La chiusura del 2017 ha confermato le migliori aspettative per il mercato immobiliare commerciale italiano: con un totale investimenti pari a circa 11,1 miliardi di euro, il 2017 si è rivelato il miglior anno di sempre, e in crescita del 25% circa rispetto al 2016. A questo risultato ha contributo un Q4 (quarto trimestre) particolarmente dinamico con transazioni complessive pari a 4,2 miliardi di euro, il valore trimestrale più elevato mai raggiunto.
"I risultati del 2017 testimoniano il consolidamento del trend positivo registrato negli ultimi anni -commenta Cristiana Zanzottera, responsabile Ufficio Studi di Bnp Paribas Real Estate Italia-. Si rafforzano i fondamentali del settore con la prospettiva che le dinamiche saranno positive anche per il 2018. Gli investitori rimangono pronti a chiudere operazioni di tipo value add purché in presenza di specifici elementi quali business plan sostenibili e buona accessibilità".
Capitale stranieri: presenza ormai strutturale
La presenza di capitali stranieri è diventata una caratteristica strutturale del mercato immobiliare commerciale italiano: anche nel 2017 il 70% circa degli investimenti riporta a entità societarie di matrice internazionale. "Nel 2017 abbiamo registrato una crescita rilevante dei capitali europei rispetto all’anno precedente, mentre i capitali statunitensi sono rimasti stabili" precisa Cristiana Zanzottera.
Uffici, asset class trainante
Il prodotto Uffici ha dato il maggior contributo alla generazione dei volumi totali anche nel 2017 con circa 4 miliardi di euro di investimenti (il 35% del totale) in allineamento con la performance 2016.
Segue il settore Retail con investimenti per circa 2,5 miliardi di euro (22% del totale), uno dei livelli più alti mai registrati grazie al segmento High Street che da solo rappresenta più della metà dei volumi totali Retail dell’anno, e che registra una crescita straordinaria rispetto al 2016 (+170% circa).
Hotel a gonfie vele
Ottima performance per il comparto Hotel con transazioni per 1,1 miliardi di euro corrispondenti a un incremento di oltre il 50% sul 2016. Altrettanto positiva la logistica con un’attività che ha raggiunto il totale di 1,2 miliardi di euro (+75% circa rispetto al 2016).
"Milano continua a dominare la scena confermandosi il mercato più liquido del nostro Paese e la meta sicura per i new comer e per chi è alla ricerca di ritorni garantiti a lungo termine" aggiunge Cristiana Zanzottera.
I volumi investiti a Milano nel 2017 ammontano a circa 3,6 miliardi di euro, in aumento del 17% rispetto al 2016. Da rilevare la crescita esponenziale dell’High Street che calamita in città quasi 1 miliardo di investimenti (sul totale Italia, pari a circa 1,4 miliardi di euro). Si conferma tuttavia la tradizionale concentrazione dei volumi nel settore Uffici che a Milano rappresenta circa il 60% del totale investito.
"A Milano gli investitori nel settore Uffici sono disponibili ad orientarsi su location più secondarie ma che offrano ritorni più elevati -aggiunge Cristiana Zanzottera-. Questo anche grazie al fatto che le operazioni di riconversione beneficiano dell’elevata domanda di spazi di qualità da parte di tenant che cercano anche canoni inferiori rispetto a quelli del Cbd Duomo".
L’elevata competizione per il prodotto "Uffici core" nelle zone più centrali della città continua a scontrarsi con la limitata offerta determinando la stabilità dei rendimenti netti prime registrata per il Cbd Duomo (3,50%). Al contrario, nei sottomercati del Centro, Semicentro e Bicocca, il 2017 si è chiuso con una certa compressione.
Record anche per le locazioni
A Milano è anno record anche per il mercato delle locazioni. "In città nel 2017 la domanda di spazi Uffici ha trovato un matching più adeguato nell’offerta disponibile -conferma Cristiana Zanzottera- gli spazi occupati sono stati pari a circa 354.000 mq (+20% rispetto al 2016). Si tratta del miglior risultato di sempre".
La forte domanda per spazi di qualità nel centro storico di Milano ha determinato la crescita dei canoni prime che sono saliti a 550 euro annui al mq rispetto rispetto ai 490 registrati a chiusura 2016.
Roma, investimenti in calo, ma ottimo indice di assorbimenti per gli uffici
Nella Capitale gli investimenti, in forte calo (-22%) rispetto al 2016, sono ammontati a 1,2 miliardi di euro, concentrati nel settore Uffici (73%) ma con evoluzione decisamente positiva per il settore Hotel. Da sottolineare che l’attività leasing di spazi a destinazione Uffici a Roma ha vissuto un anno eccezionale rispetto al recente passato, assorbendo circa 218.000 mq (+60% rispetto al 2016) grazie anche a una operazione particolarmente rilevante di 43.000 mq chiusa all’Eur.
Segnale positivo anche per quanto riguarda i canoni prime che, rispetto al 2016, hanno registrato un aumento in tutti i sottomercati della città tranne che in periferia.
