Multi Italy fa parte di Multi Corporation, piattaforma paneuropea specializzata nella gestione immobiliare retail, con oltre 110 asset in Europa e Turchia. I principali servizi sono asset management, gestione operativa di centri commerciali, riqualificazione e ristrutturazione, leasing, assistenza legale e contenzioso. Multi Italy gestisce in Italia 8 centri commerciali e un retail park, fra i quali Forum Palermo e Valecenter a Marcon (Venezia).
Con Luca Maganuco, managing director per l’Italia e la regione Europa centrale e orientale, responsabile della gestione del portfolio in essere e dell’acquisizione di nuovi mandati nella regione, parliamo non solo di Multi, ma anche della situazione dei centri commerciali nel nostro Paese.
Come valuta l’attuale mercato italiano?
Il mercato dei centri commerciali in Italia sta vivendo una fase che possiamo definire di re-development: gli ipermercati stanno riducendo gli spazi non food, e questo dà l’opportunità a operatori come noi di migliorare e aggiornare il merchandising mix dei centri commerciali portando nuovi anchor store. Molti centri commerciali, con ottimi fondamentali in termini di visitatori e fatturati, hanno in programma investimenti per attualizzare l’immagine esterna e soprattutto interna della galleria. Multi è attiva su tutto il portafoglio gestito: abbiamo in corso il restyling di Valecenter a Marcon e stiamo valutando l’ampliamento di Forum Palermo.
L’attività di sviluppo vera e propria, cioè la realizzazione di strutture completamente nuove, al netto di progetti di grande rilevanza come Westfield Milano, è destinata a concentrarsi su complessi plurifunzionali (a destinazione retail, leisure, uffici e residenze) piuttosto che su strutture solo retail. Le posizioni ideali sono in aree urbane riqualificate, come CityLife. Il mercato italiano offre numerose opportunità: queste aree saranno teatro dell’attività di sviluppo immobiliare nei prossimi anni.
Il mercato è più orientato alla vendita che all’acquisto di asset?
Le transazioni immobiliari nel settore retail sono diminuite nel 2018 di circa il 15% in termini di volume transato rispetto all’anno precedente. La flessione ha riguardato più il segmento high street che quello degli shopping center. La grande differenza rispetto al recente passato è rappresentata dalla velocità delle transazioni, che si è notevolmente ridotta: mentre negli anni scorsi in 4-6 mesi si riusciva a chiudere un deal, oggi sono necessari almeno 9-12 mesi; questo fenomeno genera un volume di transato minore. In più, l’accesso al credito è diventato più complesso: il sistema bancario è meno propenso a concedere finanziamenti con leva elevata (prossima al 70%) e questo ha avuto un impatto sui tassi di interesse che sono meno appetibili rispetto al passato, rendendo il ritorno sull’investimento più ridotto.
Questo scenario di mercato ha portato le grandi compagnie assicurative nazionali e internazionali -che non hanno esigenza di ricorrere al credito bancario- a essere molto più attive sul mercato degli investimenti immobiliari anche retail.
Quali sono le strategie di Multi in Italia?
Dal 2015 la strategia di Multi Italy è di migliorare in maniera sostanziale il portafoglio di asset in gestione. Ciascuna struttura commerciale è oggetto di uno studio del bacino d’utenza di riferimento e delle variabili di contesto (concorrenza, viabilità di accesso, infrastrutture, ecc.) per definire una strategia su misura per ciascun immobile. Gli interventi sono orientati su due obiettivi: migliorare la “scatola” del centro commerciale e aggiornare il “contenuto” del centro stesso.
Come promotore, Multi ha al suo interno le capacità e l’esperienza per gli interventi di re-development dei centri commerciali sia in termini di look&feel delle gallerie, sia di servizi per la clientela (per esempio, realizzazione di aree allattamento, zone business e lounge) offrendo, come risultato finale, al cliente la percezione di sentirsi benvenuto trovando un ambiente accogliente.
Multi, in qualità di piattaforma paneuropea, è dotata di un network internazionale che ci ha consentito di intervenire sul merchandising mix dei centri commerciali gestiti aggiornando i marchi presenti in galleria, e il format/layout dei negozi proponendo operatori nuovi per il mercato italiano. Il risultato è evidenziato dai numeri: visitatori e fatturati dei centri commerciali gestiti da Multi Italy negli ultimi 4 anni sono cresciuti a doppia cifra.
Quali sono i mercati che vanno meglio in Europa?
Stiamo acquisendo diversi mandati di gestione nell’Europa nord-orientale, in particolare Germania e Polonia. Da giugno 2018 seguo come interim managing director anche l’ufficio Central&Eastern Europe di Multi e devo dire che la Polonia è un mercato in fase di sviluppo e offre numerose opportunità come progetti e propensione al consumo.
Valecenter a Marcon, a circa 20 km a nord di Venezia, è su due livelli: ha una Gla di quasi 70.000 mq polarizzata su Carrefour (11.000 mq), Cinema multisala Uci (11.500 mq) e gli anchor store (17.680 mq). La food court è composta da 17 locali.
