Il 2017 chiude in positivo dal punto di vista del saldo numerico (+6) aperture-chiusure di centri commerciali: 8 nuovi shopping center e 2 chiusure. Con questo saldo lo stock nazionale di centri commerciali secondo il database Reno sale a 949 unità.
Questi sono solo alcuni dei molti dati provenienti dall’Osservatorio Confimprese-Reno sull’andamento dei centri commerciali, ricerca che sarà presentata domani a Milano.
Nel quadriennio 2017-2020 saranno 80 le strutture commerciali (centri commerciali, Foc e Retail Park) previste, tra nuove aperture e ampliamenti. Nel solo 2018 saranno 38 le nuove aperture fra centri commerciali, Foc e retail park.
La ricerca Reno presenta anche un ingrandimento e confronto dell'offerta commerciale delle principali vie centrali di Verona e Bologna. Ne anticipiamo, più avanti nel corso dell'articolo, alcuni lampi.
In 6 anni, dal 2012 al 2017, il numero dei centri commerciali inItalia è salito da 908 a 949. "Per i nostri retailer si aprono nuovi scenari in centri che diventano spazi di aggregazione per sostenere le esigenze della clientela –commenta Mario Resca, presidente di Confimprese–. Abbigliamento e alimentare, non a caso emblemi del made in Italy nel mondo, sono il nuovo polo attrattivo sul quale i centri commerciali puntano. A questo proposito anche i dati Confimprese Lab-Nielsen stimano nel secondo semestre 2017 un aumento della propensione alla spesa (+1%) per l’abbigliamento; diminuisce (-4%) il numero di italiani che dichiarano di avere risparmiato sul fast food".
Aumenti dei canoni nei centri commerciali più grandi
Entrando negli aspetti più tecnici della ricerca, nel periodo 2012-2017 si è registrato un aumento dei canoni di locazione negli shopping center di attrazione e dimensione medio-alte, mentre calano i valori medi di affitto nelle gallerie minori. Gli incrementi più corposi riguardano le singole unità locate, fino ai 200 mq.
"La riduzione dei canoni –dettaglia Gian Enrico Buso, partner Reno– è ancora più evidente per le superfici tra 500 e 1.000 mq, con decrementi più tangibili, tra -2 e -11%, che colpiscono i centri di dimensioni medio-grandi: fanno eccezione i canoni degli spazi sopra i 1.000 mq dove gli aumenti medi sono compresi fra il 3% e il 13%".
I tassi di sfitto (vacancy rate) risultano fisiologici nei centri commerciali di livello medio-grande, mentre si stabilizzano nei centri di vicinato.
Un mercato diviso in due
Il settore dei centri commerciali appare come tagliato in due: da un lato, le gallerie di livello dimensionale medio-grande per le quali sono richiesti canoni sempre più elevati, ma che garantiscono buone prestazioni, attraverso progetti più accattivanti, misurati sulle nuove esigenze della clientela; dall’altro, i centri commerciali di dimensioni più ridotte che cercano di reagire al progressivo svuotamento delle gallerie e alla riduzione dei passaggi medi, proponendo canoni di affitto competitivi.
Centri città: Verona e Bologna
Veniamo alla sintesi di una delle parti più interessanti della ricerca Reno: quella sulle vie commerciali più attrattive delle città italiane. Questa volta tocca a Verona e Bologna.
A Verona, dei 285 punti di vendita del centro storico distribuiti nelle prime 6 vie per visibilità commerciale, il 55% appartiene a catene retail che puntano alla top location. Sviluppata su un carpet viario di 450 metri in lunghezza per 13 milioni di passaggi l’anno e 89 negozi (l’81% catene), Via Mazzini -passaggio di collegamento con l’Arena, la casa di Romeo e Giulietta e Piazza delle Erbe- è la prima strada dello shopping scaligero. La ristorazione è solo l’8% del mix commerciale; questo dato è indicativo della specializzazione di via Mazzini, focalizzata sull'offerta moda preferibilmente premium (49%) e basic (36%).
Bassissimo il vacancy rate (1%), nonostante il livello degli affitti (euro/mq/anno), il più alto delle zone analizzate dalla ricerca, oscilli da un minimo di 1.000 euro a un massimo di 3.600 euro.
Bologna: via Indipendenza primo asse commerciale della città
Nella città delle Due Torri, i punti di vendita del centro storico si rivolgono principalmente al residente metropolitano che ha a sua disposizione sulle prime 6 vie della città per visibilità commerciale, 6 km e 492 negozi, il 52% dei quali sono catene retail.
Con 1 km di lunghezza e 10,5 milioni di passaggi l’anno, via Indipendenza si conferma la prima strada commerciale della città: 166 punti di vendita articolati principalmente nei mondi del fashion (38%), della cura persona (25%) e della ristorazione (14%).
Il 65% dei negozi è di fascia media, il 13% premium; completamente assente il lusso, che a Verona-Mazzini incide, invece, per l'8%.
Le insegne di riferimento in via Indipendenza sono H&M, Pandora, Zara. Il vacancy rate (5%) è più alto rispetto a quello di Verona.
Quanto alla valorizzazione immobiliare, gli affitti vanno da 3.600 a 2.200 euro/mq/anno nel tratto migliore, e da 300 a 1.400 euro/mq/anno nella restante area.
Le altre vie dello shopping bolognese
Nella top list delle vie commerciali di maggior affluenza a Bologna, si trovano al secondo posto le vie Ugo Bassi e Rizzoli che totalizzano rispettivamente 4,9 e 4,8 milioni di passaggi l’anno. Anche in queste due vie, proseguimento una dell’altra, la metà dei 155 punti di vendita rientra nel mondo fashion con posizionamento intermedio fra mainstream e premium. Le insegne di riferimento in questo caso sono & Other Stories, Apple, Miuji, Nike, Ovs. Basso il vacancy rate: 5% in via Ugo Bassi e 2% in via Rizzoli; quest’ultimo dato si deve alla posizione centrale della via, lunga 750 metri, che passa davanti a piazza Maggiore e arriva sotto le Due Torri, simbolo della città felsinea.
L’adiacente via Massimo d’Azeglio, che corre parallela alla chiesa di San Petronio in piazza Maggiore, registra un alto numero di passaggi annuale (4,6 milioni), e nonostante i suoi 250 metri di lunghezza, presenta 58 negozi: soprattutto catene retail (45%) e fashion (35%). Il vacancy rate arriva all’8%, 3 punti percentuali in più rispetto alle principali vie commerciali, con affitti da 800 a 2.000 euro/mq/anno.
Per trovare il lusso è necessario spostarsi in Galleria Cavour e nelle limitrofe vie Farini e dell’Archiginnasio, dove calano sia il numero di negozi (29), sia i passaggi annui (2,7 milioni). In questa zona la differenziazione dei marchi si gioca di più sul lusso (50%) come Gucci, Louis Vuitton, Prada; il vacancy rate è piuttosto elevato, 15%. Anche qui gli affitti vanno da 800 mq a 2.000 euro.
