“Fino a sei anni fa eravamo proprietari della rete e gestivano in proprio l’attività immobiliare; poi abbiamo deciso di cedere gli asset a fondi bancari o immobiliari per poterci concentrare sulla nostra attività core. Questa scelta ha cambiato le logiche di gestione del patrimonio immobiliare”. Così, Antonio Guglielmi, head of Cash&Carry di Metro Italia, racconta la gestione degli immobili della rete di vendita e le nuove sfide.
Cosa vuol dire rapportarsi con fondi nella gestione degli immobili?
I fondi, bancari o immobiliari che siano, sono interessanti a trarre il massimo profitto dall’attività di gestione degli immobili, a prescindere dal business dei loro “inquilini”, che spesso non conoscono a fondo. Il nostro impegno, quindi, è quello di sensibilizzarli su chi siamo, coinvolgerli, attraverso la leva negoziale, nei nostri progetti, far capire le nostre esigenze e come vediamo il futuro. Questo richiede la volontà di incontri costanti, circa una volta l’anno, per creare relazioni e imparare a conoscersi.
I fondi gestiscono gli immobili di tutta la rete?
A parte il recente acquisto, a Trieste, di un edificio, che diventerà operativo nell’estate 2017, attualmente i nostri 49 store sono suddivisi, a livello di proprietà, tra 3 proprietari singoli -società di gestione del reddito (SGR), espressione di imprenditori locali che ben conoscono il territorio- e due fondi, ciascuno con un pacchetto di circa venti store. Un aspetto che presenta vantaggi nei volumi, quando si discute nell’insieme come ripartire le spese strutturali e non, ma che anche complica le cose.
In che senso? Ci faccia capire.
Negli ultimi anni, il mercato dei fondi è diventato molto veloce, nel senso che, con maggiore facilità rispetto al passato, gli immobili possono essere ceduti ad altri fondi. Il rischio, dal nostro punto di vista, è quello di uno scollamento ulteriore tra proprietario e tenant, che si ripercuote sui nostri programmi, rallentandoli.
Potreste cambiare strategia, allora ...
Assolutamente no: i vantaggi di gestire il patrimonio immobiliare con i fondi sono di gran lunga maggiori degli svantaggi. Certo con le Sgr esiste maggiore flessibilità a tutti i livelli, ma siamo comunque soddisfatti della relazione.
Sempre più retailer stanno “legando” l’affitto alle performance di vendita dello store. Vale anche per voi?
É una pratica più comune in gdo, dove i fatturati per singolo punto di vendita sono più fluttuanti, soprattutto nel non food. Noi non rapportiamo mai il giro d’affari al rent, perché ci muoviamo nel mondo B2B, con clienti professionali che garantiscono performance più stabili. Quindi gestiamo le logiche di affitto con step legati agli investimenti iniziali, all’interno di contratti di locazione della durata di 15-20 anni.
I criteri nella scelta delle location.
Preferiamo negozi più piccoli stand alone, meglio se in zone semicentrali, che, grazie al geomarketing, garantiscano la massima potenzialità delle attività horeca nell’arco di 30 minuti. Tassativa una buona viabilità, con un’accessibilità comoda e facile.
State pensando all’eCommerce?
Non nel senso classico. Quel che è certo è che vogliamo accreditarci come una società multicanale, in grado di fornire ai propri clienti le soluzioni più adatte per incrementare i guadagni. È la nostra mission come azienda numero 1 nella gestione del cliente horeca. Per questo, cinque anni fa, abbiamo implementato un’area delivery nei negozi, che prepara gli ordini ricevuti dal call center e, più di recente, via web e li consegna presso il locale del cliente. Un’attività che vale circa il 10-12% del nostro giro d’affari e sta crescendo del 30%, anche grazie all’attività importante degli agenti sul territorio che instaurano rapporti personali con i gestori e proprietari dei locali.
Sembra proprio una preparazione alle vendite online ...
Potrebbe, ma in realtà vogliamo rafforzare la vicinanza ai nostri clienti professionali, e il delivery è uno strumento perfetto. Per questo, vogliamo creare una rete ad hoc di depositi dedicati, dove alle merci a più alta rotazione, sempre presenti, si aggiungono, ogni giorno, freschi e freschissimi. Il primo deposito ha aperto lo scorso maggio a Milano e copre la città, l’hinterland e parte di Lombardia. Inoltre, stiamo facendo scouting per acquisire aziende di delivery locali (già dotate di depositi) che possano rinforzare la nostra capacità nel food service. Questa è la nostra sfida dei prossimi anni.
Ha collaborato Raffaella Pozzetti
