Se, in generale, lo shock pandemico continua a impattare negativamente sull’andamento degli investimenti nel mercato immobiliare commerciale italiano, riducendone i volumi rispetto a quanto registrato negli anni più recenti, i dati relativi al 3° trimestre (Q3) 2021 potrebbero rappresentare l’inizio di un’inversione di tendenza. Per la prima volta dal 2020, commenta l'ufficio studi Bnp Paribas Real Estate, il terzo trimestre 2021 evidenzia una crescita (+16%) negli investimenti complessivi rispetto allo stesso trimestre 2020.
Considerando, però, i primi nove mesi del 2021 abbiamo un calo rispetto allo stesso periodo 2020: 5,3 miliardi di euro rispetto a 5,8 miliardi di euro (-8% circa).
Più nel dettaglio, il Q3 ha contribuito al totale registrato finora nel 2021 con circa 2,3 miliardi di euro: +16% circa rispetto al Q3 2020, ma anche +14% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 5 anni e addirittura +50% rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 10 anni. In particolare, il Q3 2021 risulta essere il miglior terzo trimestre degli ultimi 10 anni in Italia.
Gli uffici tornano a guidare la classifica
L’asset class "uffici" è tornata a guidare i volumi totali in Italia: nel Q3 2021 il prodotto direzionale ha rappresentato il 37% del totale investito con circa 870 milioni di euro in allineamento con il Q3 2020.
A seguire, immediatamente dopo gli uffici, l'immobiliare logistico: nel Q3 2021, con poco meno di 800 milioni di euro e una crescita del 60% circa rispetto al Q3 2020, ha rappresentato il 34% circa del totale trimestrale.
A distanza, ma in ripresa rispetto all’anno precedente (+45% circa), l'alberghiero che nell’ultimo trimestre ha totalizzato circa 375 milioni di euro (il 16% del totale).
Il 9% di quanto registrato nel Q3 è stato allocato nei prodotti alternativi per circa 200 milioni di euro investiti (+47% circa rispetto al Q3 2020).
Retail ancora in decrescita
L'asset class "retail" ha chiuso in coda anche nel Q3 2021 con circa 92 milioni di euro investiti (il 4% del totale trimestrale) in diminuzione del 40% circa rispetto allo stesso trimestre 2020. Nel Q3 2021 non sono state registrate operazioni nel settore dei "prodotti misti".
Passando dall’analisi del 3° trimestre a quanto accaduto, invece, da inizio anno, i maggiori contributori ai volumi totali sono a pari merito uffici e logistica, ciascuno il 27% circa sul totale allocato pari a circa 5,3 miliardi di euro. A seguire da inizio anno i prodotti alternativi (18% circa), l’alberghiero (14% circa), i prodotti misti (9% circa) e il retail (5% circa).
La già citata riduzione degli investimenti (-8%) nei primi 9 mesi 2021 rispetto ai primi nove del 2020 è da attribuire al calo registrato nell'asset classi "retail" (-75% circa) e, in misura minore, al settore uffici (-45% circa). Tutte le altre asset class mostrano invece volumi superiori nel 2021 rispetto a quanto rilevato nel 2020.
Il ritorno dei capitali internazionali
Il Q3 2021 ha confermato il ritorno in Italia dei capitali internazionali che hanno prevalso sul totale investito nel trimestre con il 70% circa, mentre i capitali domestici sono stati pari a circa 700 milioni di euro per una ventina di operazioni. Nel 2020 la quota dei capitali stranieri era sottodimensionata rispetto alla media annuale degli ultimi 5 anni (56% contro 65%).
Anche analizzando i primi nove mesi 2021, il contributo ai volumi totali da parte dei capitali internazionali è rimasto intorno al 70%, ed è stato guidato dai capitali statunitensi con circa 1,2 miliardi di euro allocati prevalentemente in logistica e prodotti alternativi. Agli Usa seguono i capitali francesi con circa 530 milioni di euro investiti in uffici, quelli britannici con circa 500 milioni di euro in gran parte nel settore alberghiero, e quelli tedeschi con circa 410 milioni di euro direzionati soprattutto nel prodotto uffici.
Andamento nelle principali città: Milano e Roma
Milano chiude i primi nove mesi 2021 con investimenti (2,3 miliardi di euro) in calo del 25% rispetto ai primi 9 mesi 2020 , in sostanziale allineamento con la media degli ultimi 5 anni, ma in crescita rispetto alla media degli ultimi 10 (+23% circa). Più nel dettaglio, il Q3 2021 a Milano, nonostante la diminuzione rispetto al Q3 2020 (-25% circa), con circa 950 milioni di euro investiti, è il secondo miglior Q3 degli ultimi 10 anni in città. Nel trimestre appena chiuso a spingere i volumi a Milano è il settore uffici per circa l’80% del totale investito.
Più contenuta la riduzione degli investimenti nell’immobiliare commerciale a Roma (-18%) nel 2021 (primi 3Q) rispetto ai primi nove mesi del 2020. Il dato romano rimane, tuttavia, fortemente sottodimensionato rispetto alle relative medie degli ultimi 5 e 10 anni (rispettivamente -50% e -45% circa). I circa 260 milioni di euro investiti a Roma nel Q3 2021 (in prevalenza nel settore alberghiero) evidenziano una crescita di circa il 17% rispetto allo stesso trimestre 2020 ma, al contrario, una riduzione del 10% rispetto alle medie dei Q3 degli ultimi 5 e 10 anni.
"Per la prima volta dall’inizio della pandemia l’analisi trimestrale segnala un dato positivo anno su anno -commenta Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di Bnp Paribas Real Estate Italy-. L’incremento di attività avvertito negli ultimi tempi sul mercato degli investimenti sembra essersi manifestato anche nei dati. Permane un cauto ottimismo rispetto alla chiusura di fine anno grazie anche alla presenza di una pipeline interessante. Le aspettative dei player di mercato dovrebbero stabilizzarsi e questo, insieme alla permanente abbondanza di liquidità allocabile al real estate, dovrebbe contribuire ad una ragionevole ripresa dell’attività di investimento nel prossimo futuro".
Mercato locazioni
Passando all’analisi del mercato locativo uffici, il take-up nei primi nove mesi del 2021 ha registrato valori superiori a quelli del 2020 sia a Milano sia a Roma: rispettivamente +48% e +50% circa.
Analizzando più nel dettaglio il Q3 2021, a Milano sono stati assorbiti circa 88.600 metri quadrati di spazi Uffici rispetto ai circa 33.000 mq del Q3 2020. Si tratta anche di un valore superiore del 5% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 5 anni. Rilevante aumento anche nel numero di operazioni chiuse: 79 nel Q3 2021 (dato allineato al Q3 2019) rispetto alle 30 del Q3 2020. Il 30% circa del take-up del Q3 2021 (pari a circa 25.000 metri quadrati) si è concentrato nell’Hinterland. A seguire nel trimestre a breve distanza in termini di take-up la periferia con circa il 25% del totale dovuto alla chiusura di 17 operazioni. I due CBD milanesi nel Q3 2021 hanno totalizzato insieme circa 21.000 metri quadrati di take-up.
A Roma il terzo trimestre 2021 ha registrato un assorbimento di spazi uffici pari a poco più di 25.000 mq, livello quasi doppio rispetto a quello del Q3 2020. Le operazioni chiuse nel Q3 2021 sono state 29 contro le 16 del Q3 2020. Nell’ultimo trimestre chiuso a Roma l’assorbimento di spazi Uffici ha riguardato soprattutto il Cbd che ha registrato il 50% circa del take-up totale per una decina di transazioni.
"I dati positivi registrati da inizio anno per il mercato occupier Uffici sia a Milano che a Roma -commenta Cristiana Zanzottera- confermano la ripresa dell’attività dopo il sostenuto rallentamento che ha segnato le prime fasi della pandemia. Le iniziative vincenti rimangono quelle in grado di garantire qualità e flessibilità".
