Molto soddisfatto di questa edizione (l'ottava) di Mapic Italy, Francesco Pupillo, Mapic Shows Director, ha sottolineato, introducendo il convegno Cncc in collaborazione con Mark Up, il "grande successo in termini di numeri e partecipanti": +5% rispetto al 2023, oltre 2.000 delegati, in provenienza da 25 Paesi, di cui oltre 700 tra retailer, catene di ristorazione e operatori leisure: "ora 1 attendee su 3 è un delegato di catene retail" aggiunge Pupillo.
Mark Up è stato media partner del convegno Cncc di apertura il 23 maggio (Affrontare la sfida della trasformazione). I temi più trattati nel corso delle due tavole rotonde, coordinate da Cristina Lazzati, direttrice di Mark Up e Gdoweek, successive alla presentazione dell’indagine Nomisma ("Le strategie dei tenant in risposta all’evoluzione del comportamento d’acquisto nei centri commerciali"), sono sostanzialmente quattro:
- Il futuro dei centri commerciali come luogo di esperienza e di acquisto;
- la condivisione dei dati e delle informazioni tra proprietà e tenant;
- il processo di transizione green dei centri commerciali secondo i protocolli ESG-ONU;
- l'evoluzione del new retail alla luce dell'intelligenza artificiale e della digital transformation;
Come descriverebbe il centro commerciale a un bambino?
La risposta più originale alla domanda di Cristina Lazzati, ripresa nel titolino qui in alto, è quella di Fabio Porreca, presidente di Svicom, da lui fondata quasi trent'anni fa. "Oggi i bambini sanno perfettamente cos'è un centro commerciale -risponde Porreca- perché è come uno smart phone, come la scuola o una chiesa: fa parte del loro quotidiano. Non era così quand'eravamo noi bambini o giovani negli anni Ottanta, e cioè quando l'industria dei centri commerciali mosse i primi passi in Italia".
"Io non spiegherei a un bambino cos'è un centro commerciale -aggiunge Salvatore Occini, direttore Italia di Eurocommercial Properties, la prima società d'investimento europea specializzata nel centri commerciali a fare ingresso in Italia nel 1992 con l'acquisizione di Curno-, ma ve lo porterei illustrandogli i luoghi, le caratteristiche, le insegne".
Per Francesco Soldi, presidente della Commissione ESG del Cncc, "il centro commerciale è quel posto in cui andare a fare cose piacevoli", anche se, detta a un bambino e a un regazzino di oggi, questa frase, di per sé icasticamente corretta, potrebbe ingenerare disillusioni, perché le cose piacevoli sono tutte legate solo allo shopping e alla ristorazione.
E qui veniamo al punto. Non è difficile dire cos'è un centro commerciale; ben più difficile è definirne il futuro: e il futuro dei mall si definisce partendo da quello che oggi i mall non offrono e non sono. È più facile dire cosa dovrebbe avere in più un centro commerciale, prodotto sostanzialmente statico nel suo concept e nei suoi format, scarsamente dotato di servizi e uffici pubblici e di pubblica utilità (es. laboratori di analisi, cliniche, uffici comunali, spazi dedicati all'arte e alle mostre, alle presentazioni, ecc.), a parte i parcheggi, che sono il primo e più grande valore aggiunto dei centri commerciali. Si parla ancora poco di questo tema, così come è quasi del tutto assente, soprattutto negli anni successivi alla pandemia, la discussione sui temi commerciali. "E non si parla mai dei dati 2024 -aggiunge Giampiero Vitturi, fondatore e presidente di ConTe, una delle più importanti catene di abbigliamento e calzature presenti nei centri commerciali, con 23 punti di vendita di superficie media di 1.500 mq- I fatturati sono destinati a calare ulteriormente anche per effetto del pessimo andamento climatico che impatta direttamente sul tessile-abbigliamento, notoriamente il 70% dell'offerta merceologica dei mall".
La condivisione dei dati e le "asimmetrie tra tenant e landlord
Per quanto riguarda il punto 2), il 38% dei brand nei centri commerciali intervistati è disponibile alla condivisione dei dati. Un altro 38% sì, ma a certe condizioni. "Il problema non è quello di condividere i dati, ma quali dati e come condividerli" sostiene, e non da ora, Roberto Zoia, presidente Cncc, che aggiunge: "i dati sono la governance".
E quindi bisogna anche selezionare i dati giusti, "quel 20% di informazioni che può produrre l'80% dei risultati. La mole delle informazioni è oggi tale che dovremmo attivare centinaia di business analysts" precisa Luca Binci, direttore sviluppo Gruppo Teddy. "Noi siamo positivi sulla condivisione dei dati: il tema vero è come trasmettere l'informazione e con quale frequenza viene elaborate e comunicata: tutto questo dev'essere concordato" concorda Paola Aquili, Pradera management Italy.
"Tra gli aspetti che potrebbero declinare la tanto auspicata partnership tra proprietà e retailer sottolineo l’importanza della reciprocità -aggiunge Nicola Conti, real estate director di Original Marines-. La reciprocità dei rapporti tra retailers e proprietà potrebbe infatti aiutare a superare alcune asimmetrie contrattuali come l’obbligo dei tenant di fornire dati e informazioni al landlord (scontrini, fatturati, ingressi, ecc) che al contrario non hanno alcun obbligo informativo nei confronti dei tenant. Sarebbe invece molto utile disporre sistematicamente di alcune informazioni come l’andamento del footfall del centro commerciale o i trend di fatturato per categoria merceologica. Ciò consentirebbe di verificare l’andamento del punto di vendita rispetto a quello del centro commerciale e pianificare eventuali interventi correttivi. Resta ovviamente aperto il tema di confronto in merito alla verificabilità dei dati, alle competenze e agli strumenti necessari per rendere queste informazioni fruibili localmente ed operativamente utili".
In merito al punto 3) i criteri ESG divengono sempre più determinanti e richiedono importanti investimenti per mantenere o aumentare il valore dell’asset. “Questa transizione verso asset più sostenibili richiede strategie chiare e finanziamenti sostanziali -commenta Joanna Fisher, ceo Ece Marketplaces, il gruppo immobiliare tedesco che fra l'altro gestisce Romaest appena acquisito da Klépierre-. La collaborazione tra banche e autorità pubbliche è essenziale per raggiungere gli obiettivi di sostenibilità”. La Fisher sottolinea l'importanza della collaborazione tra player di mercato e istituzioni politiche per gestire la trasformazione del settore immobiliare retail ed accompagnarne la transizione verso un futuro più sostenibile, così come fondamentale è la presenza del settore immobiliare retail a Bruxelles per influenzare le politiche europee.
Sostenibilità nuovo paradigma
La sostenibilità del nuovo paradigma retail non potrà essere completa se non indirizzata sempre più verso un approccio aperto e collaborativo tra tenant e landlord.
“Da anni il Cncc è impegnato in un dialogo volto a favorire una relazione tra tenant e landlord sempre più fluida e capace di cogliere le istanze e le esigenze di entrambe le parti al fine di crescere assieme in termini economici e di business ma anche di trasparenza reciproca -aggiunge Roberto Zoia, Presidente Cncc-. Il format centro commerciale continua ad essere valido e importante per lo sviluppo dei brand, a conferma del ruolo ancora primario del retail fisico negli acquisti dei consumatori, che viene supportato dalle potenzialità dell’online ma non certo sostituito. Vi è sempre maggiore consapevolezza della necessità di collaborazione tra landlord e tenant per rendere i mall delle destinazioni sempre più interessanti e utili per il cliente finale, oltre che piacevoli da frequentare. Sarà, quindi, fondamentale mettere sempre di più a fattor comune i dati e le informazioni raccolte sui comportamenti e le abitudini d’acquisto della clientela, per creare strategie che rendano i centri commerciali non solo punti di riferimento per lo shopping, ma anche per il tempo libero e per le altre esigenze in continuo mutamento del consumatore”.
Fra i numerosi i temi dibattuti al centro di questa edizione (la trasformazione che sta vivendo il mercato immobiliare commerciale e il retail) spiccano il cambiamento delle aspettative e dei comportamenti dei consumatori, le preoccupazioni per le conseguenze del cambiamento climatico (si veda il posto di Simone Maltempi, Altarea Italia sulla Corte Lombarda colpita dal diluvio che ha sommerso la Brianza) oltre all’affermarsi sempre più crescente dell’intelligenza artificiale e la necessità di soluzioni tecnologicamente e finanziariamente sostenibili.
Mercato immobiliare commerciale italiano nel 2024
Dopo un 2023 difficile per tutte le asset class, il 2024 è iniziato con attese più positive, legate principalmente alla speranza nel taglio nei tassi di interesse da parte della Bce nell’anno in corso. La percezione del mercato immobiliare commerciale italiano da parte degli investitori internazionali è comunque piuttosto positiva: un mercato con fondamentali solidi, bassa vacancy e dati sulla frequentazione dei centri piuttosto incoraggianti. Gli investitori internazionali guardano quindi con interesse all’asset class retail sul mercato italiano principalmente sul segmento value-added. Anche se per ora cioè nei primi 5 mesi del 2024, l'unica grande transazione nel mercato dei centri commerciali è stata Roma est da parte di Klépierre, transata per circa 220 milioni di euro, l'unico centro super-regional oggetto di deal negli ultimi 5-6 anni.
Oggi Klépierre ha 12 centri commerciali in Lombardia (fra i quali Milanofiori ad Assago, Il Globo a Busnago, entrambi in provincia di Milano; 5 sulla costiera adriatica fra cui Romagna Shopping Valley a Rimini, 2 nell'Emilia (Gran Reno a Casalecchio di reno, e Grandemilia a Modena), 2 a Roma e Centro Campania a Marcianise (Ce). Quasi tutti i migliori centri commerciali italiani derivano dal portfolio di Corio acquisito nel 2014.
Tornando al mercato in generale, la criticità rimane invece legata alle rigidità nell’erogazione del credito, che blocca oggi le potenzialità di crescita del mercato. È importante dunque educare le banche, soprattutto quelle più piccole, sull'affidabilità del retail real estate.
I nuovi progetti: rigenerazione urbana e uso misto
L'unico grande progetto di sviluppo che possiamo definire nuovo -soprattutto nel Sud Italia- e di cui parleremo a parte, è MaxiMall Pompeii, promosso e sviluppato commercialmente da Irgen Retail Management guidata dai fratelli Carlo e Bruno Negri, che Mark Up ha intervistato. Con 50.000 mq di Gla, 160 negozi, 20 ristorazioni (per non parlare di tutta l'offerta nell'area intrattenimento-servizi-ricettività), MaxiMall Pompeii è senza dubbio l'unico grande sviluppo al Sud di queste proporzioni.
Quasi tutti i progetti presentati a Mapic Italy rientrano, infatti, in 3 categorie: ampliamenti, restyling e rigenerazione urbana. Queste categorie vanno maggiormente incontro alle esigenze e ai dettami di sostenibilità e impatto ambientale, con progetti a destinazione mista (mixed-use) intesi e concepiti come vero e proprio strumento di recupero e di rigenerazione urbana. Fra questi progetti c'è anche il Nuovo distretto tematico di Genova. Il progetto Waterfront di Levante, ideato da Renzo Piano, prevede la creazione di una nuova isola e un parco urbano, con diverse strutture: padiglione fieristico, residenze, hotel a 5 stelle, centro commerciale e palasport. Un investimento privato di 400 milioni di euro e pubblico di 150 milioni, sostenuto da partner e banche, che sottolinea l’importanza della collaborazione pubblico-privato e il ruolo innovativo del progetto nel contesto italiano.
“Le aree dismesse sono tante in Italia e aprono enormi opportunità -commenta Massimo Moretti, direttore generale di CDS Holding, presentando il progetto immobiliare Waterfront di Levante a Genova-. Il settore dei centri commerciali ha una opportunità e una responsabilità perché sa fare sviluppo. Creare centri commerciali è difficile, possiamo allora affrontare lo sviluppo con le nostre competenze, senza lasciarlo solo ai grandi investitori”.
Tra gli altri progetti di rigenerazione presentati a Mapic Italy, il Waltherpark, una elegante High Street Gallery che sorge nel centro storico di Bolzano, presentata da Heinz Peter Hager. Una rigenerazione urbana polifunzionale frutto di un recupero nel centro di Bolzano, che conta: centro commerciale di 31.000 mq, albergo, 110 appartamenti, uffici pubblici e privati, parcheggi, tunnel, piste ciclabili e parchi. Sempre a Bolzano è in sviluppo il Quartiere Ponte Roma, un quartiere nuovo di sei ettari con 1.000 appartamenti (proprietà e locazione), edilizia agevolata e convenzionata, case multigenerazionali e studentato per 500 posti, oltre a uffici, servizi di vicinato e silos per auto.
Fra gli ampliamenti più importanti ricordiamo i tre progetti di Arcus Retail Estate: Roma Outlet Village, che aprirà nel 2025 (140 punti di vendita per totali 32.000 mq di Gla), e le extension di Sicilia (aprile 2024) e Torino Outlet Village, di cui è prevista la fase 2 per la seconda metà del 2025 e che aggiungerà altri 11.000 mq di Gla con 55 nuovi negozi per un totale di 145 punti di vendita.
