Gli hotel saranno, fra le categorie di beni immobiliari (asset class), le più interessanti per capacità attrattiva degli investimenti nel 2019, secondo la ricerca Investor Intentions di Cbre. Nel 2018 gli hotel in Italia hanno richiamato investimenti complessivi per 1,321 miliardi di euro (in linea rispetto al 2017), e per quest'anno si attende un'ulteriore crescita fino a circa 2 miliardi di euro.
Con 277.000 pernottamenti l'anno, 33.000 hotel e 1,1 milioni di camere, l'Italia è il quarto mercato al mondo dopo Usa, Francia e Spagna. Gli investitori internazionali -che in generale rappresentano una quota preponderante negli investimenti immobiliari in Italia, con il 65% nel 2018, seppur in notevole calo rispetto al 76% del 2017- sono particolarmente attratti dagli hotel stellati nelle principali città turistiche italiane, in primis Milano, Roma, Firenze, Venezia. Non poche le società internazionali che hanno esordito in Italia negli ultimi mesi siglando acquisizioni in grandi città: a Milano, tanto per attingere qualche illustre paradigma dalla cronaca recenziore, First Sponsor Group Limited, di Singapore, ha acquisito il Grand Hotel Puccini, e prima ancora, nel 2018, Swiss Life ha realizzato la prima acquisizione in Italia con il Radisson Blu, sempre a Milano, e il Novotel Malpensa.
Come si evince dalla tabella qui sopra, gli ostacoli maggiori all'acquisizione di beni immobiliari in Italia nel 2019 rimarranno la disponibilità di asset (21% in linea con il 2017, e in lieve diminuzione rispetto al 25% del 2018), il costo dell'immobile (voce in aumento rispetto al 2017, ma abbastanza in linea con il 2018: 16% vs 15% nel 2019), e l'instabilità politica, variabile, quest'ultima, in diminuzione rispetto al 2017 (15%), ma in netto aumento nel confronto con il 2018 (8%).
"Un anno stabile"
"Per il 2019, salvo eventi geopolitici destabilizzanti, ci aspettiamo un anno stabile o migliore rispetto al 2018 -commenta Alessandro Mazzanti, Ceo di Cbre Italy- anche se probabilmente ancora sotto i livelli del 2017. I settori chiave saranno logistica e hotel, mentre per il retail non ci sarà una crescita importante ma, piuttosto, una selezione attenta: chi sarà in grado di farla potrà scovare opportunità interessanti perché i prezzi sono scesi. Parliamo di un settore che nel 2018 ha ben performato (in linea con il 2017) rispetto ad altre realtà europee, dove ha subito maggiore contrazione perché lo stock era superiore. Oggi siamo in una fase di evoluzione: con l’aumento dell’eCommerce vengono premiate le strutture più grandi e i centri commerciali sono dei contenitori molto interessanti dove inserire nuovi format".
Retail e logistica, fra i comparti più resilienti
Il Retail è la categoria immobiliare che ha meglio ha reagito nel 2018 alla contrazione del mercato, con investimenti pari a 2,243 miliardi di euro, in calo (-6%) rispetto al 2017, ma nel 2019, si potrebbe assistere al completamento di alcune importanti operazioni sui Factory Outlet centre, settore che in Italia rischia di essere toccato non lievemente dalle ripercussioni delle legge sulle chiusure domenicali.
Il 18,43% degli intervistati considera la logistica il settore del commercial real estate più attraente per gli investimenti nel 2019, dopo l'alberghiero. Anche se siamo in lieve contrazione rispetto ai risultati 2017, nel 2018 la logistica, al netto dell’operazione Logicor, ha raddoppiato il volume transato l'anno prima. Il peso degli investimenti in questo comparto è passato dal 5% del decennio precedente a oltre il 10% del ciclo attuale. La crescita dell’eCommerce influenza positivamente le performance dell’intero settore e nel 2019 è atteso un proseguimento di questa tendenza positiva.
Lo studentato ("student housing"), nel 2018 uno dei settori più attivi in Italia, anche per il 2019 (secondo il 32% degli intervistati da Cbre) sarà il settore residenziale con più opportunità di sviluppo, seguito dal senior housing (25,2%) e dal residenziale di lusso (15%). Il 68,8% degli intervistati ritiene che il segmento student housing possa diventare un asset class principale nel panorama italiano.
Per quanto riguarda gli uffici, si prevede per il 2019 il consolidamento delle tendenze legate ai "serviced office" e al "co-working", dopo l’ingresso sul mercato, durante il 2018, di nuovi operatori del settore. Per Milano e Roma la parola d’ordine sarà riqualificazione: Milano inizia in accelerata - già dai primi mesi 2019 è infatti previsto l’avviamento di progetti di riqualificazione ed espansione urbana - ma anche a Roma la pipeline consistente e una domanda in ottima salute lanciano messaggi positivi per l’immediato futuro.
Da segnalare la crescita delle manifestazioni d'interesse verso il settore Healthcare, che passano dal 6% a oltre l’8%. I bassi tassi di natalità combinati con un’aspettativa di vita sempre più lunga stanno portando a un progressivo invecchiamento della popolazione; già nel 2017, l’Italia aveva il più alto old-age dependency ratio d’Europa (34,8%) secondo i dati Eurostat, e questo fattore la rende uno dei Paesi più attrattivi per gli investitori del settore sanitario.
Il 14% degli intervistati ha inoltre mostrato attrazione verso i Non Performing Loans, collocandoli al secondo posto in ordine di interesse, seguiti a pari merito da uffici e studentati.
