delle periferie sia attraverso iniziative di urbanismo tattico e coinvolgimento dei quartieri, sia attraverso l’avvio di un Think Tank interdisciplinare a supporto dell’intero progetto. Un Think Tank che vede, e vedrà sempre di più in future, il coinvolgimento di personalità accademiche, della società civile, di istituzioni oltre che di associazioni, imprenditori e professionisti di fama internazionale a garanzia della coerenza, dell’etica, della sostenibilità e della qualità dei nostri progetti".
I processi di rigenerazione urbana lombardi hanno tra gli obiettivi principali quello di ricostruire, nell’accezione più ampia del termine, il tessuto urbano vuoi attraverso interventi sul costruito vuoi per tramite di percorsi funzionali alla ripresa delle attività economiche, all’integrazione sociale e alla convenienza imprenditoriale. Le iniziative di rigenerazione urbana che negli anni si sono succedute in Lombardia hanno contributo all’individuazione dei punti di forza e di debolezza dei modelli operativi e dei processi utilizzati e al conseguente riconoscimento delle opportunità e delle criticità correlate al miglioramento e all’orientamento della strategia regionale.
Lavoro, tema chiave per ripensare le città
Il lavoro, componente predominate degli spostamenti quotidiani, rappresenta un tema fondamentale per ripensare le città: una rete diffusa di centralità lavorative che contribuiscano a depotenziare le forze centripete dei territori urbani. L’evoluzione dell’organizzazione del lavoro e degli spazi che lo ospitano possono rappresentare un ambito di studio interessante per elaborare nuovi modelli di vivere urbano. I luoghi della produzione sono più propensi, rispetto all’ambito abitativo-residenziale, ad assimilare e sviluppare modelli organizzativi dinamici, evoluti e differenziati.
La trasformazione dell’organizzazione del lavoro si riflette sulle dinamiche urbane e sul disegno della fruizione del territorio; un ripensamento dei luoghi della produzione (non concentrati ma distribuiti per limitare i potenziali tempi di trasferimento tra periferie e mondi periurbani e centralità) potrebbe rappresentare un importante volano per lo sviluppo o il potenziamento di una reale città policentrica.
In Lombardia si stima totale di 140.000 compravendite di immobili residenziali a fine anno, corrispondenti a oltre il 23% del totale nazionale, quantificabile in 600.000 transazioni. Il peso della regione sul Paese, dopo essere rimasto stabile per 8 anni con circa il 20%, è cresciuto dal 2016 fino ad oggi, con ulteriori aspettative di aumento fino a raggiungere circa un quarto degli scambi complessivi. Grazie a una popolazione costantemente in crescita fino a inizio 2020 in Lombardia si scambiano il doppio delle case del Lazio, seconda in Italia con circa 67.000 transazioni, e quasi due volte e mezzo rispetto all’Emilia Romagna, terza con 59.000 transazioni, Piemonte e Veneto, rispettivamente con circa 58.000 e 56.000 scambi. Le previsioni per il 2022 indicano un incremento dei volumi transati sul mercato residenziale lombardo di circa il 13%, con pressione lievemente meno intensa di quella attuale, a fronte di una crescita a livello nazionale dell’8,3%.
