Secondo i dati Cbre, nel primo trimestre 2023 gli investimenti in immobiliare commerciale (Commercial real estate) registrano una picchiata negativa del 74% rispetto allo stesso periodo 2022: 890 milioni di euro, -74%, appunto, rispetto al quarter record del 2022. Tuttavia, sempre secondo Cbre, ci sarebbero segnali incoraggianti per una ripresa: rallenta l’inflazione, il che potrebbe far rivedere le politiche di rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce; e si stabilizzano i costi di costruzione, con tutto beneficio per la ripresa delle attività di sviluppo e riqualificazione di immobili esistenti.
“I risultati del trimestre appena concluso sono la naturale conseguenza del clima di generale incertezza del mercato, ma le misure adottate per contrastarla stanno gradualmente funzionando, portando una ventata di ottimismo -commenta Silvia Gandellini, Head of Capital Markets & A&T High Street di Cbre Italy-. Nel primo trimestre del 2023 abbiamo visto molto fermento sul mercato, con la nascita di nuove operazioni che condurranno a una pipeline degli investimenti consistente e diversificata in termini di profili di rischio e di settore, alimentata altresì dalla disponibilità di liquidità. Rilevante è anche vedere come l’Italia continui ad attrarre new comer che contribuiranno ad alimentare l’attività d’investimento”.
L'interesse degli investitori nei confronti del Commercial Real Estate italiano è alimentato anche dalla solidità dei fondamentali del mercato occupier, trasversale a tutte le asset class, la cui domanda è sempre più focalizzata su beni di grande qualità e in linea con le nuove richieste Esg. I mercati Uffici e Logistica continuano a registrare bassi livelli di vacancy rate e significativi tassi di assorbimento che, associati a una limitata pipeline di prodotto nuovo, continuano ad alimentare una crescita dei canoni sul prodotto di qualità, compensando, parzialmente, l'impatto della decompressione dei rendimenti sui valori immobiliari. Si inizia ad assistere a un ritorno degli investimenti su asset core di ampie metrature che, grazie ad alcune transazioni in corso, aiuteranno a definire i nuovi benchmark di riferimento per i rendimenti attesi.
Aumentano i canoni nel Retail
La categoria immobiliare degli Hotel continua a beneficiare della crescita dei tassi di occupancy e degli ADR in tutte le principali destinazioni leisure. Si registra anche un aumento dei canoni di locazione dei prodotti prime per il mercato Retail di tipo out-of-town, a testimonianza di una forte ripresa della domanda di spazi da parte dei retailer per le location di qualità, come già rilevato nei principali mercati High Street, dove i canoni di locazione si collocano già ai massimi storici.
Continua anche l’interesse nei confronti dei prodotti Alternativi, rafforzata dalla natura anticiclica degli immobili che ne fanno parte (infrastrutture, salute, data center). La limitata disponibilità di prodotto e l’ampio spazio di crescita, attirano investimenti in prevalenza full-equity, limitando in questo modo il repricing dovuto all’aumento del costo del debito.
Prezzi abitazioni ai massimi storici
Prezzi delle abitazioni ai massimi storici e scarsa offerta stanno accelerando l'aumento dei canoni nelle principali città, in particolare in quelle che coniugano buoni fondamentali economici con una forte vocazione turistica e universitaria, rafforzando la domanda di abitazioni in affitto e forme di residenza alternative, come serviced apartments, microliving e student housing.
In tale contesto si rafforza anche l’investimento nei mercati regionali dove family office e investitori privati, oltre a un’ampia disponibilità di liquidità, beneficiano di buone condizioni di accesso al credito. Il loro interesse è focalizzato su nuove acquisizioni a prezzi molto competitivi, frutto della dismissione di immobili da parte di investitori istituzionali che alleggeriscono i propri portafogli da asset meno strategici.
In modo trasversale a tutti i settori, la domanda di immobili conformi ai criteri Esg, da parte di investitori e occupier, continuerà a rafforzarsi: per essere bancabili, affittabili e vendibili e gli immobili hanno ormai sempre più bisogno di certificare le proprie prestazioni ambientali. L’attenzione degli occupier si concentra soprattutto sulle performance energetiche e sulla qualità degli ambienti interni (comfort indoor), mentre gli investitori guardano con interesse il mondo dei finanziamenti green e immobili in grado di difendersi da un brown discount nel prossimo futuro.
