Il volume degli investimenti nel commercial real estate in Italia, nei primi nove mesi del 2020, è pari a 5,8 miliardi di euro, in lieve calo rispetto allo stesso periodo del 2019 -che fu un anno record per l'immobiliare commerciale- ma in crescita rispetto al 2018. Nel terzo trimestre 2020 si sono registrati investimenti per 1,9 miliardi di euro. La componente estera (60% del totale) torna a crescere rispetto alla prima metà dell’anno, pur rimanendo sotto la media osservata nell'ultimo quinquennio.
"La buona tenuta dei volumi -commenta Alessandro Mazzanti, Ceo di Cbre Italy- testimonia il proseguire di un’intensa attività d’investimento indirizzata, in questa fase, verso la riduzione del rischio, a conferma della tendenza al flight to quality prevista nei mesi precedenti ed emersa anche dal Cbre Italy Investor Flash Survey Covid-19".
Il focus degli investitori si mantiene sul prodotto core, in particolare nel mercato uffici, e sulle asset class che hanno mostrato maggiore resilienza. Nonostante la grande disponibilità di liquido che caratterizza questo periodo, il clima di incertezza limita l’utilizzo della leva finanziaria per le operazioni value-add.
Uffici: Milano domina la scena
Il settore uffici chiude il trimestre con investimenti di 820 milioni di euro, raggiungendo un totale, da inizio anno, di 2,6 miliardi, +4% rispetto ai primi nove mesi 2019. Milano domina la scena, con 1,9 miliardi di investimenti nel 2020, il 73% sul totale investito e una predominanza, nel trimestre, come accennato, di operazioni core. Stabili i volumi della Capitale rispetto al trimestre precedente, che raggiunge un totale, da inizio anno a oggi, di 490 milioni.
L’interesse degli investitori verso asset con forti covenant compensa la maggiore cautela nei confronti di operazioni value add, dovuta alla temporanea debolezza della domanda di spazi a uso uffici. Nel terzo trimestre si confermano infatti le aspettative circa una riduzione del take-up, che da inizio anno a oggi ha fatto registrare 191.000 mq a Milano e 59.500 mq a Roma: le ricerche da parte degli occupier sono al momento in parte sospese. Cresce comunque l’interesse nei confronti di format flessibili, più adatti a venire incontro alle nuove esigenze emerse durante la recente crisi sanitaria.
Logistica, ancora un'ottima performance
Da inizio 2020 ad oggi attira un totale di 780 milioni di euro, 500 dei quali transati nel trimestre appena concluso, con una totale dominanza di capitale straniero. Il lockdown, complice anche la crescita dell’eCommerce proseguita durante la Fase 2 dell’emergenza sanitaria, non ha impattato sull'andamento dei volumi e sull’interesse degli investitori nei confronti di questa asset class. Ha però portato a due conseguenze: da una parte, il consolidamento dell’interesse verso un prodotto di qualità, che conferma il trend del back to basics previsto nei mesi precedenti; dall’altra, il crescente interesse nei confronti di immobili non standard, che si concretizza in prodotti e location quali ultimo miglio (last mile) e città, intese come centri gravitazionali sempre più importanti per la logistica. Gli investitori stanno esplorando porzioni di mercato nuove e location secondarie, anche medio-piccole. In definitiva, la logistica si conferma, insieme agli uffici core e al residenziale, uno dei settori più attrattivi su cui investire.
Hotel: ad agosto cash flow positivo
Il terzo trimestre si chiude a 340 milioni per il settore Hotel, che da inizio anno ha così registrato un totale di 780 milioni di euro investiti. Il risultato del trimestre è dovuto all’acquisizione del portafoglio paneuropeo di 8 alberghi (4 dei quali in Italia) The Dedica Anthology (ex Boscolo) da parte di Covivio, un’operazione del segmento luxury particolarmente rilevante per il settore.
Nonostante l'emergenza e le numerose restrizioni messe in atto, la stagione estiva, seppur più corta del normale, è stata complessivamente positiva per gli operatori, che hanno registrato ad agosto un cash flow positivo. La componente turistica è stata prevalentemente domestica.
Retail
Raggiunge quota 1,1 miliardi di investimenti. Nel terzo trimestre ha registrato investimenti complessivi per 180 milioni di euro. Il 20% è rappresentato dal comparto High Street, grazie all’acquisto di unità commerciali contenute all’interno di cielo-terra mixed-use in primarie vie dello shopping meneghino. Tra gli altri segmenti Retail, a guidare i volumi sono state le operazioni di portafoglio con un’importante componente di sale & lease-back. Si conferma l’atteggiamento molto cauto degli investitori nei confronti di questa asset class, nonostante il continuo recupero delle vendite al dettaglio dalla fine del lockdown.
