Differentemente da commercio, turismo, finanza, in cui l’innovazione digitale ha indotto cambiamenti radicali, il real estate, nonostante sia tra le più importanti, è stata finora una delle industrie meno digitalizzate. Questo fatto appare particolarmente vero guardando al nostro Paese. La digitalizzazione del Real Estate, il cosiddetto PropTech (Property + Technology), in atto ormai da qualche anno nel mondo, nell’ultimo periodo ha tuttavia cominciato a influenzare concretamente anche il settore dell’industria immobiliare italiana. Pur con un certo ritardo rispetto ad altri contesti europei e globali, anche da noi le più importanti innovazioni tecnologiche, Big Data, Artificial Intelligence, Blockchain, Digital Twin, giusto per citare le più promettenti e potenzialmente “disruptive” per il comparto, hanno iniziano a configurarsi come nuovi e potenti mezzi per ottimizzare e ampliare i servizi professionali di filiera. La pervasività della digitalizzazione del Real Estate passa anzitutto dalle molteplici proposte di giovani e giovanissime realtà aziendali che si stanno proponendo nel mercato: delle startup/scaleup che per l’appunto, tout court, vengono correntemente chiamate “proptech”. Si tratta di un fenomeno piuttosto recente che, in Italia, viene osservato dal Politecnico di Milano (IPN - Italian Proptech Network) fin dalla sua effettiva comparsa e che può essere letto secondo la clusterizzazione proposta dallo stesso Politecnico:
1. Real Estate FinTech: soluzioni (tecnologie e servizi) rivolte alla fase transazionale della proprietà immobiliare e alla valorizzazione degli investimenti immobiliari: Brokerage, Crowdfunding, Investment & Auction, Real Estate for impact & Valorization (subcluster).
2. Smart Real Estate: soluzioni per la virtualizzazione e la gestione “intelligente” degli edifici/patrimoni immobiliari intesi alle diverse scale: Immersive visualization & Experience, Smart building & Operations, Metaverse & Digital twin (subcluster).
3. Sharing Economy: soluzioni rivolte alla fase di utilizzo degli immobili ovvero al cosiddetto “consumo collaborativo o economia della condivisione” (residenze, spazi di lavoro, commerciali): Coliving & Accomodation, Community life, Hospitality, Workplace & Coworking (subcluster).
4. Professional services: soluzioni volte a supportare le figure tecniche/professionali dei diversi settori real estate (servizi di vario genere): da servizi automatizzati per la gestione di proprietà e registri catastali, alla consulenza, al marketing, alla contrattualistica, alle indagini territoriali: Consulting, Contratti/Deal/Agreement, Marketing, Location Intelligence, Management (subcluster).
5. ConTech: soluzioni per il settore delle costruzioni (construction + technology) e la sinergia con il real estate, a supporto delle attività professionali e di consulenza che riguardano la pianificazione, la progettazione, la gestione del cantiere e la direzione dei lavori (project management, cost control, quantity surveying) nonché il monitoraggio ambientale e strutturale dell’ambiente costruito: Indoor environmental quality, Structural monitoring, Design & consulting, Building site & Project management (subcluster).
Richiamando i dati di Ipn - Politecnico di Milano, si può affermare che l’avvio definitivo del settore PropTech in Italia sia ormai in piena attuazione. Se nel 2018, quando le proptech mappate erano soltanto 43, si trattava di descrivere un contesto ancora in fase embrionale, con una diffusione culturale e un numero di iniziative sostanzialmente nullo, a distanza di 5 anni si tratta di rappresentare un ecosistema cresciuto di 6 volte e mezzo (273 proptech attive nel mercato italiano), decisamente più complesso e articolato.
Un ulteriore fattore che riverbera uno scenario di definitivo attecchimento del PropTech in Italia attiene alla crescita media delle tecnologie adottate dalle realtà italiane, per l’attuazione e lo sviluppo del proprio business. Al netto di realtà che si concentrano solo su segmenti verticali della value chain piuttosto che su più settori o fasi del ciclo immobiliare e che pertanto risultano maggiormente orientate all’adozione di una pluralità di tecnologie, significa che i modelli di business si stanno complessificando; che la capacità di incrementare i contenuti delle proprie soluzioni riverbera, verosimilmente, le esigenze intercettate e riscontrate sul campo, determinando un upgrade tecnologico mirato e concreto in un contesto che, sempre più, va raffinandosi e articolandosi. Non mancano, inoltre, i casi in cui le proptech italiane hanno avuto la capacità di spingersi oltre confine, proponendo con successo il proprio modello di business.
L’evoluzione del settore PropTech, tuttavia, giocoforza passa anche dalle grandi realtà dell’immobiliare e dal loro “grado di accoglimento” della ventata di novità indotta dall’avvento delle nuove tecnologie. Sono ormai diverse le società consolidate, protagoniste del real estate e della sua evoluzione in Italia, che hanno concretamente intrapreso un percorso di “trasformazione” interna (digital transformation) volto ad una riconfigurazione organizzativa e operativa orientata ad un modello di business essenzialmente “data driven” (“real estate data driven”). Naturalmente quelle più pronte sono le realtà internazionali che, anzi, tendono a riportare le best practice già sperimentate in altri contesti anche da noi. Si tratta di un passaggio tutt’altro che semplice, scontato o di facciata, tenuto conto delle relative, concrete, implicazioni in termini di nuovi skill, nuove business unit da organizzare, nuove pratiche e operatività aziendali necessarie; non da ultimo, con riferimento ad una rivisitazione di business model consolidati, alla dotazione/adozione e allo sviluppo interno di nuovi strumenti piuttosto che alla scelta di intraprendere nuove partnership strategiche con realtà proptech in grado di offrire soluzioni già pronte (ormai le collaborazioni e le iniziative congiunte di business tra startup/scaleup e grandi realtà strutturate del real estate si moltiplicano, a ulteriore dimostrazione di uno sviluppo avviato anche nel nostro Paese).
Ciò che si sta determinando, nella sostanza, è una sempre più chiara presa di coscienza riguardo le amplissime opportunità di efficientamento del settore, realizzabili grazie alle attuali e prospettiche disponibilità tecnologiche nel breve-medio periodo. In un mercato molto pragmatico come l’immobiliare, in particolar modo con riferimento all’insieme dei servizi professionali che, di fatto, costituiscono l’essenza del settore dell’industria real estate, la consapevolezza circa la centralità del dato, con i riverberi e i cambi paradigmatici che ciò comporta, assume i connotati di un orientamento incontrovertibile. Più in generale, occorrerebbe guardare al repentino avanzamento dei nuovi “must” del comparto immobiliare-delle costruzioni; su tutti, i temi della finanza sostenibile (Esg) e degli obiettivi di sviluppo sostenibile delle Nazioni Unite (Sdg goals) verso i quali l’apporto di soluzioni tecnologiche si sta già rivelando determinante, in diverse realtà a livello mondiale. In questo senso si evidenzia il ruolo fondamentale dell’innovazione tecnologica come elemento in grado di produrre improvvise accelerazioni nello sviluppo del mercato; molte sono le tecnologie che si stanno affacciando solo ora o che non si sono ancora affacciate sul panorama PropTech e che, al di là delle contingenze economiche, potrebbero indurre ulteriori e sensibili sviluppi nel breve, in ogni settore; nessuno escluso.
Definizione di Proptech (ipn 2022)
Il Protech, Property + Technology, attiene a startup e scaleup nonché a corporated del real estate e a realtà aziendali consolidate che realizzano servizi innovativi e soluzioni data drive, alle diverse scale dell’ambiente costruito, adottando tecnologie digitali evolute che intervengono verticalmente ovvero trasversalmente nell’ambito dei diversi segmenti della catena del valore in ambito immobiliare delle costruzioni.
