Centri commerciali, le due velocità del mercato tra ripresa e sfiducia

Living in a two-speed world (vivere in un mondo a due velocità). L'espressione riassume, secondo il titolo di un convegno di Scenari Immobiliari, dal quale riprendiamo alcuni dati e spunti, l'attuale situazione nella quale si muove il settore, che oscilla tra l'euforia statistica di una ripresa dei fatturati e dei footfall (frequenze/passaggi) e la poca fiducia degli investitori sul prodotto retail in generale e sui centri commerciali in particolare. I cui fatturati non sono nel complesso lontanissimi dai livelli del 2019 (-3,1% totale), ma nuove minacce vengono dall'aumento dei costi di gestione lievitati a causa degli incrementi energetici, e dall'inflazione che ne è la conseguenza diretta. Ma i primi destano meno preoccupazione della seconda: l'inflazione erode il consumo finale, mentre l'efficienza energetica ha reso più resiliente l'industria dei centri commerciali, almeno quella che fa capo ai gruppi immobiliari-commerciali più strutturati.

eCommerce e ESG: impatto sui contratti di locazione

Un quadro di tendenza molto interessante riguardo l'impatto dell'eCommerce e dell'Esg sui rapporti proprietà-tenant e la configurazione dei contratti di affitto (di ramo d'azienda) lo delinea Giulia Comparini, partner di Cocuzza & Associati. Fra le clausole di determinazione del volume d’affari ai fini del pagamento del canone spiccano l'inclusione del click&collect, l'inclusione dei prodotti ordinati in negozio tramite tablet in dotazione agli addetti o dispositivi elettronici dei clienti; e l'inclusione del footfall in base a certi parametri (conversion rate), inclusione vendite online riconducibili al medesimo capo del negozio tramite indirizzo IP.

Poi c'è la sostenibilità a 360°: dal prodotto all’immobile. Come ha ricordato Giulia Comparini, i green lease non sono una novità, risalgono ai primi anni Novanta. “Oggi le aree coperte dai contratti di locazione verdi si stanno evolvendo: alcuni anni fa erano più incentrati sull’efficienza energetica, e sulla riduzione dei rifiuti mentre altri aspetti come salute e benessere e la biodiversità non venivano considerati, ma oggi iniziano ad acquisire sempre più rilevanza”.

L’inserimento di clausole Esg nei contratti retail è comunque diventata una costante per tutte le società che operano sul mercato. Le forme attraverso le quali queste clausole vengono accluse nei contratti sono ancora molto varie: come scrive la stessa Comparini su "Retail trends 2023", pubblicazione presentata al convegno del trentennale di Cocuzza&Associati tenutosi alla Fondazione Feltrinelli, "alcune proprietà le inseriscono in protocolli da allegare al contratto, omettendo di fatto una vera e propria negoziazione con il conduttore e richiedendo a quest’ultimo una pattuizione di best effort per la concreta implementazione delle medesime. All’opposto alcune proprietà tendono ad imporre tali clausole al tenant e a inserire precisi Kpi misurabili attraverso il ricorso a sofisticati software. I contenuti delle clausole Esg variano per quanto riguarda l’obiettivo, il contenuto, l’ambito di applicazione e l’impegno giuridico. Nel mondo anglosassone tali clausole vengono classificate come light green o dark green a seconda del loro maggiore o minore rigore. Esse hanno tuttavia finalità comuni che consistono nella individuazione di strategie adeguate per migliorare la sicurezza, la salute, il benessere e le prestazioni ambientali dell’edificio oggetto del contratto e nello stabilire obiettivi per l’utilizzo di energia, gas, e acqua e per la riduzione e valorizzazione dei rifiuti".

SERVIZI E RISTORAZIONE

Gli investimenti Esg rappresentano una delle strade privilegiate per rivitalizzare i centri commerciali non più performanti. Altre due strade sono quella della diversificazione e/o ampliamento dell'offerta in una direzione che renda più esclusivi i centri commerciali sotto il profilo dei servizi e del tempo libero, incluse le food court. Filippo Maffioli, Promos, ne è convinto: la società bresciana è stata la prima a realizzare una food court nel settore degli outlet center, a Valmontone nel 2016. "Un'area ristorazione occupa in media il 12% della Gla degli outlet e produce tra il 10% e il 15% del fatturato, rafforzando il senso di luogo di aggregazione e socialità, aumenta il tempo medio speso nella struttura -precisa Filippo Maffioli-. Una delle chiavi decisive sarà il mix&match tra catene ristorazione internazionali e operatori locali". La ristorazione è fra le più dinamiche in generale: McDonald’s prevede oltre 50 aperture (nel 2023-2025), La Piadineria è arrivata a 350 punti di vendita quest'anno e prevede 60 aperture nel 2023.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI IN ITALIA: 2016-2022 (in mln di euro)

Fonte: Scenari Immobiliari, Rapporto Commercio 2023; Cncc e Svicom per le tabelle dei turnover

CENTRI NON PIÙ PERFORMANTI (NON PERFORMING ASSETS)

LE POSSIBILI SOLUZIONI

Si può restituire valore a grandi centri non più performanti attraverso:

1. Rigenerazione

2. Riqualificazione

3. Più offerta

4. Più servizi

5. Investimenti Esg e sostenibilità