Primo semestre 2019 in crescita per il mercato immobiliare italiano, con 325.0000 compravendite, +12,1% rispetto al primo semestre 2018. Scenari Immobiliari stima per il 2019 un incremento complessivo annuale del 9,8%, con 670.000 compravendite. Roma è in decisa ripresa (n. compravendite +12,5% ) e nell’ultimo anno ha fatto meglio di Milano, dove gli scambi sono aumentati del 12,3%.
"La domanda immobiliare è in progressivo aumento -commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari-. Per il 60% è spinta dal miglioramento abitativo, per il 20% da necessità o passaggio dalla locazione, mentre per il restante 20% da investimento, per sé o per i figli. La grande domanda di miglioramento abitativo si scontra con un'offerta in calo, con tante case usate che hanno uno stato di manutenzione spesso mediocre se non cattivo. Inoltre, la maggior parte del prodotto in vendita è collocato in posizioni poco appetibili, per zona come per piano del palazzo. Quindi il potenziale acquirente spesso rimane deluso e rinvia l’acquisto. Il mercato è anche dominato da uno stock importante di case nuove non finite o prossime ad essere completate: almeno 400.000 alloggi".
Sul fronte dei prezzi medi, nei primi 6 mesi 2019 si registrano quotazioni ancora in calo (-0,3%) rispetto al primo semestre 2018, con ripresa solo in alcune zone delle grandi città.
Il mercato milanese
Durante il primo semestre 2019 la città di Milano ha ingranato un +12,3% in termini di compravendite rispetto al primo semestre 2018, passando da 12.200 a 13.700 transazioni. Nello stesso periodo il tasso di assorbimento sale da 85% a 90%. Dall’analisi della tipologia delle compravendite emerge la propensione all’acquisto di unità immobiliari di ridotte dimensioni, riconducibile non solo all’aumento delle famiglie monoparentali, ma anche alla ricerca di soluzioni economicamente più accessibili dal punto di vista del prezzo e dei costi di gestione nonché di immobili per investimento da destinare a locazione transitoria.
Le abitazioni tra 50 e 85 mq rimangono le più ricercate: destinate prevalentemente a ospitare nuclei familiari con due componenti, rappresentano il 42% circa delle transazioni complessive del primo semestre 2019, in linea con quanto registrato nel corrispondente periodo del 2018.
L'aumento nel numero delle transazioni è fenomeno che interessa tutta la città, mentre l’andamento dei prezzi di vendita ha delineato andamenti differenziati in relazione alle diverse zone. Quelli relativi al primo semestre 2019 registrano nel complesso un aumento dell’1,2% rispetto al 1° semestre 2018.
Principali sviluppi immobiliari
Diminuzione dei tempi di vendita e crescita dei tassi di assorbimento: sono due fenomeni, di per sé positivi, che caratterizzano l'attuale dinamica dell'offerta sul mercato immobiliare di Milano. Gli attuali sviluppi immobiliari residenziali, che concorreranno alla creazione di nuovo residenziale di livello medio-alto del prossimo futuro, sono prevalentemente localizzati nell’ambito urbano interno alla Circonvallazione.
Ulteriori interventi, in corso o con inizio dei cantieri previsto durante il prossimo triennio, si distribuiscono fisicamente negli ambiti urbani periferici e si contraddistinguono per la loro dimensione significativa e per l’eterogenea composizione del target di riferimento, prevalentemente orientato verso le fasce di reddito della classe media attuale e futura grazie a valori unitari di vendita compresi tra 3.300 e 4.500 euro al metro quadrato.
I principali progetti di trasformazione urbana riguardano il completamento dell’ambito di Santa Giulia, con circa 3.000 nuovi appartamenti, la prosecuzione dello sviluppo di Cascina Merlata, con circa 1.700 nuovi appartamenti, e la realizzazione di 570 appartamenti nell’intervento denominato SeiMilano.
All’interno del tessuto urbano consolidato si segnalano inoltre i progetti di Milano City Village (163 appartamenti in viale Umbria), Abitare in Maggiolina (137 appartamenti), Piranesi 44 (119 appartamenti in viale Corsica), Corte Verde (120 appartamenti in zona San Cristoforo), Durando-Andreoli Morghen (100 appartamenti in zona Bovisa), Novamper (102 appartamenti in zona Città Studi/Casoretto) e la commercializzazione dei 350 appartamenti di Porta Vittoria in viale Molise.
In sintesi, la nuova offerta immobiliare all’esterno della Circonvallazione ammonta a circa 6.400 unità, di cui circa mille nel tessuto urbano consolidato e 5.300 in ambiti urbani di rigenerazione. La nuova offerta immobiliare all’interno della Circonvallazione, ottenuta grazie a interventi di sostituzione e recupero edilizio, ammonta a circa 5.500 unità con valori unitari medi di vendita compresi tra 6.000 e 11.000 euro al metro quadrato.
Il mix tipologico degli appartamenti previsti nei diversi progetti di sviluppo residenziale è rappresentato da bilocali (30-35%), trilocali (35-40%), quadrilocali (15-20%) e una componente di monolocali, attici e plurilocali inferiore al 5%.
Principali transazioni immobiliari
Le principali transazioni immobiliari del primo semestre 2019 si sono registrate prevalentemente in corrispondenza di due ambiti urbani specifici di Milano: Porta Nuova a nord e Porta Romana a sud.
Coima Sgr ha acquistato l’immobile di Boehringer Ingelheim di via Lorenzini 8 prospiciente l’area dello Scalo di Porta Romana, uno dei più importanti ambiti di rigenerazione della città strettamente correlato alle possibilità di sviluppo derivanti dall’assegnazione delle Olimpiadi invernali del 2026 e anch’esso oggetto di interessamento da parte di Coima, Covivio, Hines e Värde Partners. L’asset immobiliare, composto da sette edifici e da una superficie lorda complessiva di circa 19.300 mq sviluppata su un’area di circa 10.600 metri quadrati, sarà interessato a partire dal 2021 da un intervento di riqualificazione finalizzato alla creazione di una struttura direzionale di Classe A dotata di certificazione Leed. La società ha inoltre acquisito il vicino immobile di via Lorenzini 4, per una superficie lorda complessiva di circa 6.000 mq, interamente locato ad aziende del settore del lusso e delle tecnologie di informazione.
A Porta Nuova, invece, la società ha acquistato da Deka Immobilien i 35.000 mq dell’ex sede Telecom di via Pirelli 35 per circa 130 milioni di euro con lo scopo di concludere nel 2022 un intervento di riqualificazione dell’immobile dal costo di 370 milioni di euro, sviluppato in sinergia con il progetto relativo al terreno situato in corrispondenza dell’incrocio tra via Melchiorre Gioia, via Sassetti e via Pirelli e i cui diritti sono stati acquisiti dalla società dal comune di Milano.
Coima Sgr si è inoltre aggiudicata la gara per l’acquisizione del complesso immobiliare, sempre di proprietà del comune di Milano, denominato Pirellino e situato in via Pirelli 39, presentando un’offerta di 193 milioni di euro.
Da Mediolanum Real Estate, invece, proviene l’immobile di circa 12.300 mq di via Tocqueville 13 acquistato per 56 milioni di euro.
Hines, grazie all’accordo con Snaitech, ha acquistato i circa 145.000 mq dell’ex Ippodromo del Trotto a San Siro allo scopo di sviluppare un progetto prevalentemente residenziale composto da quasi mille appartamenti in locazione per un target costituito da giovani coppie e con parte dei contratti di affitto convenzionato o con formula multi-family. La società ha inoltre acquisito l’immobile di 12.000 mq di via della Spiga 26, attualmente occupato da Dolce & Gabbana e oggetto di futuro intervento di ristrutturazione finalizzato allo sviluppo delle potenzialità della struttura.
Covivio ha acquisito un’area di 7.300 mq situata in adiacenza all’intervento denominato The Sign, il business district da 40.000 quadrati di superficie lorda che la società sta sviluppando nella zona sud-occidentale di Milano.
