Milano Loves Shopping è il titolo del report di Jll (Jones Lang LaSalle), presentato a Mapic Italy 2019: è un’analisi dell’andamento del mercato dell'immobiliare retail nel capoluogo lombardo, con particolare riferimento alle "High Street" che in questo caso sono le vie/aree (insieme di vie) centrali a più elevata attrazione di traffico pedonale.
Negli ultimi 5 anni, le zone centrali di Milano hanno attirato 1,7 miliardi di euro, il 92% degli investimenti totali nel capoluogo lombardo. Il valore medio di una transazione è di 72,5 milioni di euro. Nel solo 2018 circa 518 milioni di euro (il 60% del totale degli investimenti in Italia destinati al retail real estate) sono confluiti a Milano. Dal 2014 al 2018 nel settore retail ci sono stati alcuni interessanti cambi di tendenza sulle compravendite: il primo, è l'aumento dei capitali di origine straniera, che hanno superato quelli domestici. Un’altra inversione di tendenza riguarda la tipologia di investitore, con una certa istituzionalizzazione del settore: nel 2015 investitori privati e istituzionali erano abbastanza bilanciati; nel 2018 la totalità degli immobili nelle zone centrali di Milano è stata invece acquistata da investitori istituzionali.
Milano, le 12 aree più attrattive
Il report di Jll individua, in particolare, 12 zone della città particolarmente attrattive e che concentrano 1.426 negozi e più di 1.000 marche:
- Quadrilatero della Moda
- Corso Venezia e San Babila
- Duomo, Corso Vittorio Emanuele e Galleria
- Duomo Food Hub (piazza Liberty, via Agnello, via Liberty, via Ragazzi del '99, via Santa Radegonda, via Marino, via Berchet e via San Raffaele)
- Piazza Cordusio
- Via Dante
- Via Torino
- Corso Buenos Aires
- Brera District
- Corso Garibaldi
- Porta Nuova
- Corso Vercelli
Per numero di negozi, al primo posto troviamo il Quadrilatero della Moda con 307 punti di vendita e 891 vetrine.
Al secondo posto Corso Buenos Aires con 207 negozi e 288 vetrine; al terzo posto il distretto di Brera con 174 negozi e 402 vetrine.
Corso Buenos Aires, seconda high street per numero di negozi, appare da questa ricerca molto distanziata per footfall. In termini di pubblico al primo posto spiccano Duomo e Galleria Vittorio Emanuele II, con una media di 94.900 passaggi giornalieri. Al secondo posto via Torino con 49.600 visite medie giornaliere, al terzo il Quadrilatero della Moda con 42.300 visite.
Decresce l’invenduto, con picchi di vetrine vuote registrati in Corso Buenos Aires (5%), nel distretto di Brera (5%), e in Porta Nuova (5%).
I format dimensionali. International brand soprattutto in via Dante, via Torino e Porta Nuova
In centro a Milano domina la taglia dei piccoli negozi (<250 mq). Questo è particolarmente evidente in Corso Vercelli e nel distretto di Brera, dove i retailer locali e le catene hanno consolidato la propria presenza negli anni. Una certa presenza di negozi di medie e grandi dimensioni si registra nel Quadrilatero della Moda, così come in corso Buenos Aires e via Torino, grazie alla disponibilità di grandi spazi.
La maggioranza di marchi sono italiani: presenza straniera soprattutto in via Dante, via Torino e Porta Nuova. Abbigliamento e accessori rappresentano la più importante categoria in molti distretti, specialmente nel Quadrilatero della Moda, con i suoi 231 negozi su un totale di 313.
Food & Beverage in grande espansione e non solo in zone centralissime come Duomo, ma anche in distretti che combinano lo shopping con la vita notturna (che ormai a Milano è praticamente scomparsa da almeno dieci anni, ndr), quali corso Garibaldi, Brera e Porta Nuova.
"Il mercato rivela una presenza sempre maggiore di brand nazionali e internazionali, che dinamizzano la piazza milanese. La richiesta di spazi è molto alta e si riflette nel numero di nuovi negozi che presto vedremo aprire al pubblico nel Quadrilatero della Moda -commenta Davide Dalmiglio, Head of Capital Markets and Retail Group di JLL-. Anche lato allocazione di capitali stiamo assistendo a un assalto di capitali internazionali e domestici, di vari origini e profili, che rende il settore High Street un mercato sempre più istituzionale e con ampi margini di crescita".
"La reputazione di Milano è sempre più associata alla moda, al design, al cibo ma anche al business e allo sport, oltre ad essersi affermata come meta privilegiata per i turisti -aggiunge Monica Cannalire, Head of Retail Agency di Jll-. A parità di investimenti nei costi immobiliari di occupazione, Milano risulta più profittevole nei fatturati dei retailer, ovvero si fa più shopping e i ticket medi sono più alti che in ogni altra piazza italiana".
- I dati di footfall sono stati raccolti in collaborazione con Shopper Trak, società internazionale di Retail intelligence.
