Che impatto avrà sull’economia e sul mercato immobiliare della città la variante al Pgt (Piano di governo del territorio) di Milano da qui al 2030? Se ne è parlato durante il convegno promosso da Scenari Immobiliari e Aim (Associazione interessi metropolitani).
Tante le riflessioni, qualche perplessità, ma anche la voglia di consolidare la leadership di una città che conta su un reddito pro capite più alto dell’85% circa rispetto alla media nazionale, che vale il 10% del Pil, il 10% dell’export e che detiene una quota del 32,4% degli investimenti esteri a livello nazionale. Numeri che però, da soli, non bastano ancora per competere con altre metropoli europee.
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, ha analizzato gli effetti della variante sul mercato immobiliare della città, unica realtà metropolitana italiana che ha saputo sviluppare negli anni scorsi efficaci politiche di riqualificazione urbana, dando avvio a una fase di rinascita che ha coinvolto non solo l’industria del real estate ma anche l’economia, il turismo, la cultura, l’occupazione e la crescita demografica.
Tuttavia non sono poche le sfide che il capoluogo lombardo dovrà affrontare. A partire dalla rigenerazione delle ‘famose’ periferie intese dal nuovo Pgt non più come mero prolungamento del centro cittadino ma come territori che dovranno essere parte integrante di una città allargata e centrifuga.
Il nuovo Piano urbanistico conserva i grandi progetti di sviluppo immobiliare degli anni scorsi e può contare, secondo Scenari Immobiliari, su un lascito di più di 2,9 milioni di mq di superficie lorda, di cui fanno parte tra gli altri gli Scali Ferroviari e l’ex area Expo 2015.
Complessivamente il nuovo Pgt prevede la realizzazione di 3,9 milioni di mq dei quali 1,5 milioni destinati alla realizzazione di nuove abitazioni in una città che, si prevede, sfiorerà il milione e mezzo di abitanti da qui al 2030. Inoltre, saranno 940mila i mq per la costruzione di immobili ad uso ufficio, 520mila per funzioni commerciali, 570mila per servizi privati, oltre a 300mila mq destinati ad altre funzioni.
È il residenziale il fulcro del nuovo Pgt che guarda alla sostenibilità ambientale e a quella della sostenibilità sociale attraverso l’incremento di un’offerta più orientata al mercato dell’abitare, inteso, ad esempio, come studentati, Rsa, affitti brevi, ma soprattutto tramite lo sviluppo di una nuova edilizia residenziale con affitti e prezzi di vendita calmierati e di nuovi servizi.
Sul fronte ambientale il Pgt 2030 prevede nel complesso la creazione di più di 4,6 milioni di mq di nuove aree verdi e di oltre 3,2 milioni di mq di nuove superficie agricole dei quali 1,6 milioni sottratti al consumo di suolo e più di 1,5 milioni destinati all’ampliamento e alla connessione tra il Parco Agricolo Sud Milano e il Parco Agricolo Nord.
Qualche perplessità è stata espressa dal presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, secondo il quale “"il Piano necessita di un maggiore approfondimento per individuare le esigenze della città e, per farlo, serve un maggior coinvolgimento della città stessa al fine di capire che impostazione dare alla nuova Milano".
Anche Gregorio De Felice di Intesa Sanpaolo ha evidenziato alcune criticità. È il caso del disagio sociale, un ambito nel quale Milano è in ritardo rispetto altre realtà italiane dove temi come la precarietà del lavoro, la solitudine, la scarsa solidarietà, l’indifferenza sociale sono meno sentiti. Una sollecitazione, questa, a non ignorare nel nuovo Piano l’aspetto umano.
Per Vincenzo Albanese di Sigest il nuovo Pgt manca un po’ di visione internazionale. "Una falla che potrebbe però essere colmata con il Regolamento d’attuazione e con una maggiore flessibilità". Qualche critica anche verso la scarsa premialità prevista dal nuovo Piano. Cosa che potrebbe in qualche modo penalizzare la qualità delle nuove costruzioni.
Resta il fatto che Milano rappresenta una realtà unica per l’industria del real estate in quanto può contare, oltre che sul mercato locale, su quello nazionale e internazionale. A Milano si acquista per investimento ed è un mercato dinamico anche sul fronte dei prodotti top.
