Il terzo trimestre 2023 si è chiuso con investimenti pari a 1,5 miliardi di euro, in modesto recupero rispetto al trimestre precedente (+15%), ma ancora al di sotto (-52%) dei livelli registrati nello stesso periodo del 2022. Da inizio 2023, il mercato del commercial real estate italiano ha registrato transazioni complessive pari a quasi 4 miliardi di euro (3,9 miliardi), in flessione del 60% rispetto ai primi nove mesi del 2022.
Questi i dati salienti del report Cbre italy. Nonostante la buona tenuta dell’economia italiana in un contesto di rallentamento dell’Eurozona, gli investimenti continuano a essere frenati dalle condizioni di accesso al credito, in peggioramento a causa dei nuovi rialzi dei tassi d’interesse da parte della Bce finalizzati a contenere l’inflazione. Anche Cbre osserva una riduzione del numero e della dimensione delle transazioni, parallelamente a una contrazione delle attività di raccolta da parte dei fondi immobiliari italiani.
“Per i prossimi mesi non sono attese particolari inversioni di tendenza rispetto all’attuale momento di mercato -afferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di CBRE Italy-. Sarà necessario attendere il 2024 per osservare un assestamento dell’inflazione e quindi una riduzione dei tassi d’interesse. Nel frattempo, sempre più investitori stanno esplorando nuovi settori, con focus particolare verso gli operational real estate asset, che seguono logiche non strettamente immobiliari, come strutture sanitarie, data centre, infrastrutture per le telecomunicazioni e l’energia. Le operazioni d’investimento attualmente in corso e destinate a concludersi entro la fine di quest’anno, ci portano a pensare che anche nel prossimo trimestre i volumi delle transazioni continueranno a crescere, ma senza recuperare il gap accumulato negli ultimi 18 mesi”.
In questo contesto, il settore Uffici registra una marcata riduzione dei volumi di investimenti, e una maggiore richiesta di aggiustamento del prezzo, soprattutto per il prodotto value add e per gli immobili già valorizzati in location secondarie. Si continua a registrare invece un’ottima liquidità per immobili core a Milano, anche rispetto ai migliori mercati europei. L’interesse degli investitori appare molto polarizzato: non perdono attrazione gli asset core nel Central Business District, dove le prospettive di crescita dei canoni di locazione rimangono molto positive, mentre nelle realtà più periferiche si riscontra un atteggiamento prudente degli investitori, causato dall’incertezza della domanda futura di spazi da parte degli occupier.
Industrial & Logistics
Si conferma la prima asset class di investimento, nonostante anche in questo caso si rilevi un calo dei volumi, del numero e della dimensione delle singole operazioni rispetto al 2022. Le performance del mercato occupier continuano ad alimentare un outlook molto positivo sulla crescita dei canoni di locazione, favorendo gli investimenti in operazioni core+ e value add. La domanda di spazi in questo settore non sembra arrestarsi, confermando l’Italia come uno dei best performer tra i mercati logistici europei, sia in termini di performance di assorbimento che in termini di margini di crescita. In linea con la prima metà dell’anno, continua a rafforzarsi l’interesse verso operazioni in immobili industriali affittati nel lungo periodo ad aziende manifatturiere con covenant forti.
Le ottime performance dei fondamentali dell’industria di riferimento continuano a sostenere anche gli investimenti in Hotels, dove l’aumento dei prezzi medi per camera, e quindi dei valori di RevPAR (Revenue Per Available Room), incoraggiano l'investimento in questa asset class. Il mercato dell’ultimo trimestre ha visto una crescente attività da parte di hotels operator oltre a corporate deal. Gli acquirenti più attivi in questa fase si confermano i cash buyer, in particolare i family office, in grado di completare rapidamente le acquisizioni in un contesto di elevato costo del debito.
Il living rallenta
Nonostante la forte domanda di abitazioni in affitto e di posti letto per studenti fuori sede continui ad alimentare la crescita dei canoni di locazione nelle principali città, il settore Living ha rallentato il suo percorso di consolidamento. L’interesse dei developer dei fondi di private equity per il built-to-rent e gli studentati rimane ancora alto, ma i costi di costruzione, l’elevato costo del debito e l’incertezza burocratica, rallentano i nuovi sviluppi in un contesto di sostanziale assenza di prodotto stabilizzato. Cbre osserva un’intensa attività sul cambio d’uso da uffici a living in posizioni periferiche di Milano. Il mercato built-to-sell è ancora molto forte e fa da traino per il settore grazie anche all’ottimo assorbimento per i prodotti prime e good secondary.
Nel settore Alternative Cbre registra un forte aumento dei volumi di investimento, alimentato da operazioni di piattaforma nel settore healthcare. Nonostante le forti barriere all’ingresso in questo e in altri settori considerati Alternative, la disponibilità di nuovo prodotto stabilizzato, i numeri delle singole operazioni confermano la potenziale profondità della domanda d’investimento in questi mercati. In particolare, Cbre segnala l'interesse da parte di capitali di private equity, nella ricerca di ritorni competitivi, investendo anche in strutture operative in settori supportati da solidi fondamentali.
Infine, per il settore Retail rimane alto l’interesse da parte dei net lease buyer per medie superfici affittate a operatori di primario standing e di lunga durata. Rispetto a 12 mesi fa, Cbre registra una pipeline più consistente nell’attività d’investimento su centri commerciali, anche grazie a investitori newcomer che vedono ottime opportunità di acquisto a sconto, in particolare su centri medio grandi con ottimi fondamentali e dominanti nei loro bacini di riferimento.
