La panoramica statistica sul mercato commercial redatta da Engel&Völkers (Rapporto 2019 Lombardia e Milano, primo semestre 2019), in collaborazione con Nomisma (e l’apporto di fonti varie, da Nomisma, a Bnp Paribas Real Estate, da Cbre all’Agenzia delle Entrate) evidenzia una lieve ripresa a livello nazionale, anche se siamo lontani dalle vette del 2008 (78.200 compravendite). La ripresa è cominciata nel 2016 quando il numero di compravendite è balzato da 44.700 a 51.700 per poi aumentare fino al 2018 (circa 56.300).
Gli andamenti delle tre principali categorie immobiliari del commercial (uffici, logistica-capannoni e negozi) sono abbastanza differenziati non solo per trend, ma anche per distribuzione numerica delle transazioni, dominata dai negozi che rappresentano (2018) circa 34.000 compravendite su un totale di 56.286.
Il numero di negozi compravenduti in Lombardia è aumentato dell’8% nel 2018, confermando il trend crescente cominciato nel 2014. L’86,1% di queste compravendite è concentrato nelle 6 province target (Milano, Bergamo, Brescia, Como, Monza-Brianza, Varese) che mostrano, però, andamenti differenziati, con Bergamo e Brescia dove le transazioni aumentano rispettivamente del 6,9% e del 6,3%, e Varese che perde 10,6 punti percentuali.
Nei prezzi (euro/mq) e nei canoni (euro/mq/anno) relativi ai negozi, Milano si conferma al top con forchetta min-max 2.396-3.775 euro e 155-240 euro; Monza è stabile nei prezzi e nei canoni, con min/max locativi 80-105 e 1.430-1735 nei prezzi.
Nell’andamento delle compravendite di negozi è aumentato negli ultimi due anni (2017-2018) il differenziale tra Milano e resto della città metropolitana (Rcm), differenza che è però leggermente diminuita nel 2018 (1.710 compravendite a Mi contro le 1.116 nel Rcm).
Italia: Compravendite (direzionali+retail+capannoni) 2008-2018
(valori in migliaia)
| anni | n. transazioni |
| 2008 | 78,2 |
| 2009 | 66,1 |
| 2010 | 63,2 |
| 2011 | 62,3 |
| 2012 | 46,8 |
| 2013 | 42,9 |
| 2014 | 44,2 |
| 2015 | 44,7 |
| 2016 | 51,7 |
| 2017 | 55,4 |
| 2018 | 56,3 |
Fonte: Agenzia delle Entrate
COMMENTO: siamo molto lontani dai picchi del 2008 (78.200 transazioni), ma dal 2016 il trend è in aumento
L’indice di performance del mercato elaborato da Nomisma conferma la ripresa: nel 1° semestre 2019 solo Firenze, Bologna e Napoli si sono avvicinate alla svolta critica del mercato. Le performance degli altri grandi mercati rimane ampiamente sotto la media del ciclo immobiliare (2000-2019). Fa eccezione Milano che ha superato il punto di svolta ciclico nel 2018 e che nel primo semestre continua a mostrare buone performance di tutti gli indicatori di mercato.
Nel 1° semestre 2019 prezzi e canoni di uffici hanno registrato flessioni rispettivamente pari a -1,1% e -0,7%. Milano è l’unico mercato con variazione positiva nel panel delle 13 maggiori aree metropolitane italiane. I prezzi crescono (+1,2%) in periferia e nella periferia terziaria, a scapito di una lieve flessione nella zona centrale (-0,3%). I canoni presentano un leggero aumento nelle zone periferiche (+0,6%) e una sostanzialità stabilità in quelle centrali e semicentrali (-0,1% e +0,1%).
I tempi medi di compravendita sono in diminuzione, e a Milano si riducono anche gli sconti sul prezzo iniziale richiesto. Rendimenti da locazione invariati negli ultimi anni (5,1%).
A livello nazionale (cioè rispetto alla media delle 13 grandi città) le quotazioni dei negozi calano meno rispetto a quello degli uffici, rispettivamente -0,4% e -0,6%, mentre a Milano i valori aumentano sia negli uffici (+1,3%) sia nei negozi (+1,4%). Nelle zone centrali delle maggiori città i prezzi possono ormai definirsi stazionari a fronte del -0,8% in periferia. Milano e Venezia gli unici mercati con prezzi in crescita +1,2% e +1% annui.
A Milano si stanno riducendo i tempi medi di vendita (6,5 mesi contro 9 della media grandi città) e di locazione (4 mesi) proporzionalmente in tutte le zone urbane con tempi molto ridotti in centro a Milano (3 mesi). Rendimenti medi lordi annui invariati (6,5%).
Mercato corporate
A consuntivo H1 gli investimenti totali (circa 5,1 miliardi di euro) in Italia pesano per quasi il 4% sul totale europeo. Milano continua ad essere il mercato di riferimento con il 54% degli investimenti nei primi tre mesi dell’anno, concentrati nel direzionale (750 milioni) che presenta un tasso di vacancy in calo progressivo e inferiore all’11%. Nonostante la scarsità dell’offerta qualificata, gli uffici rappresentano la principale asset class che assorbe il 60% degli investimenti. Il segmento retail è, in questo contesto, residuale (10%), mentre l’alberghiero rappresenta il 22%. Il mercato italiano continua ad essere sostenuto dagli investitori stranieri che rappresentano il 70% nel 2019.
