Secondo le elaborazioni di Scenari Immobiliari contenute nel suo Rapporto 2023 sul mercato immobiliare commerciale, gli investimenti immobiliari retail in Europa hanno segnato nel 2022 una ripresa (40 miliardi di euro) dopo il calo costante nel triennio 2019-2021. Le previsioni per il 2023 suonano incerte e fortemente correlate alla sostenibilità economica dei canoni di locazione e alla loro capacità di incidere sui rendimenti. Francia (6 miliardi), Germania (8,25 miliardi) e Regno Unito (8,1) continuano a rappresentare i mercati più attrattivi per i capitali destinati agli immobili commerciali, mentre in Italia nel 2022 gli investimenti totali nel mercato immobiliare retail sono sotto il miliardo di euro: 980 milioni di euro per l'esattezza, -26% rispetto al 2021 e quasi il 50% in meno rispetto al 2019, quando si toccarono quasi i 2 miliardi (1,9).
Se è vero che i fatturati dei centri commerciali in Italia (dati Cncc) hanno ripreso a marciare e si prevede per il 2023 un ritorno ai livelli del 2019, gli investimenti nell'asset class retail seguono un percorso contrario e dal 2016 in poi formano i gradini di una scala discendente.
La Lombardia concentra più del 25% del totale degli investimenti a livello nazionale, circa 270 milioni di euro, seguita da Veneto ed Emilia Romagna, rispettivamente con quasi il 15% (134 milioni) e il 10% (84 milioni).
Nel corso del 2022 il mercato italiano degli immobili a uso commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo di quasi 6,5 miliardi di euro, derivante da attività di vendita e di locazione di spazi per il retail, in calo di 3,7 punti percentuali rispetto alla quota raggiunta nel 2021.
Si prospetta, quindi, un mercato a due velocità: la ripresa generale del mercato così come si rispecchia nei dati dell'Osservatorio Cncc, ma anche in quello di Svicom; e la discesa degli investimenti nell'immobiliare retail in Italia dal 2016 al 2022, laddove il "mercato immobiliare commerciale europeo resta altamente attrattivo per gli investitori" e riparte nel suo percorso di crescita.
Nella prima metà del 2022 gli investimenti immobiliari sono aumentati rispetto allo stesso periodo 2021 (circa 20 miliardi di euro e un incremento del 70%), per poi rallentare a causa degli elevati livelli di inflazione, dell’incremento dei tassi, e dell'aggravarsi del contesto economico, compensato, però, da importanti transazioni concluse a fine anno che hanno portato i volumi totali a superare i livelli del 2021: 40 miliardi di euro di investimenti complessivi, per un incremento di circa il 20%.
Un mondo a due velocità
“I consumatori, in Italia, in Europa, nel mondo sono tornati nei negozi e, nello stesso tempo, le loro abitudini di acquisto online sono diventate continuative e definite - commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari–. I luoghi del commercio, i negozi, le grandi superfici, stanno cambiando forma e rapporto con lo spazio pubblico. Gli investimenti immobiliari nel settore sono in crescita e, nello stesso tempo, gli investitori istituzionali sono diventati maggiormente speculativi. Una bipartizione di possibilità, interessi, costumi, sicuramente semplificativa della realtà ma molto descrittiva dell’attuale società. Una identificazione, anche generazionale, di mercato, di posizionamento, di possibilità, che porta a vivere in un mondo a due velocità, come spesso accade in periodi d’insicurezza. I servizi entrano prepotentemente nelle strade di vicinato e negli shopping mall sotto forma di oggetti immobiliari dedicati alla cura, all’intrattenimento, allo sport e alla cultura. I negozi, nella loro accezione tradizionale e alternativa sono inseriti di diritto nei processi di rigenerazione urbana che coinvolgono i luoghi della vita e del tempo libero, adatti a ogni tipo di domanda, sia attraverso interventi sul confine tra esterno e interno nel tessuto denso delle città, sia attraverso percorsi di riattivazione delle attività economiche negli ambiti rarefatti delle periferie, sia nella parziale o totale rimodulazione concettuale delle grandi superfici di vendita”.
Le quotazioni, nel corso del 2022, sembrano aver finalmente invertito l’andamento negativo registrato nel biennio 2020-2021. I valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato, nei principali Paesi dell’Unione, un incremento medio prossimo all’1% che, si prevede, possa essere seguito da un ulteriore rialzo, superiore al 4%, durante il 2023. Tale crescita è riconducibile, in prevalenza, al recupero dei livelli pre-pandemici da parte dei passaggi all’interno degli shopping center, del rapido riavvicinamento, nonché in alcuni casi del superamento, del numero di arrivi turistici registrati nel corso del 2019 nelle principali città del continente nonché del processo di riequilibrio tra acquisti online e acquisti presso i punti vendita fisici.
In Italia, lo stato di incertezza ha influenzato direttamente e indirettamente il settore retail, soprattutto quegli asset immobiliari situati al di fuori dei principali centri urbani. L’attenzione degli investitori istituzionali si è concentrata sulle high street di Milano (via Monte Napoleone), Venezia (calle San Moisè) e Roma (via del Corso), positivamente condizionate dal ritorno dei flussi turistici internazionali ai livelli pre-pandemici.
Sempre secondo Scenari Immobiliari, se si concentra l’attenzione sulle grandi superfici commerciali, gli investitori hanno focalizzato l'attenzione su occasioni di natura opportunistica e value-add che hanno riguardato asset immobiliari quali centri commerciali secondari in una serie di territori situati prevalentemente nel nord della Penisola (province di Brescia, Modena, Padova, Reggio Emilia e Varese) e all’interno dei vasti confini amministrativi della città di L’Aquila.
High street e Secondary street
Gli asset posizionati nelle strade considerate più attrattive delle città hanno negli ultimi anni aumentato, in maniera più che proporzionale, il loro appeal, interessando fruitori ben oltre i confini comunali, arrivando ad attrarre consumatori provenienti anche dall’estero. Le secondary street attraggono, invece, un bacino di utenza prettamente locale e di massa.
Per l’edizione 2023 del Rapporto sul mercato del commercio sono stati rilevati circa 28 chilometri di high street e 42 chilometri di secondary street. Rispetto al 2021 è stato aggiunto il rilievo e analisi di Napoli, con la scelta di strade del lusso e strade secondarie ed è stata introdotta una nuova categoria, i centri turistici attrattivi, con Forte dei Marmi e Capri. Il confronto con il biennio precedente ha permesso di osservare un consolidamento delle presenze dei marchi, dell’occupazione degli spazi e una sostituzione di parte dell’abbigliamento e servizi con luoghi per la ristorazione.
Le dinamiche relative alle quotazioni immobiliari rilevate nel corso del 2022 restituiscono, a livello nazionale, una stabilizzazione dei valori e dei canoni unitari con previsioni di crescita per l’anno in corso, sia per le grandi superfici commerciali (+0,6% e +0,2%) che per gli esercizi di vicinato (+1,1% e +0,4%).
