Un dato molto importante che si legge nella sintesi del bilancio di IGD Siiq SpA -una delle pochissime società immobiliari, se non l'unica in Italia, specializzate nei centri commerciali, dotate di una chiara e precisa comunicazione alla stampa e al pubblico- è il tasso di occupancy (95,3%), unito all'incidenza degli operatori in salute, che hanno rispettato i pagamenti: il fatturato totale incassato al 22 febbraio 2024 è pari a circa il 97%, in miglioramento rispetto al dato dello scorso anno. Nel 2023 le gallerie dei centri commerciali IGD Siiq (di seguito: Igd) hanno registrato "solidi andamenti operativi, beneficiando di consumi che si sono mantenuti positivi grazie all’ottimo andamento del mercato del lavoro", nonostante un contesto sfidante caratterizzato da inflazione e tassi di interesse elevati. Rispetto al 2022 i fatturati dei tenant sono aumentati (+4,3%) e un andamento simile caratterizza anche gli ingressi (+4,5%). Ricordiamo che il tasso di inflazione media (Istat) nel 2023 è stato del +5,7% (+5,3% al netto dei soli energetici). Le vendite al dettaglio dei negozi sono aumentate anche rispetto al 2019: il dato progressivo dei 12 mesi è +6,2%, a fronte di ingressi che invece non hanno ancora recuperato completamente il livello pre-pandemico e si sono attestati a circa l’87% rispetto al 2019.
Tutte le categorie merceologiche sono in crescita rispetto al 2022, eccetto l’elettronica di consumo (-2,4%), che ha però vissuto il suo periodo d'oro nel biennio precedente. Molto positivo è invece l’andamento della ristorazione, in crescita sia rispetto al 2022 (+15,5%), sia sul 2019 (+8,6%). Data la contiguità anche fisica (soprattutto negli entertainment center) con il food, è da sottolineare il grande rimbalzo (+51,3%) dei fatturati dei cinema, che ha inciso positivamente non solo sul numero di ingressi, ma ha anche sostenuto la ristorazione nella fascia serale. Questo dimostra che la tipologia di centri commerciali Igd (urbani e dominanti nel proprio bacino di riferimento) ha riguadagnato il proprio ruolo di spazi da vivere, luoghi di aggregazione e per il tempo libero, che vanno oltre lo shopping. I centri commerciali Igd si caratterizzano anche come poli d'acquisto in grado di soddisfare le esigenze quotidiane dei visitatori, come testimoniano le buone performance delle ancore alimentari (ipermercati e supermercati), in crescita sia sul 2022 (+3,9%) sia rispetto al 2019 (+1,6%).
Commercializzazione vivace
L’attività di leasing si è mantenuta vivace nel 2023, con oltre 15.700 mq ricommercializzati (pari a un tasso di rotazione del 4%) che si aggiungono agli oltre 15.800 mq di nuove superfici contrattualizzate in Officine Storiche; sono 83 i nuovi punti di vendita aperti. Nell’arco dei 12 mesi sono stati sottoscritti 188 contratti tra rinnovi (135) e turnover (53), con 22 nuove insegne prevalentemente di ristorazione e cultura, tempo libero e regalo, categorie che stanno performando meglio. Sui nuovi contratti firmati (rinnovi e turnover), che rappresentano circa il 13,5% del monte canoni del Gruppo, si è registrata una sostanziale stabilità dei canoni (-0,45%).
L’insieme di queste attività ha permesso di confermare un elevato tasso di occupancy (95,3%), con un portafoglio di operatori in salute, che -come detto all'inizio- hanno rispettato i pagamenti: il fatturato totale incassato al 22 febbraio 2024 era pari a circa il 97%, in miglioramento rispetto al dato dello scorso anno.
Marketing digitale
Sempre in ambito commerciale, nel corso del 2023, Igd ha lavorato alla propria strategia di marketing digitale concentrandosi su 3 progetti: Spotlight è al centro della strategia e si focalizza sull’incremento dei contatti nel sistema di Crm, per accrescere la conoscenza da parte di Igd dei visitatori dei propri centri e incrementarne la loyalty. Nel corso del 2023, i contatti registrati nel Crm sono aumentati del 28% ed è stato definito un programma annuale di fidelizzazione dei visitatori che garantirà accesso a specifici servizi o promozioni nei negozi dei centri commerciali anche mediante il lancio della prima mobile app di Igd in 7 centri commerciali. La realizzazione dell’intero progetto digitale richiede la collaborazione fra tutti i dipendenti coinvolti in questo tipo di innovazione: per questo è stato lanciato un secondo progetto, denominato Synergy, che si articola in momenti di scambio e di condivisione di informazioni ed esperienze finalizzati alla progettazione di strumenti ed iniziative condivise.
Sinergia fra tenant
Igd ha lavorato anche per rafforzare la sinergia con i propri tenant attraverso il progetto Partner: rientrano in questo programma le iniziative di co-marketing, tra cui quella lanciata nel 2022 con Coop Alleanza 3.0, main tenant delle ancore alimentari presenti nei centri commerciali del Gruppo. Grazie a questo progetto, nel corso del 2023 è stato possibile sponsorizzare novità e promozioni dei singoli negozi in galleria utilizzando gli strumenti di comunicazione di Coop, che godono di una diffusione capillare sul territorio e di una significativa presenza in campo digitale; l’88% degli operatori si è detto soddisfatto dell’iniziativa che ha permesso loro di ottenere buoni riscontri nelle vendite.
Igd ha lavorato in sinergia anche con altri primari tenant: con Okaidi (abbigliamento per l’infanzia) ha lanciato una promozione esclusiva in 6 centri commerciali, raggiungendo oltre 24.000 clienti. Un’altra iniziativa di successo è stata organizzata con Kiko Milano, famoso brand di cosmetica, con cui è stato realizzato il primo evento fisico di co-marketing all’interno di uno dei centri commerciali di proprietà.
Igd ha lavorato anche sul rinnovamento dell’offerta di eventi in presenza organizzati all’interno dei propri centri commerciali: 555 complessivamente gli eventi realizzati, in grado di attirare l’attenzione di diversi segmenti di visitatori (dai bambini delle scuole ai teenagers, dalle famiglie con bambini alle persone più adulte).
”Il 2023 ci offre un risultato molto chiaro, profondamente condizionato dal contesto esterno con cui ci siamo dovuti misurare -commenta Claudio Albertini, amministratore delegato di IGD SIIQ-. L’attenta politica commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare ha permesso di conseguire ulteriori miglioramenti delle metriche operative, che si accompagnano a un positivo andamento del retail fisico, che ha ben assorbito gli effetti dell’inflazione elevata. D’altro canto, la politica monetaria di incremento dei tassi di interesse ha avuto ripercussioni rilevanti sul costo della raccolta e sulle valutazioni immobiliari. Avere rifinanziato con successo nel 2023 circa 650 milioni di euro di debito in questo contesto è un risultato concreto e significativo, come riscontrato nei giudizi delle agenzie di rating. IGD ha ora l’opportunità, nel corso dei prossimi 3 anni, di lavorare per riscadenzare il debito e minimizzarne il costo. Il nuovo consiglio di amministrazione, che sarà nominato dalla prossima assemblea annuale dei soci, definirà il percorso migliore per consentire a IGD di valorizzare al meglio i propri punti di forza, in uno scenario che, ci auguriamo, possa essere nei prossimi anni più favorevole”.
Aumenta la perdita netta
Il patrimonio immobiliare di proprietà di Gruppo Igd ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.968,1 milioni di euro, in decremento (-5,4%) rispetto a dicembre 2022. In generale, sulle valutazioni ha impattato il rialzo dei tassi di interesse (actual e exit yield) applicati ai modelli valutativi. Includendo anche gli immobili in leasehold e la partecipazione al Fondo Juice, il portafoglio di Gruppo Igd ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.010,7 milioni di euro.
Per effetto, in particolare, delle maggiori variazioni di fair value, Gruppo IGD chiude il 2023 con una perdita netta pari a -81,7 milioni di euro (22,3 milioni di euro la perdita netta nel 2022). In considerazione del risultato d’esercizio negativo registrato dalla capogruppo IGD SIIQ SpA, che fa decadere l’obbligo di distribuzione, il consiglio di amministrazione ha proposto all’assemblea dei soci, in subordinazione all’approvazione del bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2023 e della relazione del consiglio di amministrazione, di non erogare dividendi per l’anno 2023.
Obiettivi ESG
Last but not least, gli obiettivi in materia di ambiente, società e governance (Esg) sui quali Igd stima -per il 2024- un tasso di raggiungimento del 68,6%. Il gruppo ha investito 3,9 milioni di euro per diminuire l’impronta ambientale del portafoglio, di cui circa il 75% in interventi impiantistici per migliorare l’efficienza energetica degli edifici. In particolare, ricordiamo i nuovi sistemi di monitoraggio dei consumi energetici, anche basati sull’intelligenza artificiale, in grado di diminuire i tempi di intervento in caso di scostamenti rispetto ai consumi attesi; gli investimenti sugli impianti di illuminazione con tecnologia led al centro commerciale Portogrande (nell’ambito del restyling) e a Katanè a Catania. Da segnalare anche l’impegno nella direzione Zero waste con l’ulteriore incremento del tasso di riciclo dei rifiuti (arrivato all’89%) e con l’inaugurazione del progetto di economia circolare “Waste 2 Value” presso il Centro Nova di Bologna.
Proseguita l’installazione di colonnine elettriche: sono 122 le colonnine di ricarica complessivamente installate in 22 centri commerciali Igd, corrispondenti all’ 85% del portafoglio Italia.
OUTLOOK 2024
Igd stima risultati operativi in crescita anche nel 2024: Ebitda in aumento, circa +3% a perimetro omogeneo (escludendo quindi il portafoglio ceduto) rispetto al 2023, grazie anche a un ulteriore miglioramento del tasso di occupazione delle superfici e all’entrata a regime per tutto l’anno di alcuni progetti, su tutti Officine Storiche.
Sui risultati peseranno però in maniera negativa gli effetti dell’operazione di cessione del portafoglio di 13 asset sopra descritta, oltre all’incremento dei costi della gestione finanziaria legato ai nuovi finanziamenti ottenuti negli ultimi 2 anni in un contesto di tassi di interesse elevati. Per tali ragioni, e sulla base dell’attuale scenario macroeconomico e operativo, l’utile netto ricorrente (FFO) 2024 è atteso a circa 34 milioni di euro.
