“L’analisi nel settore real estate è spesso ancora troppo focalizzata sulle diverse aree geografiche -spiega subito Alice Breheny- e questo porta a trascurare occasioni interessanti a causa della percezione del rischio su base nazionale. La nostra strategia globale è oggi incentrata sulle singole città, non sui Paesi, perché, così facendo, riteniamo di poter dare agli investitori una visione più chiara di quello che potrebbe essere l’evoluzione del loro portafoglio. Abbiamo individuato una serie di megatrend -urbanizzazione, ascesa delle classi medie, invecchiamento della popolazione, sviluppo tecnologico e spostamento del potere economico dall’Occidente- per stilare una lista di città a prova di futuro”.
Quali sono queste destinazioni del futuro, secondo Th Real Estate?
In termini di popolazione, possiamo dire che le città asiatiche in genere sovrastano le città europee, e poche metropoli americane sono in grado di competere con loro. In Asia assisteremo a un aumento sensibile della quota di produzione su scala globale e delle vendite al dettaglio nei prossimi vent’anni. Pechino supererà San Francisco entro il 2020, in termini di attività finanziarie e business generati, mentre Shanghai sorpasserà Boston nel 2026.
Già oggi, 6 dei primi dieci mercati retail a livello globale sono in Asia: entro il 2030, la Cina da sola ne conterà 11 fra i primi 20. Fra le altre importanti piazze mondiali spiccano Jakarta, Buenos Aires e Istanbul.
Cosa pensa Th Real Estate dell’attuale ruolo dell’Italia nel quadro degli investimenti immobiliari?
Oggi investiamo in Italia perché offre rendimenti più elevati rispetto ad altri paesi dell’Eurozona. Tuttavia, la situazione generale fa sì che gli yield iniziali più elevati siano solo un premio di rischio per la debole performance economica dell’Italia. Per questo preferiamo puntare su settori nei quali gli investitori possano beneficiare di driver strutturali, riducendo la dipendenza dal ciclo di mercato. L’esempio migliore è la logistica, riguardo la quale abbiamo un ampio programma di investimento in Italia. I retailer e le aziende produttive stanno modernizzando le loro strutture logistiche. Il risultato è un’elevata richiesta di immobili e capannoni moderni, che siano adatti all’eCommerce o alla distribuzione per l’industria high-tech.
Quali sono le città calamita in Italia, oltre a Milano?
L’Italia ha moltissime città che sono mete culturali, con un fascino che ne assicura la capacità di continuare ad attrarre talenti e turisti. La nostra strategia, focalizzata sulle città più che sui Paesi, ci permette di puntare su città con performance migliori della media nazionale. Queste città in Italia sono, per esempio, Milano, Roma e Bologna. Per questo Th Real Estate ha finalizzato la prima acquisizione per il suo European Cities Fund proprio a Bologna, dove ha acquistato il Meraville Retail Park (nella foto d’apertura, ndr). Nel confronto con altre città europee, Bologna registra performance migliori in aree come occupazione, crescita e Pil pro capite. Sempre per l’European Cities Fund abbiamo recentemente acquisito anche un complesso in via Darwin a Milano.
Quali requisiti deve avere una città per essere attrattiva sotto il profilo degli investimenti?
Le città più grandi, le metropoli, offrono un maggior numero di opportunità e hanno la liquidità del mercato a loro vantaggio, ma sono il profilo demografico e il codice genetico le caratteristiche che rendono interessante una realtà metropolitana. Preferiamo città giovani, resilienti, in crescita, con infrastrutture e una situazione politica che le rendano capaci di accogliere tutte le persone che vogliono vivervi.
Retail, 4 macro-trend del futuro
1. Non più solo punti di vendita ma spazi multi-experience. L’acquisto di beni e sopratutto di prodotti di largo consumo non rappresenta più l’unico motivo per cui la gente va in un negozio soprattutto se fuori dalle rotte della prossimità; il crescente affermarsi dell’eCommerce costringe a trovare nuove leve per attrarre le persone in un negozio fisico. La risposta, oggi e in futuro, è l’offerta di un’esperienza che combini shopping, divertimento, ristorazione e gioco.
2. L’eCommerce rappresenta una comoda alternativa allo shopping privo di una componente esperienziale. Tuttavia, tempi e costi di consegna degli acquisti online non sono sempre convenienti e questo ha portato al diffondersi di servizi click & collect.
3. I “value retailer” (nel food -come Lidl e Aldi- e nel non food come Primark), sono noti per l’elevato numero di consumatori che riescono ad attrarre. Tra le mete dello shopping che rientrano in questa categoria ci sono anche gli outlet centre, dove i prezzi scontati sono la prima motivazione per una visita, anche se il settore offre molto di più.
4. Lifestyle centre: spazi ad uso misto che puntano anche su un’offerta retail attrattiva, come l’Edinburgh St James. È passato il tempo della programmazione urbanistica in base a zone distinte: oggi la gente vuole vivere, fare acquisti, lavorare e passare il tempo libero in aree integrate e connesse. Il gap generazionale ha messo in evidenza il crescente valore dato al benessere personale e il desiderio di un maggior equilibrio tra vita e lavoro, soprattutto fra i più giovani.
