Crescono nel 2021 le gestioni professionali degli immobili attraverso fondi e Reits, dimostrando ancora una volta una resilienza già registrata nel corso del 2020. Secondo l’aggiornamento del Rapporto 2021 I Fondi immobiliari in Italia e all’estero, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria, il patrimonio mondiale dei fondi immobiliari e Reit sta chiudendo il 2021 con un valore complessivo di circa 3.400 miliardi di euro, in crescita del 3,7% rispetto ai dodici mesi precedenti.
In Europa, dove il numero dei veicoli è cresciuto di 45 unità sfiorando 2.100 tra fondi e Reit, questo patrimonio ha raggiunto i 1.360 miliardi di euro (oltre 3,8 punti percentuali di incremento), con un peso di oltre il 40% di quello mondiale. In Italia il patrimonio immobiliare, detenuto direttamente dai 560 fondi attivi, si stima raggiungerà i 105 miliardi di euro quest’anno, +4,8% sul 2020, e le previsioni per il 2022 sono di oltre 110 miliardi di euro, con un numero di veicoli in crescita di 30 unità.
“Il mercato immobiliare italiano è cresciuto nel corso di questo secolo in linea con l’Europa e facendo meglio del Pil che è calato dell’1,3%” dichiara Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari."Infatti tra 2001 e 2021 il fatturato immobiliare italiano è aumentato del 28,4%, in linea con gli altri grandi Paesi europei, mentre il Pil calava. I fondi immobiliari hanno avuto una crescita impetuosa, da 1 a 93 miliardi di euro, facendo meglio di Franca e Germania”.
“In un 2021 che sta per concludersi con esiti superiori alle più ottimistiche previsioni e di fronte a un 2022 che si annuncia come un anno di ulteriore crescita per il real estate globale, registriamo un proseguimento del ciclo espansivo dei fondi immobiliari europei - prosegue Mario Breglia-. Nei principali 8 Paesi analizzati, inclusa l'Inghilterra anche se non fa più parte della Ue, il 2021 dovrebbe concludersi con un patrimonio gestito di oltre 800 miliardi di euro, che rappresentano un incremento di quasi il 6% rispetto all'anno precedente”.
Secondo i dati del Rapporto di Scenari Immobiliari, il comparto dei fondi immobiliari italiani continua a crescere in modo sostenuto: il suo peso sul resto dei veicoli europei ammonta a oltre l’11%.
Uffici, core business dei veicoli italiani
“Il core business dei veicoli italiani continua a essere rappresentato dagli uffici -aggiunge Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari- che concentrano circa il 64% del totale, seguito dal retail in lieve contrazione (mezzo punto percentuale) e con un peso del 13,5%. Dal nostro studio abbiamo rilevato una crescita d’interesse per il residenziale e la logistica, anche se detengono ancora un peso marginale sul patrimonio gestito. Le prospettive per il 2022, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr, sono di un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale”.
A livello di attrattività per gli investitori, complessivamente dall'inizio dell'anno si sono registrati investimenti in Italia nel settore immobiliare per 5,3 miliardi di euro, in contrazione rispetto allo stesso trimestre del 2020 di circa 7 punti percentuali. Le perplessità degli investitori, soprattutto in riferimento ad alcune asset class, inducono a stimare per fine anno un volume totale di 7,4 miliardi di euro, un dato rivisto ancora al ribasso rispetto ai dodici mesi precedenti di circa il 10%, confermando il trend del 2020. I risultati dello scorso anno (8,2 miliardi di euro) erano apparsi negativi se confrontati con un 2019 record, contraddistinto da attività di investimento superiori ai 12 miliardi di euro di valore, ma positivi nel contesto in cui sono stati realizzati. Il 2021 volge al termine nel segno della cautela.
Il segmento uffici è condizionato dall'evoluzione in termini di domanda futura di spazi e dalla carenza di prodotto core. Il retail è schiacciato dalla spinta dell'eCommerce, esploso durante l'emergenza sanitaria, con un mercato nazionale ancora arretrato rispetto agli altri paesi con economie avanzate, e dalla necessità di completa ristrutturazione del settore da cui dipenderanno le modalità con cui il negozio fisico manterrà la sua attrattività. Le high street sono state penalizzate dalla drastica riduzione del turismo internazionale e hanno esercitato poco appeal negli interessi degli investitori.
Settore logistico e industriale
Nei primi 6 mesi del 2021 il settore industriale e logistico, compreso il light industrial e i data centre, ha registrato quasi un miliardo di euro di investimenti, confermando l'attrattività del settore, tendenza già in atto a fine 2019 e consolidatasi durante il 2020. In termini numerici, gli investimenti del periodo gennaio-giugno 2021 sono a tutti gli effetti un record per il settore: superano infatti quanto registrato nel primo semestre 2020 (570 milioni), oltreché essere già prossimi a quanto totalizzato nell'intero 2019, anno pre-pandemia (quasi 1,2 miliardi di euro).
Interesse per gli hotel della Penisola
Fra gennaio e giugno 2021 i movimenti e gli interessamenti da parte delle società di gestione alberghiere per gli hotel della Penisola sono state numerosi e hanno riguardato territori attraenti ma attualmente deboli perché basati su un'economia fortemente orientata al turismo. In più località, ad esempio, è in atto la riconversione di palazzi ad uso ufficio in strutture ricettive. Il mercato immobiliare alberghiero nel 2020 aveva registrato, rispetto agli altri comparti, la contrazione più significativa, con un fatturato diminuito di circa il 70% rispetto ai risultati del 2019. I limitati risultati del segmento degli hotel nell'anno dell'emergenza sanitaria sono dovuti all'abbattimento dei flussi di domanda sia legati al turismo leisure che al business. La contrazione era apparsa più marcata perché si confrontava con dodici mesi eccezionali, nei quali erano state raggiunte le migliori performance di investimento del comparto. Nonostante il perdurare della pandemia, il 2021 si chiude con previsioni di interesse in crescita, soprattutto per gli investimenti opportunistici e per i trophy asset ubicati nelle prime location (Venezia, Roma, Firenze e Milano).
Il 2021 è un anno di transizione, in questi mesi e nei primi mesi del 2022 alcuni operatori adotteranno un approccio di attesa, altri continueranno, nel breve e medio periodo, a creare nuovi prodotti sfruttando il tempo a disposizione e la possibilità di riconvertire edifici esistenti, altri ancora si concentreranno su investimenti mirati a realizzare nuovi format, in vista di una ripresa più corposa degli investimenti tra la metà del 2022 e il 2023.
Per quanto riguarda la provenienza dei capitali, la quota più rappresentativa è costituita da investitori cross border, Stati Uniti in testa, seguiti da altri paesi europei. L'entità della componente domestica si conferma sotto il 25%. La geografia degli investimenti vede la concentrazione delle risorse impiegate nel nord Italia con Milano in prima posizione con un peso di circa il 30% sul totale e Roma intorno al 10%.
Asset allocation: gli uffici rappresentano il 40%
Con riferimento all'asset allocation, gli uffici si confermano l'asset class preferita di un elevato numero di veicoli con un peso sul totale delle superfici del patrimonio gestito di oltre il 40%. Il retail si conferma al secondo posto (sotto il 20%), ma continua ad essere indebolito dall'accelerazione verso l'eCommerce e dalla crisi innescata dalla pandemia. Continua nel 2021 l'interesse verso gli immobili residenziali e logistici: i due segmenti (sebbene in espansione) rappresentano solo un quarto delle superfici complessive delle masse gestite dai fondi immobiliari europei.
L'aggiornamento del Rapporto è stato presentato da Mario Breglia (Scenari Immobiliari), Francesca Zirnstein (Scenari Immobiliari) e Gottardo Casadei (Studio Casadei), e commentato da Ofer Arbib (Antirion Sgr), Sergio Catalano (Investire Sgr), Cristian Celin (Coima Sgr), Riccardo Corsi (Fabrica Immobiliare Sgr), Patrick Del Bigio (Prelios Sgr), Giovanna Della Posta (Invimit Sgr), Massimo Di Gregorio (Ream Sgr), Domenico Giusti (Castello Sgr), Gabriella Pelosi (Generali Real Estate Sgr), Paolo Silva (Dea Capital Real Estate Sgr), Michele Stella (Torre Sgr).
