Secondo Jones Lang LaSalle (JLL), il contesto di ripresa ormai condivisa da tutti gli operatori sembrerebbe spiegare i buoni nonché rassicuranti risultati dei primi 6 mesi 2015, periodo animato da un fermento transattivo che ha messo in moto la dinamica degli investiment nazionali e internazionali, facendo ben sperare non solo il settore immobiliare.
Nel 1° semestre 2015 si sono chiusi deal per un totale di 3,5 miliardi di euro (1,5 miliardi nel solo 2° trimestre) rispetto agli 1,8 miliardi del 1° semestre 2014. Il mercato italiano si conferma attraente, commenta JLL.
Su questo incremento pesa probabilmente anche la transazione dello storico e sontuoso Palazzo Broggi, passato di recente a proprietà cinese per circa 345 milioni di euro, come Mark Up ha già ampiamente anticipato.
Si amplia la gamma di prodotti considerati: se all’inizio della ripresa erano gli uffici a fare la parte del leone, oggi entrano nel radar degli investitori diversi tipi di asset class, compresi i "mixed use" e i prodotti particolari quali le residenze per anziani o le cliniche. Ciò significa che non ci si focalizza più solo su prodotti "core", ma si considera un ventaglio di opzioni che va dal "core plus" al "value add".
Yield compression
L’incremento della domanda di prodotto di investimento e le difficoltà nel trovare immobili di qualità che rispondano alle esigenze degli investitori hanno provocato una compressione degli "yield" (redditività), che proseguirà anche nella seconda parte dell’anno, per tutte le categorie di investimento immobiliare (asset class). Nuovi protagonisti o attori nell'investimento, che fino a poco tempo fa stavano alla finestra cercando di capire le peculiarità (eufemismo per "stranezze") del nostro mercato, hanno terminato il loro periodo “educativo” (e ce ne vuole per capire l'Italia) e ora sono pronti ad investire. Secondo JLL assisteremo alle loro mosse durante il secondo semestre: il volume totale degli investimenti potrebbe superare i 6 miliardi a fine 2015.
Take up superiore alla media degli ultimi 5 anni
In questi primi 6 mesi dell’anno sono stati assorbiti circa 128.000 mq (64.000 nel secondo trimestre) di spazi uso ufficio e si stima che a Milano a fine 2015 il "take up" raggiunga un valore vicino ai 300.000 mq, superiore alla media degli ultimi 5 anni. Su alcuni asset prime si assiste a una gara per accaparrarsi gli spazi migliori. In questi casi assistiamo a una riduzione degli incentivi (Siamo contenti, vista l'abbondanza di "affittasi" che ancora campeggiano sui palazzi milanesi, vecchi e nuovi, ormai disabitati di popolazione terziaria, funesti effetti della morte economica).
JLL aggiunge che le aziende cercano prodotto di qualità, riconoscono le certificazioni e sono disposti a pagarne il premium price.
Assisteremo a progetti di consolidamento ed è prevedibile che molti di questi siano in formula “built to suit”, segno di maturità del mercato. Questi prodotti, inoltre, diventeranno prodotti per investimenti nel prossimo futuro.
Nuovi brand in arrivo nelle high street
Nel settore retail nel primo semestre 2015 abbiamo registrato una crescita dell’interesse dei retailer verso nuove aperture in Italia, anche da parte di marchi che per anni hanno monitorato il mercato e ora hanno aperto o stanno per aprire i primi monobrand. L’attenzione si rivolge verso il mercato high street di Milano, Roma e di città secondarie ma importanti, come Venezia e Torino. Per i centri commerciali invece, viene data priorità a grandi mall di qualità, esistenti o in sviluppo.
I canoni di locazione hanno risentito positivamente di questo fermento commerciale, salendo leggermente sia a Roma che a Milano, dove il trend positivo che si è registrato per il settore High Street nei mesi recenti continuerà, secondo JLL, anche dopo Expo.
Canoni stabili per il "prime" nel settore uffici, con riduzione degli incentivi sul mercato di Milano per immobili di qualità in location primarie. Stabilità anche per i canoni nel settore retail mentre per la logistica si registra un lieve aumento ma solo nelle piazze di Milano e Bologna.
Logistica: incrementi in linea con il 2014
Per quanto riguarda il settore logistico, nel 2° trimestre 2015 il mercato ha assorbito circa 200.000 mq che corrispondono al +150% rispetto al 1° trimestre, valore in linea con lo stesso periodo dello scorso anno.
Questi valori confermano l’ottimo stato di salute del mercato degli utilizzatori logistici (in prima linea sempre 3PL e Retailer) e fanno attendere un dato a fine anno allineato o addirittura superiore alla media degli ultimi 5 anni.
