Cbre, logistica da record in un anno di ripresa per il real estate

I dati Cbre mostrano un 2021 in crescita per il comparto del Cre (Commercial real estate) con investimenti complessivi a 10,3 miliardi di euro, +13% rispetto al 2020. Nell’ultimo trimestre 2021 gli investimenti sono aumentati del 52% in confronto allo stesso periodo 2020, salendo a 4,6 miliardi di euro. La riduzione delle misure restrittive nella seconda metà del 2021 ha favorito la ripresa degli investimenti, nonostante i ritardi di alcune operazioni sui tempi di chiusura previsti.

La crescita dei volumi, iniziata nell’ultima parte dell’anno, imprime un andamento positivo, confermato dalla forte pipeline registrata in tutte le asset class, che fa pensare a una ulteriore accelerazione della ripresa nel primo trimestre 2022.

L’ultimo trimestre 2021 conferma la distribuzione degli investimenti su tutte le asset class e il riallineamento alla media storica del dato sui flussi di capitali stranieri, che si assesta su oltre il 70% nel 2021, dopo il lieve calo del 2020: le politiche monetarie espansive della Bce hanno infatti alimentato la liquidità in tutti i mercati europei. I rendimenti immobiliari italiani, molto competitivi, hanno riportato l’attività degli investitori stranieri ai livelli precedenti alla pandemia. La crescita dell’economia italiana e la maggiore stabilità politica hanno inoltre contribuito a risollevare la fiducia degli investitori verso il Paese.

Il comparto immobiliare della logistica chiude il 2021 con circa 2,7 miliardi di euro, +88% rispetto al 2020. La rapida compressione dei rendimenti e, nel caso di esposizioni con tenancy da stabilizzare, l’ottima performance del take up, hanno anticipato gli orizzonti temporali di uscita di investimenti relativamente recenti, aumentando così i volumi del transato. Il settore continua a sperimentare una forte diversificazione del prodotto su molteplici e varie tipologie (big box, logistics park, last mile e last touch, light industrial, production-logistics, ecc.), ormai ben identificate e comprese dal mercato, in profili di rischio distinti. La diversificazione del prodotto è accompagnata dall'abbondanza di interlocutori che si affacciano sul mercato, soprattutto investitori istituzionali internazionali che puntano ad acquisizioni di portafogli con solidi fondamentali: più del 40% degli investimenti è realizzato da investitori non presenti nel mercato logistico italiano nel 2020.

La scarsità di terreni nei principali mercati sta portando investitori e sviluppatori a considerare nuove location, Sud Italia incluso, e ad approcciarsi a taglie dimensionali minori, non prese finora in considerazione. La crescita dei volumi sarà di certo confermata anche nei primi trimestri del 2022.

Il settore Uffici raggiunge, da inizio anno, quota 2,3 miliardi di euro di investimenti, in forte calo rispetto al 2020. Nonostante la performance dell’ultimo trimestre 2021 sia notevolmente migliorata rispetto al precedente, il settore ha risentito appieno nel corso dell’anno di tutte le perplessità legate alla pandemia, soprattutto in relazione a take up e occupancy degli uffici, soffrendo la limitata disponibilità di prodotto core. Le notevoli difficoltà di finanziamento per prodotti value add hanno causato una netta diminuzione delle operazioni con questo profilo di rischio. Il calo delle performance è riconducibile, inoltre, ai ritardi che la pandemia ha causato e al ridotto numero di operazioni dall’inizio dell'emergenza.

L’interesse nei confronti del settore è, tuttavia, ancora molto forte e il calo degli investimenti è accompagnato da una riduzione dei rendimenti prime, grazie anche alla forte concentrazione di operazioni su prodotto core e stabilizzato.

La ricca pipeline per il 2022 include anche operazioni inizialmente previste in chiusura 2021, e lascia presagire una forte e rapida ripresa dei volumi su tutti i  profili di rischio.

Il take up conferma le buone prospettive del settore e la potenziale crescita della domanda: l’assorbimento su Milano è tornato ai livelli registrati in media negli ultimi cinque anni, con un valore di circa 360.000 metri quadri, e mostra segnali positivi, come anche il mercato di Roma, dove l’assorbimento si attesta su 138.000 mq.

L’asset class Hotels raggiunge quota 1,9 miliardi di euro di investimenti da inizio anno, registrando un volume record (a eccezione solo del 2019) e confermando quindi la ripresa del settore (+82% rispetto all’anno precedente). La maggior parte delle transazioni ha interessato prodotti value add (transazioni vacant possession, immobili da convertire o hotel da ribrandizzare e pertanto con necessità di capex), molti di questi con posizionamento potenzialmente luxury o trophy asset.

Il 2021 ha segnato l’importante presenza, nel panorama degli investimenti, del segmento resort (mare, montagna, lago e campagna), visto prima della pandemia come fortemente rischioso e oggi sempre più al centro dell’interesse degli investitori. Tale tendenza di crescita sui resort proseguirà con buone probabilità nel 2022, sia per il segmento luxury sia per quello midscale/upscale, sull'onda di performance che si prospettano molto positive per la prossima stagione estiva. Più lenta sarà, invece, la ripresa dei business hotel nelle principali città italiane. Corposa la pipeline per il futuro: questo fa presagire che il settore registrerà buone performance anche nei prossimi mesi.

L’asset class Retail, con 1,5 miliardi di euro di investimenti, è ancora in contrazione: bisogna, però, tenere conto che circa il 70% del totale degli investimenti riguarda il segmento High Street, che si mostra ancora resiliente, in particolare nelle location prime. Limitate, nel corso dell’anno, le operazioni che hanno, invece interessato, le posizioni extra urbane (out of town) e per lo più circoscritte ad asset di piccole dimensioni in location secondarie. Gli investitori opportunistici continuano a cercare operazioni distressed poco disponibili nel mercato, mentre cresce l’interesse verso retail park di qualità da parte di investitori con una visione a medio lungo termine e verso il settore grocery. Il recupero delle performance in termini di fatturati e visitatori sarà uno dei principali motori per la ripresa dell’attività d’investimento nel corso del 2022.

Fortissima crescita per il settore Alternatives, guidata da trend di lungo periodo e strutturali, messi in luce dalla situazione pandemica: l'investimento totale registrato a fine 2021 è 1,2 miliardi di euro. Le transazioni hanno interessato ogni macro-asset class (salute, centraline, data center), incluse quelle più di nicchia (aree e strutture per il parcheggio), ma il segmento salute (healthcare) ha pesato notevolmente sul totale attraverso numerose transazioni di Rsa e operazioni sale & lease-back di portafogli.

Il settore mostra numerosi segnali di maturità e vedrà di certo buoni risultati anche nei prossimi mesi.

I volumi d’investimento su questa categoria immobiliare raggiungono il totale di 700 milioni di euro, un aumento che segna un altro anno record. L’80% del totale ha interessato il segmento multifamily, che risente ancora di una sostanziale carenza di prodotto istituzionale e spinge gli investitori verso le attività di sviluppo. Si iniziano a vedere le prime transazioni in forward commitment, anche se a rendimenti ancora lontani dai prime degli altri paesi europei. Gli investimenti sono concentrati su Milano, ma Roma e città "secondarie", come Firenze e Bologna, confermano la propria attrazione.

Gli studentati (student housing) registrano numerose operazioni principalmente value add e iniziative di forward purchase nelle principali città italiane. Questo mercato si ricaverà sempre più spazio nel totale degli investimenti e vedrà probabilmente un primo consolidamento con transazioni core già nel 2023.

I rendimenti registrati si stanno contraendo, avvicinandosi agli yield dei prime a livello Emea. Incoraggiante è l’apertura degli investitori verso il management agreement, già diffuso a livello europeo, in un mercato in cui, fino al 2020, la formula preferita era il lease.

Il 2022, data la pipeline di operazioni previste in chiusura, potrebbe portare per la prima volta il settore non lontano dal miliardo di euro di investimenti.

Il 2021 si è anche chiuso con un volume di transazioni Npl (Non performing loans) di poco sopra i 27,1 miliardi di euro di Gbv (Gross book value, cioè valore contabile lordo), con oltre 16,5 miliardi concentrati nell’ultimo trimestre. Grande impulso alle cessioni è stato portato dalla ripresa delle operazioni assistite da garanzia statale Gacs (Garanzia sulle cartolarizzazioni delle sofferenze) e dalla crescita del mercato secondario, arrivato a coprire oltre il 20% della domanda. Torna inoltre a crescere l'incidenza degli investimenti in crediti secured, che nel 2021 hanno rappresentato il 45% del Gbv totale transato.