Nel complesso il 1° semestre 2021 è negativo in termini di investimenti complessivi nel Commercial real estate, ma qua e là baluginano segnali di ripresa, soprattutto a partire dal secondo trimestre. Per esempio, un forte segnale di una possibile ripresa del mercato è il tasso di assorbimento (take-up) che, su Milano, è tornato ai livelli 2019, con 110.000 mq, una dinamica che aiuta a ridimensionare i timori di una riduzione nella domanda di spazi a uso uffici nel post pandemia.
Partiamo dal settore Retail (250 milioni di investimenti). Nel complesso evidenzia ancora un’attività piuttosto lenta. Bisognerà aspettare la fine del 2021 per vedere la capacità di ripresa di centri commerciali, retail park e factory outlet. Sono state registrate transazioni di dimensioni più contenute e principalmente in ambito high street che continua ad attrarre l’attenzione di investitori istituzionali core, anche se l’interesse si concentra soprattutto su asset mixed-use, dove la diversificazione delle funzioni, soprattutto uffici e retail, consente un migliore bilanciamento del rischio sull’investimento.
"Il primo semestre 2021 registra ancora gli effetti della pandemia -sintetizza Silvia Gandellini, Head of Capital Markets di CBRE Italy- con un allungamento nei tempi necessari alle transazioni, che si riflettono in un volume d’investimenti inferiore del 22% rispetto al 2020. In questo contesto, evidenziamo una vivacità nei volumi transati nel primo semestre per i settori residenziale e logistica, che magnetizzano l’attenzione degli investitori. Molto interessante è la ripartenza registrata nel secondo trimestre per il settore hotel, per il quale gli investitori più avvezzi al rischio stanno attivamente concludendo operazioni a valore aggiunto (value-add), in previsione di una ripresa del settore a medio termine. Più lenta invece la ripresa per le asset class che da sempre trainano il nostro mercato, ma con buone prospettive per il futuro a breve-medio termine".
L’incidenza degli investitori stranieri torna alle medie precedenti all’emergenza sanitaria, con il 68% sul totale degli investimenti, dopo il calo registrato nel corso dello scorso anno. Cbre registra inoltre una stratificazione degli investimenti sulle diverse asset class, in questo semestre, molto più varia rispetto alla media degli ultimi anni.
Uffici: transazioni in forte calo
Il settore uffici chiude il semestre con un volume pari a 740 milioni di euro investiti, in forte contrazione rispetto ai primi 6 mesi 2020: i ritardi causati dalla situazione Covid-19, uniti a un costo di finanziamento più elevato e alla cautela degli investitori in attesa di maggiori certezze sul futuro degli uffici, hanno portato a richieste di riposizionamenti in termini di prezzo (repricing) e a un calo del numero delle transazioni. La pipeline per l’anno è intensa e ci si aspetta di chiudere il 2021 con volumi di transazioni non lontani da quelli del 2020, complice anche un maggiore ottimismo sulle operazioni value-add, maggiore profondità di mercato in posizioni non centrali rispetto all’anno precedente e infine un confermato interesse per immobili core.
Logistica: volumi più che raddoppiati
La logistica continua a consolidarsi e prosegue la sua crescita: i volumi di investimento sono più che raddoppiati rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, attestandosi a quota 620 milioni di euro. Pipeline molto ricca per i prossimi mesi. Il mercato attrae anche investitori generalisti o comunque non specialisti del segmento, interessati anche a componenti speculative. L’assorbimento degli sviluppi speculativi sarà senz’altro un banco di prova per la maturità di questo settore, soprattutto nel corso dei prossimi mesi, ma i volumi di questo trimestre forniscono già segnali incoraggianti. Gli investitori, alla ricerca di nuovo prodotto, stanno inoltre iniziando ad ampliare il proprio raggio d’azione, valutando con più attenzione anche il mercato infrastrutturale, segno della sempre maggiore diversificazione e stratificazione dell’asset class.
Il ritorno dei resort
Il settore degli hotel chiude il semestre a quota 510 milioni, in linea rispetto allo stesso periodo 2020. Le attenzioni degli investitori si concentrano su operazioni value-add e opportunistiche, ma trovano riscontro anche i trophy asset. Più cautela nei confronti del prodotto core, complice anche la scarsità di opportunità di tale natura: gli investitori che normalmente si rivolgono a questo segmento (principalmente fondi assicurativi e pensionistici) attendono al momento di capire come si evolverà il mercato. L’effetto Covid-19 ha riportato nei radar degli investitori il segmento resort, non più considerato come rischioso in quanto stagionale, segno tra l’altro di un rinnovato interesse nei confronti della componente tempo libero (leisure). Le transazioni registrate non sono state interessate da sconti importanti rispetto al periodo pre-pandemia: questo trend riscontrato a livello europeo e la forte domanda fanno pensare che sia il momento giusto per la vendita di prodotto di qualità, che potrebbe essere transato a valori prossimi a quelli del 2019. Performance alberghiere in ripresa, soprattutto in città come Venezia e Milano, con recupero più lento in mercato come Roma e Firenze, fortemente trainati dalla domanda americana, ancora pressoché assente.
Residenziale
Il settore residenziale consolida la sua posizione chiudendo il semestre con un volume investito pari a 300 milioni di euro. Questo mercato è per adesso concentrato quasi esclusivamente su Milano, dove la mancanza di prodotto sta spingendo gli investitori verso attività di sviluppo sia nei grandi comparti di rigenerazione urbana sia tramite iniziative più granulari nel tessuto urbano consolidato, sconfinando talvolta nel primo hinterland se ben collegato. Buoni i valori prospettici degli yields nel capoluogo lombardo: i rendimenti sono più alti rispetto ad altri mercati europei, elemento attrattivo per gli investitori stranieri.
Segmenti come student housing e senior living, continuano ad attrarre l’interesse di investitori più specializzati, che propendono per iniziative value-add, ma restano molto selettivi nella scelta delle location.
Aumenta l’interesse per i cosiddetti asset "alternativi" soprattutto nei confronti della categoria salute (Healthcare), e di asset tecnologici come i data centre e le centraline telefoniche, che, in momenti di maggiore incertezza, risultano avere covenant importanti e contratti di lunga durata, acquistabili anche a rendimenti interessanti.
Condizioni del credito diversificate
Il segmento dei distressed loans, cioè dei debiti delle società in bancarotta o in crisi, segue le tendenze del mercato investimenti: il numero delle transazioni è diminuito di oltre il 35% (tra i 5 e i 5,5 miliardi GBC) e circa la metà ha interessato il mercato secondario, con protagonisti operatori che hanno rivenduto o ri-cartolarizzato, mentre è risultata più scarsa la presenza di venditori sul mercato primario. Ci si attende una ripartenza del ciclo per la seconda metà del 2022 (con qualche istituto pronto ad anticipare il trend) e una nuova ondata che, credibilmente, sarà gestita anche in maniera fisiologica da operatori di ogni posizionamento. Le condizioni del credito rimangono estremamente diversificate in relazione alle asset class. Nessun problema per logistica, che ottiene condizioni molto favorevoli, e residenziale. Per gli uffici la liquidità si concentra sui trophy asset, più complessa la situazione in location secondarie o per opportunità value-add: gli istituti di credito sono attendisti e preferiscono comprendere meglio quale sarà l’evoluzione di questa asset class. Nel retail, condizioni accettabili per supermercati e Gdo; più difficile, invece, il finanziamento sui centri commerciali. Il settore Hotel sembra riscontrare difficoltà principalmente nel rifinanziamento, più fluida invece la situazione sul fronte sviluppo o resort. Nonostante l’incertezza che permane, Cbre ritiene plausibile che i volumi transati nel 2021 risulteranno in linea con il 2020.
