Il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari in Italia sta crescendo a un buon ritmo quasi di mambo: in soli tre anni, il numero di SPV (Special purpose vehicle) immobiliari è aumentato da 12 a 47. Le SPV 7.2 si stanno dimostrando un'opzione flessibile ed efficiente sia per operazioni di taglio ridotto sia per quelle di dimensioni medio-grandi. Il trend è confermato dal convegno RES 4 REvolution, organizzato da Zenith Global, intermediario finanziario leader in Italia nelle operazioni di finanza strutturata su crediti ed immobili, con il contributo scientifico di SDA Bocconi e in partnership con Deloitte.
Nate nel 2019, le cartolarizzazioni immobiliari sono uno strumento finanziario che prevede il trasferimento della proprietà di immobili di qualsiasi tipologia in favore di una società veicolo (SPV). Questa società rende disponibile sul mercato obbligazionario titoli rappresentati da flussi di cassa derivanti dalla gestione degli asset acquistabili da investitori.
I vantaggi sono molteplici: una governance più snella con una gestione diretta da parte dell’investitore e minori tempi di realizzazione dell’operazione. Inoltre, gli asset e il passivo costituiscono un patrimonio separato e segregato all’interno della società, tutti i proventi derivanti dalla valorizzazione degli attivi immobiliari vengono interamente destinati al rimborso degli obbligazionisti.
“Zenith Global è stata pioniera nel settore delle cartolarizzazioni immobiliari 7.2, perfezionando la prima emissione di titoli ABS sul mercato italiano, a cui hanno fatto seguito numerose operazioni concluse in partnership con i principali operatori italiani ed esteri -precisa Umberto Rasori, ceo di Zenith Global–. La notevole esperienza accumulata ci ha permesso di esplorare le numerose possibilità offerte dalla normativa e di rappresentare l’avanguardia nella creazione e gestione di operazioni di finanza in ambito immobiliare. Oggi siamo leader di mercato con il 60% di quota di mercato, impegni dei sottoscrittori per 1,5 miliardi di euro e 27 operazioni in essere su tutte le tipologie di attivo, inclusi gli sviluppi immobiliari”.
Per Andrea Beltratti e Alessia Bezzecchi, direttori scientifici del progetto di ricerca Real Estate Securitisation per Zenith Global, la cartolarizzazione immobiliare rappresenta una svolta strategica per il mercato italiano, con benefici significativi lato aziende e per il settore finanziario. "Le aziende possono ottimizzare la gestione del portafoglio strumentale liberando liquidità dai propri asset immobiliari utili per reinvestimenti nel core business, senza dover procedere a vendite dirette. Inoltre, la possibilità di frazionare il rischio e di attrarre nuovi investitori aumenta la solidità e la resilienza delle aziende stesse, ottimizzando la redditività degli investimenti. Per gli investitori, la cartolarizzazione immobiliare costituisce un’opportunità per evitare un’eccessiva concentrazione in un solo asset, che riduce il trade-off rendimento/ rischio, o l’elevata volatilità derivata dalla potenziale diversificazione su più asset quotati. La sfida per gli operatori consiste nell'abbracciare l'innovazione finanziaria, ottimizzando la gestione del patrimonio immobiliare, liberando risorse per nuovi investimenti e proponendo agli investitori strumenti più liquidi senza aumentarne il rischio complessivo”.
Secondo una recente indagine di Deolitte, oltre l'80% degli operatori ha incontrato molte difficoltà nell’accedere al credito tradizionale negli ultimi 12-24 mesi. Nonostante lo strumento delle cartolarizzazioni immobiliari sia ancora moderatamente conosciuto -spiega Angela D’Amico, partner di Deloitte Financial Advisory e Real Estate Sector Leader– gli operatori ne riconoscono i vantaggi significativi e mantengono alte aspettative: più di 7 su 10 prevedono che il mercato continui a crescere nel prossimo triennio, nonostante un quadro normativo ritenuto da circa il 40% degli operatori ancora non pienamente consolidato. Oltre la metà degli intervistati riconosce il potenziale innovativo di questo nuovo strumento per attirare nuovi capitali, arricchendo così la gamma di servizi immobiliari offerti al mercato. Il 62% del campione ritiene infatti le SPV 7.2 uno strumento di investimento complementare ai fondi immobiliari”.
Un esempio recente è l'operazione sviluppata su un portafoglio immobiliare da 50 milioni di euro di proprietà di Coop Alleanza 3.0 e acquisito da un veicolo di cartolarizzazione. L’operazione ha visto Zenith Global nel ruolo di Master Servicer, Corporate Servicer e Asset Manager. L’acquisto del portafoglio da parte della SPV è stato finanziato attraverso l’emissione di quattro classi di titoli asset backed (ABS) sottoscritti da Banca Ifis, Coop Alleanza 3.0 e Frontis Npl. DeA Capital Real Estate Sgr ha agito quale Advisor nella strutturazione dell’operazione e nella gestione strategica del portafoglio, mentre Banca Ifis in qualità di Arranger e di Calculation Agent.
