Dal 1989 ad oggi il ciclo di vita dei centri commerciali, in assenza di interventi si è ridotto da 18 a circa 10 anni. Lo ha ricordato Pietro Malaspina, Aedes Siiq, nella sua relazione (di cui riportiamo alcuni grafici) di supporto alla presentazione del libro di Luca Tamini e Luca Zanderighi sulle “nuove politiche di rigenerazione urbana”. Gli autori hanno approfondito un tema attualissimo di cui si parla ancora troppo poco: la crisi degli spazi commerciali retail sia urbani sia extra-urbani, e il problema della loro riconversione. Michael Thorncroft in The Estate Life Cycle scrive che “un immobile raggiunge uno stato di totale obsolescenza -cioè muore- quando si è del tutto deteriorato o quando non risponde più alla propria funzione”. Le due eventualità possono coincidere, ma il secondo caso è quello che può verificarsi più spesso: “Non il tempo, ma il cambiamento è la causa principale dell’obsolescenza”.
“Fra le principali ragioni della crisi dei grandi centri commerciali americani -aggiunge Malaspina- vi sono, da un lato l’over-retail cioè l’eccesso di offerta commerciale che in termini di mq per persona è, almeno, dieci volte superiore a quella italiana; dall’altra, la presenza di attrattori commerciali come i department store che in Usa stanno cadendo uno dopo l’altro: secondo dati Bloomberg e Cistri (maggio e giugno 2017) nei centri commerciali Usa con Gla superiore a 100.000 mq il department store rappresenta il 46% contro il 27% in UK, il 23% in Australia, il 17% in Asia e il 15% nel Medio Oriente”.
In Italia questo problema si verifica con modalità e frequenza assai meno traumatiche: i magneti dei nostri centri commerciali sono food e la soluzione più adottata è la riduzione della superficie dell’ipermercato per riconvertire il surplus in nuovi negozi.
