Nel 2016 IGD Siiq S.p.A. (di seguito Igd; nella foto Claudio Albertini, amministratore delegato di Igd) ha registrato un complesso di risultati economico-finanziari che definisce "i migliori della sua storia bilancistica".
Positivo, innanzitutto, l'andamento dei centri commerciali italiani: +2,6% l'incremento delle vendite da parte dei retailer nelle gallerie, nonostante il rallentamento degli ultimi due trimestri, e una lieve contrazione nel numero di ingressi.
Incremento dell'offerta commerciale, migliori condizioni di mercato e riduzione dell'attività cantieristica nel refurbishment di alcuni immobili, sono i tre principali fattori che spiegano la buona performance della Romania (+2,5%) in termini di ingressi.
Commercializzazioni: l'impatto positivo di Maremà
In Italia Igd ha sottoscritto 206 contratti tra rinnovi e turnover con incremento medio del +1,8%. In Romania sono 247 con upside a +1,1%. Migliora l’occupancy, sia in Italia (97,3%, media gallerie e iper, vs 96,9% del 2015) sia in Romania (96,1% vs 93,9%).
Per quanto concerne l'asset management, l'evento più importante per Igd è stata l’apertura (ottobre 2016) di Maremà a Grosseto, con galleria di 44 negozi e 7 medie superfici per una Gla totale di oltre 17.000 mq.
La rimodulazione degli spazi nel centro commerciale Città delle Stelle ad Ascoli Piceno ha creato una nuova media superficie, propedeutica e prodromica a un più ampio e complesso lavoro di refurbishment e rilancio della Galleria.
A Milano, Centro Sarca, uscito da un restyling completato nel 2015, ha raggiunto la piena occupancy, con risultati consistenti per fatturati (+17,5%) e in termini di ingressi (+5,9%).
Dopo l’inaugurazione del centro commerciale Maremà a Grosseto, di cui Igd ha acquisito la galleria, prosegue come da previsioni la pipeline degli investimenti.
Progetti e nuove aperture 2017
Continuano i lavori di ampliamento del centro commerciale ESP a Ravenna (19.000 mq aggiuntivi) che dovrebbe inaugurare per la fine del 1° semestre 2017: Igd riscontra ad oggi un tasso di pre-letting pari all'85%.
Proseguono anche il sub ambito Officine Storiche di Porta a Mare a Livorno, la cui porzione commerciale aprirà nella seconda metà del 2018.
Igd ha avviato i cantieri per l’ampliamento e il restyling esterno della galleria Gran Rondò a Crema (creazione di una media superficie esterna di 2.850 mq, già commercializzata) da completare entro il 1° semestre 2018, e la riduzione dell’ipermercato del centro commerciale Città delle Stelle ad Ascoli con la creazione di una nuova piazza interna alla galleria commerciale (completamento previsto a fine 2017).
Aspetti economico-finanziari: FFO +18,9%
I ricavi complessivi consolidati ammontano a 138,8 milioni di euro, un buon incremento (+8,0%) rispetto allo stesso periodo del 2015.
La quota preponderante dei ricavi (131,3 milioni) proviene da attività locativa, anch'essa in buona progressione (+8,4%) dovuta:
- a maggiori ricavi (per 8,6 milioni di euro) sul perimetro non omogeneo;
- a maggiori ricavi per 1,9 milioni di euro riconducibili alla crescita like-for-like (+1,7%) in Italia: aumentano i ricavi delle gallerie (+2,7%) e, in linea, degli ipermercati;
- a maggiori ricavi per 0,3 milioni (300.000 euro) su like-for-like in Romania (+3,1%);
Minori ricavi (-0,7 milioni di euro) ha creato la dismissione, a fine maggio 2015, del City Center Rizzoli di Bologna.
Aumentano anche i ricavi da servizi (+8,7%), ammontati a 5,5 milioni di euro. Va notato che nel 2016 Igd ha venduto 6 unità immobiliari residenziali (contro le 7 del 2015) nell'ambito del progetto Porta a Mare, che hanno realizzato 2 milioni di euro.
Gestione caratteristica e finanziaria: scende il costo medio del debito
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 94,9 milioni di euro, +11,6% rispetto al 31 dicembre 2015, con incremento di 2 punti base del margine (Ebitda Margin) attestatosi al 69,3%.
L’Ebitda caratteristico Freehold (cioè relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 78,7%, anch'esso in aumento rispetto all’anno precedente.
La gestione finanziaria (+6,6%) sale a 42 milioni di euro, dato che include oneri non ricorrenti per circa 2,1 milioni di euro, relativi al rimborso anticipato del CMBS (Commercial mortgage backed securities) in scadenza nel 2018, completato a novembre.
Sulla gestione hanno pesato maggiori oneri sia per l’incremento della Posizione Finanziaria Netta sia per l’emissione obbligazionaria di maggio, parzialmente compensati dai risparmi derivanti dall’estinzione anticipata del CMBS e di altri mutui.
È confermato il percorso di riduzione del costo medio del debito (3,3% vs 3,67% al 2015).
L’utile netto di competenza del Gruppo (68,3 milioni di euro) è in netta crescita rispetto ai 45,6 milioni dello stesso periodo del 2015 (+49,7%).
Il Funds From Operations (FFO) è pari a 53,9 milioni di euro, +18,9% rispetto al 31 dicembre 2015, con ampio superamento degli obiettivi di crescita (+15/16%).
Solidità della struttura patrimoniale
Il patrimonio immobiliare di Igd ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.177,8 milioni di euro, con incremento del 4,6% rispetto al 31 dicembre 2015: la principale variazione riguarda l’acquisizione della galleria Maremà a Grosseto.
Anche a livello di perimetro omogeneo Italia si registrano incrementi in termini di valore: +2% per gli ipermercati (12,5 milioni di euro di maggiori ricavi) con un gross initial yield del 6,17%; e +1,47% per le gallerie (+4 milioni di euro) con gross initial yield pari al 6,23%.
La Posizione Finanziaria Netta al 31 dicembre 2016 è negativa per 1.055,4 milioni di euro, ed è incrementata (era -984,8 milioni di euro nel 2015) in seguito agli investimenti e alle acquisizioni.
Gli indicatori di struttura finanziaria, come per esempio il Loan-to-Value (48,3%), sono in linea con le previsioni del Business Plan e confermano la solidità della struttura patrimoniale del Gruppo.
Rating e Outlook
Fra le tante operazioni finanziarie portate a termine nell’esercizio 2016, va sicuramente evidenziata l’assegnazione a Igd da parte dell’agenzia Moody’s del rating Baa3 con outlook stabile, ottenuta nel maggio 2016, outlook successivamente confermato a dicembre 2016. L’ottenimento del rating, fa notare Igd, è un importante riconoscimento del lavoro svolto dal Gruppo in questi ultimi anni per migliorare gli indicatori economico-finanziari.
Igd ha proposto una prima emissione obbligazionaria del valore complessivo di 300 milioni di euro con scadenza a 5 anni e cedola annua a 2,5%. Il collocamento del prestito obbligazionario presso investitori istituzionali europei si è concluso in una sola giornata con domanda che ha superato di oltre due volte l’offerta.
Poi in dicembre 2016 è partita una seconda emissione obbligazionaria, tramite private placement sul mercato USA, del valore di 100 milioni di euro con scadenza a 7 anni e cedola annua a 2,25%, il cui regolamento è avvenuto a gennaio. Il prestito obbligazionario è stato collocato integralmente presso Pricoa Capital Group, appartenente al gruppo statunitense Prudential Financial Inc.
Da segnalare, infine, il rimborso integrale anticipato (completato a novembre) del CMBS (Commercial mortgage backed securities) di 135 milioni di euro, con costo annuo complessivo 5,2%, che era lo strumento più oneroso detenuto da Igd, e che ha incrementato il valore degli immobili liberi da gravami che ammontano a 1.407 milioni.
Dividendo
Il Consiglio di Amministrazione di Igd proporrà all’Assemblea Ordinaria degli Azionisti il pagamento di un dividendo pari a 0,045 euro per azione con un incremento del 12,5% rispetto al dividendo relativo all’esercizio 2015.
Il livello di rendimento di tale dividendo sul prezzo di fine 2016 (dividend yield) si attesta al 6,2% e si conferma anche rispetto al prezzo del 27 febbraio.
