Una delle tendenze evidenziate nello studio di Duff & Phelps Reag ("Real Estate Market Study on Italy’s Retail Sector"), presentato a Mapic Italy 2019, riguarda i retail park, i parchi commerciali, prodotti immobiliari-commerciali sempre più interessanti per una serie di ragioni (di conto economico ma anche di attrazione retail) che possiamo sintetizzare nelle seguenti:
- Oneri di servizio (spese di gestione/spese comuni) più bassi rispetto ai centri commerciali: circa 30 euro al mq contro una media di 120-150 euro di un centro commerciale;
- costi di costruzione più contenuti: 800 euro al mq vs una media di 1.300 euro al mq per i centri commerciali;
- taglia dell'investimento (single property investment) mediamente assai più contenuta: dai 15 ai 30 milioni d euro;
- affitti più bassi
- Maggiore flessibilità del prodotto in termini di convertibilità e di utilizzo
- Maggiore capacità competitiva rispetto all'eCommerce
Oggi in Italia ci sono 214 retail park: quello di Settimo Cielo, il cui ampliamento è stato inaugurato questa settimana, esemplifica con chiarezza quello che intendiamo per modernità e attrattività dei nuovi retail park, concepiti con food court molti simili ai centri commerciali, ampi parcheggi e un mix molto diversificato di punti di vendita, anche belli sul piano del design e degli interni.
Mercato: ritorno ai livelli precrisi
Ma veniamo agli highlights dello studio Duff&Phelps. La tendenza generale degli ultimi anni verso una costante compressione dei rendimenti del mercato italiano retail ha determinato un lento ritorno ai livelli precrisi.
Nel 2018 il settore retail ha attratto investimenti per un totale di oltre 2 miliardi di euro, su un valore complessivo del mercato real estate di 8,5 miliardi di euro. Sempre nel 2018, i rendimenti sono rimasti stabili, in particolare per i centri commerciali prime e le high street di Milano e Roma, mentre la forbice rispetto ai rendimenti dei prodotti secondari si sta ampliando.
Le previsioni per il 2019 sono condizionate dal contesto macroeconomico del Paese e dall'atteggiamento degli investitori. Se i fattori di crisi dovessero rientrare, le prospettive per il settore potrebbero stabilizzarsi.
Centri commerciali: quasi il 50% è "Small"
Analizzando le principali tipologie di insediamento a destinazione retail, e partendo dai dati Cncc (Consiglio nazionale dei centri commerciali), il mercato è dominato dai centri commerciali (78%), in netta prevalenza di medie o piccole dimensioni, con forte potenziale per la riqualificazione (refurbishment) e la trasformazione dello stock esistente.
Seguono i retail park, che rappresentano il 16% dell'offerta, mentre outlet (4%) e leisure center (2%) incidono quasi marginalmente sulla Gla nazionale (19.352.256 mq).
Un’altra tendenza, che riguarda sia le recenti/nuove iniziative sia la destinazione urbanistica degli investimenti, è il ritorno alle posizioni cittadine ("back to the city"), tendenza che riguarda i centri commerciali urbani, ancora poco presenti in Italia e che per questo rappresentano un prodotto di grande interesse, ritenuto più resiliente, meno rischioso, dominante sul proprio bacino d'utenza e situato in aree ricche e stabili sul piano del reddito e dei consumi.
A livello geografico, la più alta densità di format retail continua a riscontrarsi nel nord Italia, che spicca su una media nazionale di 320 mq di Gla per 1.000 abitanti.
Nonostante la crescita dell’eCommerce, gli spazi retail tradizionali (fisici) rappresentano ancora le fondamenta sulle quali viene creato il valore del mercato. La ricerca evidenzia che le maggiori opportunità di investimento si concentrano nelle high street (soprattutto a Milano e Roma, ma anche nelle città turistiche come Bologna, Firenze, Torino, Venezia, Verona), nelle operazioni di sale&lease back e nei retail park, questi ultimi oggetto di crescente interesse per il potenziale di sviluppo in Italia.
Milano, protagonista dei nuovi sviluppi in centro
In relazione alle high street, Savino Natalicchio, managing director special divisions and feasibility, Duff & Phelps Reag, mette in luce le zone più dinamiche di Milano e Roma, le due città notoriamente più calamitanti per gli investimenti nazionali e internazionali. "Milano ha conosciuto un cambiamento epocale negli ultimi 15 anni -commenta Natalicchio- accelerato da Expo 2015. Nel centro storico, meritano molta attenzione due aree. La prima riguarda la zona di piazza Cordusio fino a piazza Duomo e a Galleria Vittorio Emanuele da una parte, e verso via Dante dall’altra, caratterizzata da una forte trasformazione, con la riconversione da terziario a commerciale, a partire dalla recente apertura di Starbucks e dall’arrivo di Uniqlo per arrivare al già iniziato refurbishment dell’ex palazzo del Credito Italiano. L’altro focus è piazza del Liberty, alle spalle di corso Vittorio Emanuele, dove l’apertura dello store Apple ha portato nuova linfa, accrescendo l’attrattività delle vie limitrofe. Molteplici sono, però, anche le nuove centralità commerciali che si sono affiancate al Quadrilatero della moda: Porta Nuova, CityLife con lo Shopping District, i distretti del Fuori Salone (Brera-Garibaldi), fino all'area ex industriale a sud dello Scalo Porta Romana trainata dalla Fondazione Prada".
Roma: grande attenzione su Cola di Rienzo e via Tomacelli
A Roma è confermata l’attrattività di via Cola di Rienzo, soprattutto nel tratto compreso tra piazza Risorgimento e piazza Cola di Rienzo, asse preferito dai romani per lo shopping. Da menzionare la riqualificazione progressiva di via del Tritone che, dall’apertura di Rinascente, sta conoscendo un rinnovato appeal. Grande attenzione merita infine via Tomacelli che, dopo la ristrutturazione del flagship store Fendi e con l’arrivo di Lego e Feltrinelli Red, sta diventando la naturale prosecuzione dei flussi pedonali provenienti da via Condotti.
