È tra le prime cartolarizzazioni in Italia nel settore immobiliare commerciale: l’acquisto del portafoglio immobiliare (circa 50 milioni di euro) di proprietà di Coop Alleanza 3.0 da parte del veicolo di cartolarizzazione immobiliare Real Estate SPV Project 2203 S.r.l. (Spv=Special Purpose Vehicle). In questa operazione Banca Ifis agisce in qualità di Arranger e di Calculation Agent mentre DeA Capital Real Estate Sgr opera come advisor nella strutturazione dell’operazione e nella gestione strategica del portafoglio.
La cartolarizzazione immobiliare conclusa è la prima per Coop Alleanza 3.0 che, grazie a questa operazione, ha potuto cedere, in un’unica soluzione, senza dunque la necessità di un gran numero di atti, immobili di destinazione commerciale (non destinati al core business della Cooperativa) e collocati in diverse aree d’Italia. Mentre le cartolarizzazioni di un altro tipo di asset, per esempio i crediti, sono abbastanza frequenti, solo ora il mercato sta sondando e concretizzando le prime cartolarizzazioni di patrimonio immobiliare.
Il portafoglio immobiliare
È composto da immobili con destinazione d’uso prevalentemente retail: negozi in centri commerciali, supermercati, punti di vendita di vicinato e -in via residuale- a destinazione terziaria e logistica. Gli immobili sono soprattutto in Emilia-Romagna, Friuli-Venezia Giulia e Puglia. Il portafoglio è affittato a una pluralità di conduttori con una occupancy che sfiora il 96%. L’acquisto del portafoglio da parte della Spv è finanziato attraverso l’emissione di quattro classi di titoli asset backed cioè con retrostante immobiliare (VAT, senior, mezzanine e junior notes) sottoscritti da Banca Ifis, Coop Alleanza 3.0 e Frontis NPL.
Nel dettaglio dell’operazione:
→DeA Capital Real Estate Sgr, in qualità di advisor, ha fornito il proprio supporto nella strutturazione dell’operazione e fornirà assistenza alla Spv nella gestione del portafoglio.
→Banca Ifis SpA., istituto bancario italiano attivo principalmente nei servizi e soluzioni di credito alle imprese e acquisizione/gestione di portafogli di crediti deteriorati, sottoscrive anche la totalità dei titoli senior (meno rischiosi e meno redditizi) e parte dei titoli mezzanine. Banca Ifis svolgerà anche il ruolo di Calculation Agent. Sale così a oltre 1,5 miliardi il totale delle cartolarizzazioni strutturate da Banca Ifis dall’avvio della business unit dedicata nel 2021.
→Coop Alleanza 3.0 è il venditore del portafoglio e ha sottoscritto i titoli VAT e quota parte dei titoli mezzanine e dei titoli junior, cioè con rischiosità intermedia (mezzanine) e alta ma con elevata redditività (junior) Con 400 punti di vendita e 2,2 milioni di soci, Coop Alleanza 3.0 è la prima cooperativa di consumo in Italia e tra le prime a livello europeo, nonché un importante player del settore real estate, con un patrimonio immobiliare dal valore superiore a 2 miliardi di euro. Di questi, circa la metà è rappresentata da immobili non riconducibili ad attività core della cooperativa. Gli immobili conferiti nel portafoglio oggetto della cartolarizzazione fanno parte di questa categoria.
→Frontis NPL SpA., società specializzata nell’acquisizione e gestione di Npl, real estate e special situations con circa 4,4 miliardi di euro di acquisizioni Npl dal 2015, ha sottoscritto parte dei titoli junior e agisce quale consulente dell’asset manager.
→Zenith Service SpA, intermediario finanziario iscritto all’art. 106 TUB specializzato in servizi nell’ambito delle cartolarizzazioni, agisce quale di Master Servicer, Corporate Servicer, Asset Manager e rappresentante dei portatori dei titoli. Zenith Service è affiancata da Svicom SpA SB nel suo ruolo di property manager degli asset oggetto dell'operazione.
“La collaborazione con DeA Capital Real Estate, Frontis e Zenith, ha dato vita a una delle prime e più significative cartolarizzazioni immobiliari chiuse finora sul mercato italiano -commentano Cataldo Conte, responsabile corporate & investiment banking di Banca Ifis, e Matteo Pigaiani, responsabile securitisation & structured solutions-. Con questa operazione, portata avanti dalle divisioni di Investment Banking e di Structured Solutions, ribadiamo ancora una volta la forte capacità di Banca Ifis di strutturare operazioni finanziarie complesse, costruendo valore e rafforzando canali alternativi di sviluppo come già annunciato in occasione della presentazione del nostro Piano Industriale per il triennio 2022-24. Questa cartolarizzazione dimostra inoltre la nostra volontà di creare soluzioni tailor made per supportare lo sviluppo dei nostri clienti. Per questo motivo continuiamo a presidiare il mercato con spirito di innovazione e flessibilità per coglierne ogni opportunità”.
“Con questa operazione la SGR amplia ulteriormente la propria gamma di strumenti e servizi offerti al mercato, partecipando alla strutturazione di un’operazione di cartolarizzazione immobiliare che va ad aggiungersi ai 55 fondi già in gestione, a una Sicaf ed ai numerosi mandati di advisory per Siiq e società immobiliari, per oltre 12,6 miliardi di patrimonio -aggiunge Emanuele Caniggia, amministratore delegato di DeA Capital Real Estate Sgr-. Si tratta di uno strumento di investimento flessibile e innovativo, particolarmente adatto ad investitori privati e ad alternative lenders. Sono sempre stato un assertore convinto dell’innovazione, che sono sicuro sia sempre la strada maestra per chi offre opportunità di mercato ad operatori ed investitori sempre più specializzati, soprattutto nell’attuale contesto macroeconomico”.
“Per Coop Alleanza 3.0 questa non è semplicemente un’operazione finanziaria, per quanto importante, ma è anche un’ulteriore dimostrazione di come la cooperativa si stia muovendo in sintonia con quanto definito dal piano industriale -precisa Milva Carletti, direttrice generale di Coop Alleanza 3.0-. Uno degli impegni più qualificanti del nostro documento strategico è la proiezione verso una maggiore focalizzazione delle attività che fanno parte del nostro core business, Ed è quello che abbiamo fatto, rafforzando al contempo la nostra solidità patrimoniale e finanziaria. Lo abbiamo fatto, peraltro, attraverso non una semplice compravendita immobiliare, che non avrebbe garantito il livello di remunerazione che invece otteniamo attraverso questa operazione, soluzione certamente più articolata e innovativa. Una scelta che dimostra anche come sia possibile aprirsi al mondo finanziario, anche con strumenti evoluti e complessi, pur continuando, come facciamo, a puntare sui valori che sono la cifra distintiva della nostra realtà”.
