Il volume degli investimenti nel settore immobiliare in Italia, alla fine del 2019, ha superato i 12 miliardi di euro: le prestazioni -eccellenti- del quarto trimestre, con quasi 5 miliardi di euro (4,9 miliardi, per l'esattezza) investiti, ha portato il valore totale a 12,3 miliardi, +37% rispetto al 2018 e +6% sul 2017, anno che deteneva già un precedente record negli investimenti (11,2 miliardi di euro).
"Siamo di fronte, probabilmente, alla crescita percentuale più importante a livello europeo -commenta Alessandro Mazzanti, Ceo di Cbre Italy-. Il 2019 è stato un anno record per l’Italia che si conferma un Paese di enorme interesse per gli investitori stranieri: questi detengono, infatti, il 73% degli investimenti immobiliari in Italia, mentre continuiamo a registrare un’attività più ridotta da parte degli investitori locali e un limitato apporto della componente privata che, nonostante l’importante quota di ricchezza detenuta dalle famiglie in Italia, raramente riguarda operazioni istituzionali".
Menzione speciale per la città di Milano che, con investimenti che sfiorano i 4,6 miliardi di euro, detiene da sola quasi il 40% delle quote di mercato, registrando grandissima domanda per tutte le opportunità di investimenti (core, core +, value-add), con prezzi in salita e cap rate in discesa.
Tra le motivazioni alla base della crescita, Cbre indica, quali fattori determinanti e corroboranti: la politica monetaria accomodante della Bce sui tassi di interesse; il cambiamento di governo maturato nella seconda metà del 2019; e la crescita progressiva del potenziale inespresso del Paese rispetto alle dimensioni dell’economia nonché di alcuni settori del real estate.
"Ottima la performance del mercato immobiliare italiano nel 2019 con numeri e trend record su quasi tutte le asset class -aggiunge Alexandre Astier, Head of Capital Markets di Cbre Italy-. Risultati eccezionali per il settore hotel e per Milano come destinazione preferita per il capital deployment da parte di tutti gli investitori. In chiave prospettica, questi trend dovrebbero consolidarsi nel 2020 con un’importante pipeline che dovrebbe concretizzarsi già a partire dal primo semestre. Inoltre, i primi segnali concreti della nascita del settore residenziale per istituzionali (il cosiddetto multi-family) insieme all’incremento strutturale di prodotto immobiliare sottostante gli Utp, al consolidamento del settore uffici e logistica e alla ripresa del settore retail dovrebbero aiutare a riportare la dimensione del mercato italiano ulteriormente in linea rispetto ai suoi peers Europei".
I principali settori
Record per gli Uffici, con quasi 5 miliardi di euro. Di questi, 3,6 miliardi sono andati a Milano, con la chiusura di transazioni notevoli o di dimensioni maggiori rispetto al 2018, come Galleria Passarella, venduta per oltre 280 milioni di euro e rendimenti molto compressi. Aumenta poi l’attenzione per le opportunità value-add. È in programma per il 2020 la prima valorizzazione dello Scalo di Porta Romana, che ospiterà il villaggio olimpico per Milano-Cortina 2026: il quadro, già di per sé estremamente positivo, è ovviamente aiutato dal take-up (che quest’anno tocca il valore record di circa 480.000 mq), dal livello sostenuto dei canoni di locazione, e dall’economia locale che fa da traino alle dinamiche del Paese.
Positiva, sebbene leggermente sottotono, la situazione per la Capitale, che registra performance in linea con l’anno precedente, pur risentendo di una notevole carenza di prodotto e della mancanza di strategie non core (molto basso il focus sui value-add, a causa di un maggiore rischio percepito nei confronti di questo tipo di opportunità di investimento). I rendimenti supercore in centro, in ogni caso, sono sotto pressione. Il take-up registra comunque un anno record, con valori attorno ai 270.000 metri quadri affittati.
Gli Hotel realizzano 3,3 miliardi di euro, anche questa una cifra record non solo per volumi di investimento, ma anche per varietà di operazioni e di investitori, alla quale ha di certo contribuito la transazione di due importanti portafogli alberghieri, uno dei quali (gruppo Belmond, acquisito da Lvmh) sarà irripetibile sia per le caratteristiche del portafoglio in sé sia per il pregio del prodotto.
Alcune importanti transazioni in previsione (pipeline) hanno già visto la firma di accordi preliminari, e lasciano intravedere un 2020 altrettanto positivo: sembra plausibile ipotizzare che nel 2020 verrà superata la soglia dei 2 miliardi di euro, con proiezioni non meno positive sui prossimi tre anni.
Retail: nel 2020 protagonisti dei deal i centri commerciali
Stabile la performance del Retail, che registra transazioni per quasi 2 miliardi di euro. Attualmente, la maggiore criticità è costituita dalla cautela degli investitori stranieri influenzati da una narrativa globale che nel 2019 ha penalizzato gli investimenti nel settore Retail. Nel 2019 i grandi protagonisti sono stati i Factory outlet centre, a fronte di una riduzione degli investimenti nei più tradizionali centri commerciali. Rimane rilevante il contributo del settore High Street nei mercati prime, grazie al duplice apporto degli investitori privati domestici e degli investimenti istituzionali.
Molto positive le attese per gli investimenti nel 2020, che vedrà protagonisti diversi deal con profili di rischio più core nel segmento centri commerciali regionali e deal derivanti da processi di ristrutturazione di grandi catene della Gdo.
È un buon periodo anche per la logistica, con volumi di investimento di oltre 1,3 miliardi di euro, raggiunti anche grazie a due jumbo deal, e in particolare quello paneuropeo realizzato dalla joint venture tra Patrizia Immobilien AG, il fondo pensione danese PFA e la South Korea Public Officials Benefit Association).
Novità principale dell’anno appena chiuso è la prima vera uscita pubblica di una tipologia di asset diversa, nuova, prima solo vociferata: il Last Mile (l’operazione di vendita degli immobili di Artoni), sotto la spinta dei cambiamenti delle abitudini di consumo, seguita nell’ultima parte dell’anno da ulteriori acquisizioni di logistica urbana.
La crescita dei volumi è accompagnata dal calo dei rendimenti, sempre più vicini al 5% sebbene, in questo trend a ribasso, alcuni casi outlier evidenzino già ritorni al di sotto di questo valore.
L’asset class Residential registra anche quest’anno volumi d’investimento marginali per gli istituzionali, soprattutto per mancanza di prodotto, ma il residenziale entra ufficialmente nella sfera di interesse degli investitori, che puntano su studentati (Student Housing) e su iniziative Multifamily, con l’obiettivo di cogliere la maggiore richiesta di abitazioni in affitto nelle principali aree metropolitane italiane. Il consolidamento di questo settore, al pari di quanto accaduto in altri paesi, potrebbe portare in futuro a un aumento significativo dei volumi di investimento in Italia.
Crediti deteriorati
Il mercato italiano legato ai crediti deteriorati, durante il 2019, ha registrato un fisiologico calo per volume di transazioni. Nel corso del 2018, in Italia era stata superata la soglia record di 100 miliardi di Gbv (Gross Book Value) transati, numero superiore addirittura all’intero stock del sistema bancario spagnolo.
Il 2019 è stato comunque un anno sopra la media, con transazioni del valore complessivo di oltre 43,5 miliardi di euro. Il 47% del volume ha riguardato crediti garantiti, mentre il crescente interesse per le esposizioni classificate Utp ha portato questo segmento a registrare transazioni per circa 6 miliardi.
