Gli operatori del real estate (settori Office, Industrial & Logistics e Investment) stanno ripensando alcuni aspetti normativi legati alla gestione contrattuale dell’immobile: è uno dei dati rilevanti emersi dalla ricerca condotta da Engel & Völkers Commercial Milano in collaborazione con lo studio legale e fiscale Rödl & Partner su un campione di oltre 6.600 operatori su base nazionale, nel periodo 16-18 giugno 2020.
A dover fare i conti con l’imprevisto sia gli investitori/landlord (i proprietari degli immobili) sia i tenant, cioè gli inquilini di spazi ad uso ufficio, industriale o logistico. Le richieste più frequenti riguardano soprattutto la dilazione o lo slittamento del canone e l’attenzione a nuovi aspetti nella stipula di un contratto, come flessibilità, sostenibilità del canone e attenzione alla libertà di uscita dal vincolo.
Le risposte alla domanda "avete chiesto una riduzione/slittamento del canone al proprietario dello spazio della vostra attività?", variano a seconda della tipologia di immobile. Gli "office occupier" sembrano meno preoccupati: il 32%% non ha domandato riduzioni e/o slittamenti e non pensa di farlo, mentre solo il 27% ha chiesto riduzioni/slittamenti, dato in continuità con il 33% degli operatori industrial&logistics e in netto contrasto col 67% degli operatori retail non food.
"Dall’altra parte della barricata (cioè sul fronte Proprietà, ndr) invece è sorprendentemente alto il numero di richieste pervenute alle proprietà di riduzione o slittamento del canone di locazione -commenta Valeria Spagnoletti-Zeuli, associate partner dello Studio Rödl & Partner- l’87% degli intervistati riferisce di aver avuto richieste di tal genere e di questi il 14% è indeciso sul da farsi mentre il 5% ha negato il consenso. La maggioranza dei proprietari intervistati ha risposto positivamente e ha accolto le richieste degli inquilini: in particolare il 45% ha concesso una riduzione del canone, il 18% uno slittamento e il 5% ha avallato addirittura entrambe le richieste".
IMPATTO SUL TRASPORTO E GLI SPAZI DI LAVORO
Per la stragrande maggioranza degli intervistati, l’emergenza sanitaria ha indotto una nuova organizzazione degli uffici e di spazi di lavoro (88%). Fra le pratiche più diffuse spicca il minor affollamento degli uffici e delle sale riunioni (38%), e una migliore gestione degli spazi comuni (51%).
Ma il cambiamento parte già da casa: il 66% dei rispondenti sta modificando le proprie abitudini nel raggiungere l’ufficio o sta valutando di farlo. In particolare si registra una certa diffidenza verso i mezzi di trasporto pubblici, che verranno ridotti al minimo indispensabile (30%) o addirittura abbandonati (13%).
E la sensazione di essere a un bivio riguarda anche lo smart working: meno di un rispondente su dieci è persuaso che questa pratica tornerà ad avere il ruolo residuale riservatogli fino a febbraio 2020.
"Anche per quanto riguarda il lavoro a distanza, la crisi ha accelerato processi già in essere e ha reso attuali trend per la cui realizzazione avremmo altrimenti dovuto aspettare mesi se non anni -commenta Gianluca Sinisi, Licence Partner di Engel & Völkers Commercial Milano e Lombardia- ma l’ufficio è destinato a sopravvivere in quanto spazio altro dalla sfera del privato e della casa. Credo che se l’ufficio venisse fagocitato dalla sfera privata della famiglia e delle affezioni, le conseguenze in termini di performance ed equilibrio del singolo lavoratore sarebbero molto importanti".
INDUSTRIAL&LOGISTICS: IL COMPARTO SOPRAVVIVE ALLA CRISI
Anche questo settore esce cambiato dall’emergenza sanitaria, nonostante sia stato uno dei meno colpiti dalla crisi. Gli operatori hanno dovuto ripensare modelli e processi per la gestione delle attività quotidiane, diminuendo i contatti fra colleghi e clienti (69%), creando ambienti di lavoro salubri (37,5%) e aumentando le spedizioni di merce al cliente finale (25%).
Tutti concordano con l’affermazione: "la logistica è uno dei settori più in salute e con maggiori previsioni di crescita". La crisi sanitaria ha contribuito a rinnovare, trasversalmente ai vari settori, una sensibilità nei confronti di temi ambientali che, nel caso della logistica, diventa fattore chiave: il 22% degli intervistati ammette di avere introdotto protocolli più attenti alla sostenibilità ambientale dalla fine del lockdown.
Una delle conseguenze del confinamento (lockdown) e della forte crescita dell’eCommerce potrebbe essere l'integrazione sempre più stretta di logistica e retail: gli operatori del settore industrial&logistics ne sono convinti e pensano che le due attività si fonderanno sempre di più (39%). Secondo una buona parte degli intervistati la logistica resterà al servizio del retail (38%), mentre l’11% del panel si ritiene scettico sull’integrazione fra i due settori e crede che resteranno separati come sono sempre stati.
IL PESO DELL’INCERTEZZA SUGLI INVESTITORI
Rispetto all’indagine condotta in pieno lockdown, si congela, fra gli investitori, l'orientamento a investire nel Paese entro fine anno, con un passaggio dal 25% di aprile al 41% di operatori che non investiranno entro la fine del 2020.
Per quel che riguarda, invece, le asset class nel mirino, gli investitori continuano ad escludere le categorie immobiliari retail e alberghiero, mentre considerano con sempre maggiore interesse il settore industrial&logistics. Si rafforza l'attrazione delle residenze sanitarie assistite e dei data center, confermando una tendenza già avviata mesi prima dell'emergenza.
