Fondi immobiliari, fra limiti e opportunità

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Per molto tempo la proprietà diretta degli immobili ha rappresentato la tipologia convenzionale di investimento. Da diversi anni si sono però sviluppate altre formule giuridico-societarie, come i fondi immobiliari, o le property company, cioè veicoli che detengono portafogli immobiliari e che permettono così una partecipazione indiretta all'investimento nell'asset class immobiliare.
La principale funzione dell'investimento immobiliare indiretto è consentire agli investitori, privati ma anche a istituzioni finanziarie, di beneficiare dell'investimento in immobili con una serie di vantaggi rispetto all'investimento diretto, quali una maggiore diversificazione del rischio, una dimensione dell'investimento inferiore e una gestione professionale.
Qual è lo stato dell'arte e quali sono le prospettive future di ognuna di queste famiglie di fondi? Se la situazione attuale è facilmente delineabile, sulle prospettive future si possono solo fare alcune ipotesi.
Iniziando dai "fondi fiscali", la situazione è abbastanza complessa. È difficile quantificare esattamente il numero e la dimensione del patrimonio, tuttavia si può stimare che una buona parte degli oltre 200 fondi riservati (esclusi i più noti e destinati a investitori istituzionali) possa rientrare in tale tipologia. Le novità introdotte dalla legge 106/2011 hanno decretato, se non la liquidazione degli esistenti, la fine della convenienza a istituirne nuovi. Per le partecipazioni superiori al 5% la tassazione diventa per trasparenza, cioè in capo all'investitore con la propria aliquota marginale, salvo che non si tratti di un investitore istituzionale rappresentante una pluralità di soggetti, come per esempio un fondo pensione o un'assicurazione.

Le difficoltà dei fondi "retail"
Anche per i fondi destinati al pubblico indistinto la situazione è abbastanza difficile: le quotazioni hanno un forte sconto, in media del 37%, ma con punte fino al 58%. Non può quindi esserci alcun interesse da parte dei risparmiatori a investire in nuovi fondi: perché, infatti, versare in sottoscrizione 100 euro per una quota che, in Borsa, si acquisterà poco dopo a 73 euro? La soluzione sembrava il fondo "semiaperto", cioè con finestre di sottoscrizione per rimborsare le quote di chi vuole disinvestire utilizzando il capitale delle nuove sottoscrizioni; ma anche questo strumento si è rivelato del tutto inefficace: nei momenti di forte incertezza, quando tutti vogliono disinvestire, il meccanismo si blocca per l'assenza di nuovi investitori.
Possibili soluzioni? Il mercato secondario è caratterizzato da estrema illiquidità, e sebbene sia previsto uno specialista che "si impegna a sostenere la liquidità", questo meccanismo non è sufficiente.
La soluzione al problema dello sconto e dell'illiquidità del mercato secondario potrebbe semplicemente essere il riacquisto delle quote da parte del fondo stesso, che porterebbe benefici a tutti. Innanzitutto, grazie alla maggiore liquidità sul mercato e al tendere del prezzo al Nav, il disinvestimento diventerebbe possibile senza la rilevante perdita di oggi. In secondo luogo, la performance del fondo aumenterebbe in quanto il fondo comprerebbe oggi in media a 73 qualcosa che in realtà vale 100 (se le valutazioni immobiliari sono corrette), nell'interesse sia dei quotisti che rimangono, sia della Sgr che vedrebbe aumentare la propria commissione di performance. Infine, si avrebbe finalmente uno strumento di investimento immobiliare indiretto funzionante: senza sconto sarebbe più facile collocare nuovi fondi immobiliari per il pubblico indistinto, portando così nuovo capitale al settore immobiliare e consentendo ai risparmiatori di investire nell'immobiliare in modo più efficiente.
Infine, i fondi per investitori istituzionali, che rappresentano un'importante quota del mercato, sono oggi concentrati tra meno di una decina di Sgr.
Si tratta di pochi operatori che hanno al proprio interno le necessarie competenze immobiliari e finanziarie per gestire attivamente un patrimonio immobiliare e sono in grado anche di ottenere la fiducia degli investitori istituzionali. Il mercato, tuttavia, ha sofferto molto negli ultimi tempi, oltre che per gli effetti diretti della crisi finanziaria, anche per l'incertezza normativa derivante dalla legge 78/2010, di cui per oltre un anno si è atteso il regolamento attuativo, mai arrivato in quanto la stessa legge è poi stata abrogata dalla legge 106/2011.

Le incertezze degli investitori istituzionali
In conclusione, lo strumento "fondo immobiliare" ha raggiunto una maturità nella normativa e consente un'elevata trasparenza: potrebbe essere la strada giusta per gli investitori esteri. Ma al momento, data la forte incertezza politica e sulle prospettive economiche del Paese, è difficile pensare che vi siano istituzionali stranieri interessati a investire nel mercato immobiliare italiano.
In attesa che le condizioni macroeconomiche cambino, il fondo potrebbe tuttavia essere utilizzato per la gestione, la valorizzazione e la dismissione dell'ingente patrimonio pubblico, essendo anche una delle finalità per cui lo strumento fu ideato. Lo stesso Ministero dell'Economia e delle Finanze ipotizza, infatti, la costituzione di una Sgr per creare fondi che investiranno in altri fondi gestiti da Sgr private. Tali fondi saranno costituiti attraverso l'apporto di immobili pubblici (in alcuni casi locati alle pubbliche amministrazioni) e in progetti di valorizzazione che potranno anche essere proposti da privati. Gli enti previdenziali pubblici dovranno investire almeno il 20% dei fondi disponibili nei fondi costituiti dalla Sgr pubblica, garantendo in tal modo un importante flusso di denaro al settore immobiliare.

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