Il Consiglio di amministrazione di IGD-Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (di seguito: Igd), riunitosi sotto la Presidenza di Antonio Rizzi, ha esaminato e approvato il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2024. Di seguito i principali risultati economico-finanziari. Anticipiamo alcuni highlights:
- vendite operatori gallerie: +0,6%;
- ingressi +1,6%;
- upside su contratti +4,0%
- Occupancy gallerie: 94,6%
- Collection rate: 98,4%
- Net rental income: 113,7 milioni di euro; +4,6% like for like vs 2023
- Market value portafoglio core Italia: 1.537,9 milioni di €; in linea con il 2023 a perimetro omogeneo
- Loan to value in calo al 44,4% (-370bps vs 2023)
- FFO (Funds From Operations): 35,6 milioni di euro; superiore del +4,8% rispetto alla guidance FY2024
- Proposto un dividendo pari a 0,10 euro per azione
- Utile netto ricorrente atteso a ca. 38 milioni di euro (+6,7% vs FY2024)
Al 31 dicembre 2024 gli ingressi registrano un +1,6% rispetto al 2023, mentre i fatturati degli operatori sono aumentati nel complesso di 60 punti base (+0,6%). Positive (+0,6%) anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo.
"Presentiamo al mercato i risultati dell’intero 2024 svelando un nuovo logo, che esprime una forte volontà di crescita, confermando allo stesso tempo l’impegno di Igd a innovare e creare valore per tutti gli stakeholder –commenta Roberto Zoia, amministratore delegato Igd-. I dati del 2024 riflettono il nuovo approccio e mostrano un Net rental income in crescita e un FFO (utile netto ricorrente, ndr) superiore alla guidance dichiarata al mercato lo scorso anno, mentre il valore del portafoglio core si è mantenuto in linea con il 2023. A febbraio 2025, inoltre, a un mese dall’entrata in vigore del Piano industriale 2025-2027, abbiamo conseguito due importanti risultati: ristrutturazione delle scadenze del debito e cessione del primo asset del portafoglio rumeno. Inoltre, grazie al finanziamento ottenuto abbiamo potuto rimborsare integralmente i prestiti obbligazionari in essere, fatto che ci consente di affermare che Igd tornerà a distribuire un dividendo ai suoi azionisti. Facendo ricorso alle riserve liberatesi con la cessione di asset finalizzata nel 2024 proporremo all’Assemblea un dividendo pari a 0,10 euro per azione. Non intendiamo, però, sederci sugli allori e continueremo a lavorare per ridurre ulteriormente il costo del debito, valutando attentamente le migliori opportunità che si presenteranno”.
ATTIVITÀ DI LEASING
Per quanto riguarda l’attività di commercializzazione degli spazi (leasing), il tasso di occupancy delle gallerie al 31 dicembre 2024 si è attestato al 94,67%, continuando il trend di progressivo incremento registrato trimestre dopo trimestre (+61 punti base vs 31 dicembre 2023); il tasso di occupancy medio gallerie più ipermercati (95,21%) è anch’esso in incremento di 45 punti base rispetto al 31 dicembre 2023.
Le gallerie dei centri commerciali Igd confermano la capacità di attrarre anchor tenants di respiro internazionale: Rituals, Sinsay, Primark, sono alcune delle insegne che hanno inaugurato il loro primo punto di vendita nella rete dei centri Igd in Italia. In totale sono 31 le nuove insegne inserite nel portafoglio italiano negli ultimi 12 mesi.
I 194 contratti sottoscritti nel 2024 (120 rinnovi e 74 turnover) hanno portato a un incremento medio dei canoni su tali contratti pari a +4%. Da segnalare la tendenza positiva registrata nel 2024: dopo un primo trimestre (Q1) all'insegna del calo (-3,5%), nei nove mesi successivi i contratti siglati hanno registrato incrementi rispettivamente +3,5% Q1, +8% Q2 e +4,10% Q3.
Positivi riscontri anche da un dato fondamentale per la gestione e le performance, ma soprattutto per l'appetibilità agli occhi di un investitore: il fatturato totale incassato, che al 4 marzo 2025 è pari al 98,4%.
ATTIVITA’ DIGITAL
Nell’arco dei 12 mesi il lavoro si è concentrato su tre pilastri:
- Piattaforme consumer e Crm: per consolidare il rapporto con i visitatori, offrendo loro opportunità esclusive grazie a programmi loyalty.
- Piattaforme tenant: per semplificare la gestione dei rapporti interni al centro commerciale e consentire una gestione più efficiente.
- Mall Media: per comunicare con gli utenti durante la loro esperienza di visita e offrire allo stesso tempo un servizio agli operatori, che si aggiunge agli strumenti già a loro disposizione, configurando un vero e proprio ecosistema centro commerciale.
Tutte queste piattaforme raccolgono e arricchiscono i dati in tempo reale, mettendo a disposizione di Igd un patrimonio informativo che consente decisioni strategiche più ponderate riguardo molteplici aspetti del business.
STABILIZZAZIONE DEL PORTAFOGLIO "CORE"
Il portafoglio core Italia (gallerie+ipermercati) di Gruppo Igd ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.537,9 milioni di euro, mostrando una sostanziale stabilità a perimetro omogeneo rispetto a dicembre 2023, dopo un biennio caratterizzato da forti svalutazioni.
Considerando anche i restanti asset di proprietà, il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo si attesta a 1.694,2 milioni di euro e registra una leggera variazione negativa (-0,46%) rispetto al 31 dicembre 2023.
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,2% per il portafoglio Italia (6,5% il topped up) e pari al 7,6% per il portafoglio Romania (7,9% topped up).
Includendo anche gli immobili in leasehold e le partecipazioni ai Fondi “Juice” e “Food”, il portafoglio di Igd ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.810,4 milioni di euro,
Risultati economico-finanziari
Nel 2024 il Net rental income è pari a 113,7 milioni di euro, in decremento (-4,9%) rispetto allo stesso periodo dello scorso anno per effetto della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024; a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento (+4,6%).
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 102 milioni di euro, +4,1% a perimetro omogeneo con un margine pari al 71,3%.
La gestione finanziaria complessiva è pari a -67,1 milioni di euro (+38,0%); il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, è pari a -55,9 milioni di euro, in peggioramento del 30,8% rispetto al 31 dicembre 2023. Tale incremento è dovuto all’impatto negativo del bond e degli altri strumenti di finanziamento ottenuti nel 2023.
L’Utile netto ricorrente (FFO) è di 35,6 milioni di euro, -35,7% rispetto al 2023, per effetto dei maggiori oneri finanziari e della cessione perfezionata ad aprile.Tale risultato è superiore alla guidance comunicata al mercato in data 27 febbraio 2024 (+4,8%), che prevedeva un FFO a fine anno pari a circa 34 milioni di euro.
Il Gruppo chiude l’anno con una perdita netta contabile pari a -30,1 milioni di euro, in forte miglioramento rispetto a dicembre 2023 (- 81,7 milioni di euro).
Attività di asset management
Nel corso del 2024 Igd ha consuntivato complessivamente investimenti e capex per circa 17,8 milioni di euro. Le attività principali hanno riguardato lavori di fit out all’interno di Officine Storiche a Livorno prodromici all’apertura dei punti di vendita di Sinsay e Primark, e quelli per il restyling interno di Centro Leonardo di Imola.
Nell’ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno sono 34 gli appartamenti già venduti a fine 2024 all’interno del comparto residenziale di Officine Storiche. Restano 8 unità, la cui vendita è attesa nel 2025 (dei quali Igd ha un rogito già concluso e una proposta vincolante ricevuta).
Per quanto riguarda le attività di dismissioni, l’evento principale dell’anno è stata la cessione conclusa da IGD il 23 aprile 2024 con Sixth Street e Starwood Capital. La cessione ha riguardato un portafoglio immobiliare composto da 8 ipermercati, 3 supermercati e 2 gallerie commerciali, per un valore totale pari a 258 milioni di euro.
A febbraio 2025, Igd ha siglato un contratto definitivo per la cessione di un centro commerciale incluso nel portafoglio detenuto in Romania. La definizione di questo accordo rappresenta il primo risultato concreto delle attività di dismissione di asset “non core”, finalizzate a ridurre la leva finanziaria del Gruppo, previste nel Piano industriale 2025-2027.
Struttura Finanziaria
Il rapporto LTV (Loan to Value) al 31 dicembre 2024 è risultato pari al 44,4%, in calo di 370 punti base rispetto al 48,1% di fine 2023.
In merito agli altri indicatori finanziari, al 31 dicembre 2024 il costo medio del debito si è attestato a 6,04% in crescita rispetto al 3,86% di fine 2024, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, è pari a 1,8x e l’ICR per cassa risulta pari a 2,8X.
Igd ha perfezionato un finanziamento di tipo secured per un importo di 615 milioni di euro con un pool di primarie banche e istituzioni finanziarie nazionali e internazionali. Con i proventi del finanziamento sono stati rimborsati integralmente i bond esistenti che rappresentavano gli strumenti più onerosi in carico ad Igd; in questo modo è diminuito il costo medio del debito che al 6 marzo 2025 è pari a 5,7%(a tasso variabile).
L’insieme di queste attività ha consentito Igd di eliminare le concentrazioni di scadenze finanziarie che verranno diluite negli anni successivi, con le prime significative necessità a partire dal 2028. Così facendo, la durata media del debito è stata estesa a circa 5 anni e rimarrà sempre superiore ai 3 anni in arco piano.
OUTLOOK 2025
Igd stima risultati operativi in crescita anche nel 2025, e un miglioramento della gestione finanziaria in virtù dell’operazione di rifinanziamento conclusa a febbraio 2025. L’utile netto ricorrente (FFO) 2025 è atteso a circa 38 milioni di euro, in crescita del +6,7% rispetto al dato di fine 2024.
