Con la sentenza del 28 febbraio 2017 n.5039, la Corte di Cassazione ha sancito il diritto del conduttore a percepire dal locatore (ossia dal proprietario dell'immobile) la doppia indennità per la perdita di avviamento. La Cassazione conferma, così, che l'unico criterio di riferimento per stabilire se l'indennità sia dovuta o no, è costituito dalle tabelle merceologiche di cui all'articolo 34 della legge Equo Canone, anche se queste tabelle sono state da tempo abrogate: l'articolo 34 stabilisce, infatti, che l'ulteriore indennità (pari a 18 mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto) è dovuta al conduttore uscente, qualora, entro l'anno dal rilascio dei locali, il proprietario li conceda in locazione a un conduttore che li adibisca all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica, affini a quella già esercitata dal conduttore uscente.
La Corte d'Appello aveva precedentemente rigettato il ricorso del conduttore sulla base, fra l'altro, del venir meno del rinvio all'articolo 34 per effetto dell'abrogazione delle tabelle merceologiche disposta dal D.lgs 31 marzo 1994 n.114 (legge Bersani).
Secondo lo studio legale Cocuzza&Associati, la sentenza della Cassazione mette un punto fermo su una questione lungamente dibattuta.
Vediamo in sintesi gli antefatti. Un commerciante (conduttore) specializzato in abbigliamento femminile, dopo aver restituito i locali al proprietario, aveva citato il locatore dinnanzi al Tribunale di Roma per accertare il diritto a percepire l'ulteriore indennità.
Al posto del conduttore uscente era subentrata una nota catena specializzata in abbigliamento femminile: ossia nello stesso mercato del conduttore uscente.
La Corte d'Appello ha rigettato il ricorso in seconda istanza con la motivazione che, venuto meno il rinvio alle tabelle merceologiche, il criterio per individuare la legittimità all'indennità va individuato nella capacità del conduttore entrante di esercitare un'attività che attira maggiormente la clientela, sulla base del fatto che la clientela del nuovo retailer non è la stessa del precedente.
Concetto di affinità e natura compensatrice dell'ulteriore indennità
Evidentemente, La Cassazione ha ritenuto che "l'ulteriore indennità non ha natura indennitaria, ma compensatrice: vuole, cioè, compensare il conduttore uscente contro l'arricchimento ingiustificato del nuovo conduttore, che deriva dal solo fatto di esercitare attività identifica o affine negli stessi locali e di godere dunque del subentro di un avviamento in atto. L'arricchimento è dunque presunto juris et de iure".
Il giudizio di affinità, commenta ancora lo studio Cocuzza&Associati, non implica un esame sulla sovrapponibilità delle clientele e non va formulato in base al contenuto oggettivo di beni o servizi offerti dai conduttori succedutisi, ma in base alla astratta ideonietà della nuova attività a sottrarre -anche solo parzialmente- clientela al conduttore uscente".
