Secondo l’Emea Real Estate Outlook 2021 di Cbre gli investimenti in Cre (Commercial real estate) in Europa potrebbero tornare ai volumi pre-Covid entro il 2022. Con alcuni "se" che vedremo. Il Pil in area euro subirà una contrazione del 7,3% nel 2020 per poi registrare una successiva nonché decisa ripresa (+4,6%) nel 2021, se effettivamente le misure restrittive saranno allentate grazie alla distribuzione su larga scala di un vaccino contro il Covid19. I tassi di interesse a breve termine non dovrebbero subire aumenti fino al 2023 e, secondo Cbre, la politica monetaria rimarrà accomodante per almeno i prossimi 18 mesi, fattore di certo positivo per il mercato immobiliare.
Investimenti CRE in Europa: previsto un -25%
Cbre prevede in Europa un calo del 25% a fine anno degli investimenti nell'immobiliare commerciale. Nel 2021 i volumi torneranno a crescere, tra 5% e 10% per approdare entro la seconda metà del 2022 ai livelli precedenti alla pandemia; a condizione che le tempistiche attualmente previste per la distribuzione del vaccino siano confermate. L’interesse per il settore si conferma forte e resterà tale anche per il 2021, soprattutto per le asset class logistica, multifamily e prime office nei mercati principali. È possibile inoltre che nel breve termine si concretizzino attività di vendita in asset distressed nei settori Hotel e secondary Retail.
Locazione: ripresa della domanda nel 2021
Le misure di lockdown si sono ripercosse negativamente sulla domanda di locazione di spazi a uso uffici: nei primi nove mesi 2020 è stato riscontrato un calo del 40% rispetto allo stesso periodo del 2019. Cbre si attende, però, una ripresa nel 2021 e un focus su spazi di alta qualità e in grado di offrire numerosi servizi, soprattutto in posizioni centrali. I vacancy rate continueranno a crescere in tutta Europa, aumentando la pressione al ribasso sugli affitti osservata già nel primo trimestre del 2020.
Gli occupier attueranno, probabilmente in misura maggiore, strategie di lavoro agile: alcuni stanno già valutando di ridurre i propri spazi, sostenendo il remote working e valutando la libera scelta dei dipendenti in merito, cosa che potrebbe favorire l’utilizzo di spazio di lavoro flessibili (flex space). Gli impatti di queste strategie, non certi né immediati, potrebbero potenzialmente non favorire la domanda di leasing, che sarà però compensata da una ripresa della crescita economica, da una ridotta densità degli spazi e da una crescente preferenza per asset di maggiore qualità, con focus sul benessere e sulla tecnologia.
Spazi logistici: crescita trainata dall'eCommerce
Si prevede poi un’ulteriore crescita delle vendite online, già accelerata dalla pandemia: questo trend guiderà la domanda di spazi logistici anche il prossimo anno. Il take-up sarà ulteriormente spinto dalla riconfigurazione ed espansione delle supply chain. Si prevede una crescita di quasi il 2% (+1,9%) del prime rent per la logistica ogni anno nel periodo 2020-2024, con aumento degli affitti nelle località urbane dettato dalla carenza di prodotto e dall’incremento della domanda da parte degli occupier e-commerce.
Anche i settori Multifamily e Data Center hanno mostrato resilienza durante la pandemia. Il Multifamily ha fatto registrare solidi livelli di occupancy e di riscossione degli affitti rispetto ad altri settori real estate e gli investimenti potrebbero raggiungere volumi record nel 2021.
Per quanto riguarda i Data Center, la crescita degli investimenti nel segmento build-and-buy iniziata quest’anno continuerà anche nel 2021 e potrebbe raggiungere il record nel 2022 per soddisfare la crescente domanda a livello europeo.
RETAIL
Per quanto riguarda il Retail, nel medio termine, il pieno recupero delle location nelle città principali dipenderà molto dalla riduzione del lavoro da remoto (remote working) e dalla ripresa complessiva del turismo. Retail Park e settore alimentare rappresentano di certo un’opportunità: offrono agli investitori possibilità di contratti di locazione a lungo termine e maggiore prevedibilità in termini di ricavi.
Secondo le previsioni di Cbre, si confermerà la domanda per asset di qualità in posizioni prime, ma a prezzi più vantaggiosi, e la ricalibrazione di affitti e valori delle proprietà offrirà la possibilità di riposizionare gli asset retail o cambiarne la destinazione d’uso.
I settori Hotel e Leisure and Entertainment rimarranno sotto pressione per il prossimo futuro, con l’eccezione di alcuni segmenti più resilienti, come l’Healthcare.
