Nell'attuale contesto economico, pur alla luce di una ripresa, rimane il tema della limitatezza di liquidità finanziaria, che rende necessari meccanismi di flessibilità e versatilità tramite nuove forme negoziali che, per esempio, sviluppino la locazione fino all’acquisto del compendio immobiliare. Fra queste spiccano il Rent-to-Buy e il Car-like.
In sintesi, il primo è figura contrattuale normata (art. 23 del decreto legislativo 133/2014, conv. in l. n. 164/2014) contemplante l'immediata concessione del godimento di un immobile verso pagamento di un canone periodico, con diritto del conduttore di acquistarne la proprietà, entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento, una parte di canone versata in corso di contratto.
In caso di mancato acquisto della proprietà dell'immobile entro il termine stabilito, il concedente dovrà restituire al conduttore la sola quota dei canoni imputata a corrispettivo; il tutto, ferma restando la prosecuzione del rapporto di godimento, con il versamento del canone sino a scadenza.
Il plus di tale formula sta nella trascrivibilità (art. 23 cit. c.1) del contratto Rent-to-Buy, con effetto di opponibilità a terzi anche in vista del futuro acquisto.
Car-like, invece, è contratto atipico ormai riconosciuto nella prassi nel residenziale ma nulla osterebbe ad applicazione nel non residenziale.
Qui si ha collegamento fra:
- contratto preliminare di compravendita, con diritto di recesso in capo al promissario acquirente e corresponsione, da parte di quest'ultimo, di caparra pari ad una percentuale del prezzo di vendita, da imputarsi in parte a caparra confirmatoria e in parte a caparra penitenziale;
- contestuale contratto di locazione, con canone annuo ridotto e pari ad una percentuale variabile del prezzo di vendita, in virtù del quale il promissario acquirente ottiene immediatamente il godimento dell'immobile.
Peculiarità del Car-like è la libertà di scelta data al promissario acquirente, che può optare, al momento previsto nel preliminare, per la stipula del definitivo, recuperando la caparra versata e imputando la totalità dei canoni di locazione corrisposti a titolo d'acconto prezzo; oppure, di converso, il promissario acquirente, ritenuta non più conveniente l'operazione, potrà esercitare recesso dal contratto preliminare, ottenendo così la restituzione della caparra versata, nei limiti, si badi, della quota corrisposta a titolo di caparra confirmatoria.
Anche da tali esempi, emerge quindi quella flessibilità e versatilità, richiesta come ossigeno dalle realtà di impresa: vantaggio per l' acquirente di una leva finanziaria che sopperiscca al tema della carenza di liquidità, con l'aggiunta, con specifico riguardo al Rent-to-Buy, di non ricevere menzione, nella Centrale Rischi Banca d'Italia, dell'impegno finanziario derivante dalla stipula del contratto.
Lato impresa concedente, inoltre, i tipi contrattuali qui citati presentano altrettanti vantaggi, consistuendo uno strumento di ottimizzazione della fiscalità: postergando la stipula del contratto di compravendita ad un momento successivo, si può beneficiare delle agevolazioni fiscali, in tema di adeguamento del valore del compendio immobiliare in bilancio, limitando così le plusvalenze.
Il mercato richiederà, quindi, strumenti che possano sempre più consentire all'interno dello schema normativo forme di sostenibilità dell'iniziativa e investimento immobiliare in una logica di sviluppo.
