Il 2018 si è aperto un po' sottotono, a giudicare dai dati sugli investimenti immobiliari del 1° trimestre comunicati dall'Ufficio studi Bnp Paribas Real Estate che evidenziano un "sottodimensionamento" dei volumi nell’immobiliare commerciale italiano: con circa 1,5 miliardi di euro, siamo a un valore in arretramento del 25% rispetto allo stesso periodo del 2017, anno, quest'ultimo, eccezionale, per il livello record raggiunto: 11,1 miliardi di euro.
"È comunque un buon trimestre che ha attratto capitali superiori alla media storica quinquennale e decennale dei primi trimestri dell’anno -precisa Cristiana Zanzottera, responsabile Ufficio Studi di Bnp Paribas Real Estate Italia-. I capitali internazionali continuano a dominare il real estate italiano, segno della maggiore maturità e liquidità del mercato".
"L’interesse per il nostro Paese resta alto, alla luce delle dichiarazioni dei soggetti internazionali sulle intenzioni di investire in Italia -prosegue Zanzottera-. Tuttavia, la mancanza di opportunità, soprattutto per certi tipi di immobili nella fascia alta di mercato e in posizioni strategiche, sta diventando sempre più rilevante, e crea un certo divario fra la volontà di allocazione e le effettive possibilità di chiudere transazioni. Potremmo ragionevolmente aspettarci un generale incremento delle operazioni value add nel 2018".
Diversamente dal solito, a contribuire maggiormente agli investimenti totali nel 1° trimestre 2018 è il settore Retail (per il 50% circa), e non quello Uffici (20% circa). La crescita del Retail (+40% circa) in questo trimestre si deve alla chiusura di due importanti transazioni di portafoglio: una nei centri commerciali, l’altra nel settore High Street di Milano e Roma.
Più che positive le prestazioni dell'immobiliare logistico nel primo trimestre (+80% circa rispetto ai primi tre mesi 2017), in continuità con il risultato 2017 e con ulteriore compressione dei rendimenti netti prime, attualmente al 5,50%.
"Il generale sottodimensionamento nel settore Uffici rispetto al passato non riflette una mancanza di interesse -precisa Zanzottera-. A Milano manca prodotto in vendita di tipo core in un contesto che comunque sta diventando sempre più caro. A Roma l’interesse è in crescita, grazie anche al fatto che Milano è sempre più costosa, ma manca il prodotto che possieda le caratteristiche richieste dagli investitori internazionali". Da qui, la stabilità dei rendimenti netti prime Uffici registrata nei CBD delle due città fra fine 2017 e inizio 2018.
Il mercato leasing degli Uffici a Milano ha registrato nel 1° trimestre circa 88.000 mq di assorbimento per 60 transazioni: uno dei migliori risultati fra quelli di inizio anno (+40% rispetto alla relativa media decennale).
Il 1° trimestre nel CBD Duomo è stato più dinamico rispetto all’anno precedente (+18%) grazie a un numero maggiore di operazioni, comprese alcune chiuse a canoni particolarmente elevati che hanno determinato, tra l’altro, l’incremento del valore prime in città, dai 550 euro annui al mq (di chiusura 2017) agli attuali 560 euro annui al mq. Negli altri ambiti di Milano i canoni sono rimasti stabili.
A Roma l’attività leasing di spazi Uffici ha registrato un assorbimento pari a circa 23.000 meq, per un totale di 26 transazioni, in aumento rispetto alle 15 che in media vengono chiuse nel primo trimestre dell’anno. Il Greater EUR ha assorbito circa il 40% del totale spazi, seguito dal CBD al 26%, ma in crescita a tre cifre (+190%) rispetto ai primi tre mesi 2017 grazie alla chiusura di una transazione di dimensioni rilevanti. Stabilità dei canoni prime in tutti i sottomercati romani.
"Il leggero sottodimensionamento dei valori degli indicatori in questo inizio di 2018 è da leggersi alla luce della straordinaria performance del 2017 -conclude Cristiana Zanzottera-. Le prospettive rimangono positive grazie anche alla dinamicità di alcuni settori specifici, quali logistica e asset alternativi, ai progetti di sviluppo in corso e al probabile ingresso sul mercato di nuovi investitori".
