Il successo, a livello di pubblico, dell’edizione 2022 di Mapic Italy (Milano, Superstudio Maxi, 18-19 maggio) è stato un segnale di una decisa accelerazione nel percorso di ritorno a un clima di normalità pre-pandemia. L'edizione n.6 ha accolto più di 1.700 delegati (+30% rispetto al 2021), e circa 550 retailer, catene di ristorazione e operatori nel settore del tempo ibero (leisure). Questi i numeri forniti dall'organizzazione. Chi ha partecipato, come il sottoscritto, può confermare che c'era quasi il pienone.
"I numeri di questa fiera non sono casuali -commenta Roberto Zoia, presidente del Cncc-. Mapic Italy esiste perché c'è un industria in Italia molto coesa che è in grado di promuovere, partecipare e lavorare vivamente su eventi di tale importanza. Parlando di Europa, al netto dell'appuntamento classico di Cannes, l'Italia è l'unico paese che organizza un evento di questo genere perché il Cncc e gli altri player del settore sono stati in grado di creare una sinergia tra proprietà, società di servizi e retailer, che ha portato a dei risultati eccezionali”.
Il tema-guida della sesta edizione di Mapic Italy è condensato in questa espressione inglese: People, Planet, Profit: Navigating retail towards a more human world, che non avrebbe bisogno di traduzione (Persone, pianeta, profitto: la navigazione del retail verso un mondo più umano) e sarà anche leit-motiv del Mapic di Cannes in novembre. “Il business e i consumi devono avere un ruolo e un impatto positivo sulla società e sull’ambiente -commenta Francesco Pupillo, show director di Mapic Italy-. Le nuove generazioni sono estremamente sensibili a questi valori. Al tempo stesso, il consumatore richiede consegne sempre più rapide degli acquisti, prezzi più convenienti e una disponibilità immediata dei prodotti. Un mondo di nuove opportunità di business si apre per chi sarà in grado di adattarsi a queste esigenze. Anche i piani di sviluppo nel real estate sono stati impattati da queste trasformazioni. I nuovi progetti arrivati sul mercato sono ad uso misto, in location principalmente urbane, costruiti intorno ai bisogni quotidiani dell’individuo. Progetti che mirano a creare luoghi di socializzazione e aggregazione per le comunità locali. In tale scenario, l’innovazione tecnologica gioca un ruolo fondamentale perché permette di interpretare al meglio i desiderata del consumatore e offrire una customer experience molto più fluida. Il file rouge è la sostenibilità, che oggi non è più un’opzione”.
Non indugeremo sul tema Esg, per due ragioni, perché ne abbiamo scritto abbondantemente su queste pagine (si veda il più recente articolo sulla ricerca Cncc-Altis) e perché ormai i mantra fondamentali sono codificati a lettere sbalzate e cubitali. Un po' meno scontato è il tema inerente all'impatto della sostenibilità sulla valutazione economica e finanziaria dell'immobile e sul suo valore di mercato. “È molto importante includere i criteri di sostenibilità nei nostri investimenti, voler determinare un impatto positivo su quello che si fa e che si andrà a fare nei prossimi anni -commenta Valeria Falcone, Head of Value-add Investing Europe, portfolio manager di Barings-. La cultura aziendale deve cambiare, e sta cambiando. Noi cerchiamo di farlo concretamente, nella convinzione che quando realizziamo un intervento immobiliare andiamo effettivamente a coinvolgere un numero sempre maggiore di persone. Mi piace pensare che l’immobile non sia solo al servizio di chi lo utilizza ma anche della comunità, per ripagare la quale è necessario che l’immobile stesso sia portatore di sistemi valoriali”.
In realtà, è ormai obbligatorio fare i conti la compliance ambientale degli immobili, se non si vuole perdere credito con le banche o allontanare i fondi d'investimento.
L'indagine BVA Doxa sui centri commerciali
Tra i momenti apicali di Mapic Italy 2022, segnalo la presentazione di To dream che aprirà a Torino fra 2023 e 2024, e il convegno Cncc "Luoghi, persone e pianeta" nel quale spicca la ricerca BVA Doxa presentata da Paola Caniglia, partner e a capo della divisione retail di BVA Doxa. Attualmente, l'83% del campione frequenta (abitualmente e/o occasionalmente) i centri commerciali. Quelli che dichiarano di non andarci mai sono soprattutto i baby boomers fra gli over 55 (18%) e l'88% nella silent generation (i nati fra il 1928 e il 1945) per ovvie (credo) ragioni anagrafiche. Nel cluster degli under 55, anche le generazioni più giovani (in ordine decrescente di età: X, Millennials, Z) frequentano i centri, con percentuali che vanno dal 99% al 96%.
Dalla foto qui sopra emerge chiaramente che la tendenza per il futuro è quella di una minore frequentazione dei centri commerciali da parte della generazione Z (nati fra il 1997 e il 2021. Dal 65% di oggi al 53%) e dei Millennials (1981-1996. Dal 61% al 56%).
Il centro commerciale di domani descritto nei termini presentati da BVA Doxa piacerebbe molto al 71% degli intervistati.
Le percentuali più alte di risposte negative ("poco, per niente d'accordo") si concentrano negli ambiti dell'attenzione agli impatti ambientali e alla riduzione degli sprechi (42%), e al territorio (il 44% si dichiara poco per niente d'accordo sull'affermazione che i centri commerciali sostengono il territorio in cui sono inseriti); inoltre, dato sorprendente, al 50% piace poco o niente andare a pranzo o a cena nei centri commerciali.
“L’emergenza è finita il 31 marzo, dobbiamo riabituarci a vivere normalmente -ricorda Alessandro Mazzanti, ceo Italy di Cbre-. I centri commerciali e tutto il retail hanno vissuto una trasformazione con l’accelerazione di una tendenza in particolare, le vendite online che hanno sottoposto a un enorme stress-test tutti i retailer. Chi ha venduto solo online è cresciuto mediamente del 9%. Chi ha venduto sia online che in-store è cresciuto del 36%. Questo vuol dire che abbinare i due fattori funziona. Ora è necessario capire come coniugare fisico e digitale”.
Nuovi ingressi: Stop Shop e PlanRadar
Non mancano i gruppi interessati a svilupparsi in Italia. Per esempio, Immofinanz rappresentata a Mapic Italy da Andrea Boris Hipeco, co-managing director, che abbiamo intervistato su Mark Up 308 (aprile 2022) insieme a Johannes Lindner, l'altro country manager per l'area finance. Immofinanz vuole sviluppare il suo format di parco commerciale in Italia, a insegna Stop Shop.
Austriaca come Immofinanz è PlanRadar di cui abbiamo incontrato il giovane (42 anni) country manager, Axel Baccari: "Abbiamo in Italia circa 1.000 cantieri, ma nei prossimi tre anni vorremmo salire a 10.000 -ci ha detto Axel- abbiamo un'offerta un'offerta trasversale adatta tanto ai gestori quanto ai facility manager". PlanRadar è il software provider leader in Europa nella documentazione digitale, pianificazione e gestione della costruzione e dei patrimoni immobiliari. È nata in Austria nel 2014 con l’obiettivo di semplificare la documentazione dei progetti di costruzione e la comunicazione tra tutte le parti coinvolte - progettisti, imprese di costruzione, direzione lavori, fornitori e commercianti, supervisori della costruzione, proprietari di edifici e gestione della proprietà. Il team italiano sarà presto triplicato, come annunciato in occasione del fundraising di 69 milioni di dollari raccolti dal gruppo presso investitori europei. Tra i principali clienti italiani: Percassi, Arcadis, Esa Engineering, Deerns, Knight Frank e Udinese Calcio.
E a proposito di sport&leisure, “Il futuro per gli operatori del leisure è locale, radicato nella tradizione del luogo -commenta David Nouaille, chief of international development officer del brand francese di parchi a tema, Puy Du Fou, alla ricerca di opportunità di sviluppo in Italia-.Bisogna trasformare i mall e dare loro un significato affinché le persone possano evolversi da consumatori a veri e propri ospiti del centro commerciale".
