"Abbiamo un orizzonte temporale molto lungo dal punto di vista dello sviluppo e degli investimenti, quindi non seguiamo un target prestabilito di mq annui". Andrea Amoretti, managing director P3 Logistic Parks Italy, è molto chiaro nel definire una strategia di sviluppo che punta a valutare con tranquillità le opportunità offerte dal territorio. Il fondo da cui dipende P3 Logistic Parks, investitore immobiliare paneuropeo, sviluppatore e proprietario di immobili logistici, opera in una prospettiva almeno decennale. E questo la dice lunga sulla crescita attuale e prevista dell'eCommerce. P3 è infatti specializzato negli immobili logistici Bts (Built to suit), cioè chiavi in mano, soprattutto (ma non solo) per Amazon e le grandi società del commercio on line. E in Italia, P3 guarda con estremo interesse regioni oggi non o poco presidiate come il Piemonte, il Friuli Venezia Giulia, la Toscana e la fascia adriatica, "mercati logistici fino ad oggi considerati secondari, ma che in prospettiva ci aprono le porte all'Europa, la Francia nel caso del Piemonte, il bacino balcanico e la Germania meridionale nel caso del Friuli".
P3 Logistic Parks ha chiuso il 2020 con tasso di occupancy del 98%, sulla base del rinnovato impegno dell'azienda verso i clienti abituali e dei contratti con quelli nuovi. In Italia ha aumentato la superficie affittabile del 67% rispetto al 2019, passando da un portafoglio di 260.000 mq a 450.000 mq con il completamento del progetto BLQ1 chiavi in mano per Amazon a Castelguglielmo (Ro).
Ad oggi gli immobili in Italia registrano il pieno (full occupancy), con gli ultimi 6.000 mq ancora disponibili all’interno del parco logistico di Brignano che presenta, fra le sue caratteristiche tecniche, un’altezza sottotrave di 10,5 metri, dotazioni impiantistiche altamente performanti, ampie aree di manovra esterne, illuminazione naturale, modularità.
La pipeline in corso prevede un totale di 200.000 mq di potenziali progetti chiavi in mano (Bts), con focus particolare su Bologna e Roma, dove in entrambe le aree è prevista la possibilità di sviluppare fino a 100.000 mq di nuovi immobili logistici. L’azienda è in costante ricerca di nuovi siti idonei allo sviluppo, con l’obiettivo di realizzare magazzini Bts a seconda dei bisogni dei clienti, sempre in evoluzione. Attualmente sta valutando la fattibilità di ulteriori potenziali progetti in aree strategiche e di snodo.
Crescita a doppia cifra
Negli ultimi 12 mesi, P3 è cresciuta rapidamente, chiudendo a più di 2 miliardi di euro di acquisizioni e aumentando la Gla (superficie lorda affittabile) del 48%, a oltre 6,5 milioni di mq.
P3 Logistic Parks lavora con molti clienti internazionali, e il 30% di questi rientrano nell'area eCommerce. Pochi nel retail di largo consumo e nella Gdo. In Italia si annoverano Ducati, Lamborghini, Amazon, Kühne&Nagel, Raja, Geodis.
P3 Logistics Parks è proprietaria degli immobili che poi affitta a grandi clienti soprattutto eCommerce e automotive. Sono magazzini enormi (fra 100.000 e 200.000 mq) quasi sempre sviluppati in greenfield, cioè su aree non urbanizzate, verdi, con evidente impatto sul consumo di suolo. "Quando possiamo facciamo volentieri il brownfield -aggiunge Jean Luc Saporito, chief development office management team- come nel caso di Ardea, vicino a Roma, dove abbiamo una riqualificazione in corso, oppure, risalendo a nord, Altedo, dove abbiamo riqualificato un ex zuccherificio. In questi casi, tra l'altro, si fa più serrato il confronto con le istituzioni in ottca di Cds (conferenza dei servizi). Per esempio, nel caso di Altedo, che è un magazzino di 95.000 mq ci siamo confrontati con 26 enti di riferimento".
Nuova nomina: da Beaudin a Pörschke
Il 2020 non è stato un anno notevole solo a livello nazionale: P3 Logistic Parks ha realizzato acquisizioni di portafogli di grande rilevanza come Maximus, con più di 1 milione di mq distribuiti in regioni chiave dell'Europa centrale (Germania, Polonia, Slovacchia, Olanda, Belgio e Austria), e Matrix, con oltre 650.000 mq distribuiti in più di 30 asset logistici in Germania.
Abbiamo già parlato del cambio al vertice con la nomina di Frank Pörschke in qualità di nuovo Ceo a febbraio 2021, in sostituzione di Tim Beaudin, che ha lasciato l’incarico a seguito di un passaggio di consegne pianificato. La nomina di Pörschke fa parte di un piano strategico di transizione per il passaggio di P3 alla prossima fase di sviluppo.
