Oltre il 90% dei manager intervistati dall'EY Retail Property Investments Barometer Italy prevede investimenti nel comparto retail, l’80% dei quali diretto all’Italia: il 40% degli intervistati alloca investimenti superiori a 200 milioni di euro, soprattutto negli immobili high street e nei centri commerciali. Sul piano geografico, prevalgono nord e centro Italia. Il Retail Property Investments Barometer Italy è un sondaggio annuale, condotto tra luglio e settembre 2023 dal dipartimento Strategy and Transactions di EY, per valutare la percezione e la fiducia nel Retail inteso come asset class all’interno del mercato immobiliare italiano, con l'obiettivo di cogliere il sentiment sulle strategie di investimento e gestione, e le prospettive del comparto. Il sondaggio ha coinvolto 50 dirigenti senior di grandi property companies, gestori di fondi immobiliari e asset manager nazionali e internazionali.
“La nostra indagine evidenzia diverse opportunità per il rilancio dell’asset class retail nelle strategie di investimento immobiliari -commenta Marco Daviddi, strategy and transactions managing partner di EY in Italia-. C’è un tema di qualità del prodotto presente in Italia, che, ad eccezione della tipologia high street, è considerato qualitativamente inferiore alla media europea; e poi c'è un rischio percepito per i fenomeni legati allo sviluppo delle vendite online (il 33% le considera ancora come principale fattore di rischio del comparto), all’incremento dei costi operativi (31%) e alla riduzione della capacità di spesa dei consumatori (29%). Nello stesso tempo emerge una rilevante propensione, da parte dell'85% degli intervistati, all’investimento per migliorare le prestazioni degli asset in portafoglio, onde mitigare i rischi connessi. La revisione del merchandising mix è certamente tra i primi obiettivi (interesserebbe il 54% degli intervistati), seguito dall’efficientamento energetico (27%). Anche gli investimenti nel digitale stanno assumendo un’importanza non secondaria per il 60% dei soggetti, con focus sull’efficientamento delle operazioni. Ci ha positivamente colpito anche la conferma che questa asset class rimane nei piani di acquisto degli investitori: il 63% pianifica di investire nei prossimi 3 anni, attratto dalla possibilità di sviluppare prodotti innovativi, capaci di ridefinire ruolo e significato di questi complessi immobiliari”.
Esg criterio guida
L’attenzione ai criteri Esg, che guidano le strategie del 90% degli intervistati, oltre alle tematiche ambientali e di contenimento dei consumi energetici, caratterizzerà fortemente il settore. Il 61% dei manager dichiara, infatti, di voler investire nel miglioramento dell’impatto ambientale dei propri immobili, soprattutto contenendo i consumi, mentre la dimensione sociale e del mondo Esg trova spazio nelle strategie del 37% degli investitori, che mostrano attenzione a temi come l’inclusione e la solidarietà: 9 intervistati su 10 hanno dichiarato di voler implementare, nel breve periodo, attività con importanti risvolti Esg, avviando campagne di donazione (charity) e inclusione, anche grazie al ruolo di luogo di comunità che assumono i centri commerciali in determinati contesti.
Per quanto riguarda le attività di disinvestimento, il 30% ha in corso processi di dismissione. Il 30% degli intervistati sarebbe, inoltre, impegnato in attività di rifinanziamento dei propri investimenti retail real estate in Italia.
Forte orientamento su Nord Italia e high street
La percezione della qualità dello stock immobiliare retail in Italia influenza sul piano qualitativo le strategie di investimento: gli intervistati hanno restituito un giudizio positivo sulla tipologia high street, giudicata in Italia di qualità uguale o superiore alla media europea, diversamente dai retail park e soprattutto centri commerciali che avrebbero una qualità media complessivamente pari o inferiore a quella degli asset europei dello stesso tipo. Permane, inoltre, una forte propensione per il Nord del Paese dichiarato come obiettivo di investimento dal 63% degli investitori (contro appena il 20% del Centro e addirittura il 6% del Sud). Dall’indagine sembra, comunque, prevalere un approccio value-added e opportunistico degli investitori, in linea con la percezione di qualità e rischio associato ai prodotti disponibili.
I rendimenti più elevati influenzano le scelte
In generale, l’orientamento positivo e le aperture degli operatori verso il retail real estate sono influenzati dalle prospettive di rendimenti più elevati offerti dall’asset class retail, per la quale il repricing è iniziato da tempo. Queste prospettive potrebbero controbilanciare i fattori di rischio generali, come la disponibilità di finanziamento e l’aumento dei costi di gestione, e quelli specifici tipici dell’asset class, come la concorrenza del canale online, il rischio di contrazione dei consumi e, come abbiamo evidenziato, della qualità media percepita del prodotto. Il quadro emerso dall’indagine evidenzia un settore che sta nuovamente suscitando l’attenzione di molti investitori, in particolare di quelli che avevano già investito in modo consistente, per le prospettive di maggiori rendimenti. Tuttavia, alcuni rischi peculiari al settore e la necessità di adeguamento del prodotto, che rendono il mercato ora poco liquido, fanno prevedere che la ripresa decisa dagli scambi sarà graduale e potrà saturarsi nel medio periodo.
