È positivo il sentiment dei vertici delle principali società immobiliari, di gestione di fondi e di asset immobiliari e investitori finanziari del settore (queste società rappresentano asset retail in proprietà o gestione sul territorio italiano del valore complessivo di oltre 20 miliardi di euro). Solo il 22% del campione intervistato dall'EY Retail Property Investments Barometer, segnala criticità nei livelli di rentail income; il 78% dichiara invece performance in crescita. Il sondaggio annuale condotto dal dipartimento Strategy and Transactions di EY valuta la percezione e la fiducia nell’asset class Retail all’interno del mercato immobiliare italiano, con l'obiettivo di cogliere il sentiment riguardante le strategie di investimento e gestione, nonché le prospettive future del comparto. Tra parentesi, anche i dati Cbre sugli investimenti nel commercial real estate 2024 inducono all'ottimismo per il 2025, anche se sull'asset class retail ha inciso molto il deal (1,3 miliardi di euro) Monte Napoleone 8 siglato da Kering, il polo del lusso mondiale concorrente di Lvmh, situato in uno degli incroci più importanti del Quadrilatero della Moda (via Sant’Andrea).
Quindi, come precisa Marco Daviddi, strategy and transactions markets leader Europe West di EY, circa l’80% (il 78% per l'esattezza) degli intervistati ha registrato un miglioramento della performance operativa attraverso una combinazione di riduzione di spazi sfitti e incremento dei canoni. Tuttavia (e questa congiunzione, vagamente avversativa, "tuttavia", la aggiunge chi scrive), gli investitori continuano a prediligere nelle scelte di investimento i retail park (39%) e i cosiddetti Big Boxes (32%), privilegiando i prodotti core, ma con un approccio opportunistico. Tra i criteri di investimento, infatti, vengono evidenziati la solidità del bacino di utenza e la stabilità dei flussi.
Circa l’80% dei manager intervistati ha dichiarato di avere attese positive o neutre nel confronto con le altre asset class, per il comparto retail, e oltre un terzo afferma di aver cambiato strategia di approccio e investimento. Con una propensione per il 30% degli stessi ad effettuare investimenti per oltre 100 milioni ciascuno nei prossimi 12 mesi, a testimonianza di un ritorno di appeal del comparto e delle performance positive dei retailer all’interno dei centri commerciali. In collaborazione con il Consiglio nazionale dei centri commerciali (Cncc), EY ha coinvolto nella rilevazione i vertici delle principali società immobiliari, società di gestione di fondi e di asset immobiliari e investitori finanziari del settore che rappresentano asset retail in proprietà o gestione sul territorio italiano del valore complessivo di oltre 20 miliardi di euro.
“La nostra indagine conferma una rilevante inversione di tendenza da parte degli investitori verso il comparto immobiliare retail, con meno del 20% degli intervistati che ha evidenziato dubbi sulla sua attrattività -commenta Marco Daviddi, strategy and transactions markets leader Europe West di EY-. Del resto, circa l’80% degli intervistati ha registrato un miglioramento della performance operativa attraverso una combinazione di riduzione di spazi sfitti e incremento dei canoni. Gli investitori continuano a prediligere nelle scelte di investimento i retail park (39%) e i cosiddetti Big Boxes (32%), privilegiando i prodotti core, ma con un approccio opportunistico. Tra i criteri di investimento, infatti, vengono evidenziati la solidità del bacino di utenza e la stabilità dei flussi. Colpisce la consapevolezza degli operatori sull’importanza di continuare il percorso di valorizzazione e trasformazione delle strutture, per mitigare i rischi e mantenere quote di mercato; con la previsione di destinare in media un ammontare pari al 35% del valore degli asset detenuti a interventi di valorizzazione, di cui il 50% per interventi di efficientamento energetico e in ambito Esg”.
Le sfide del settore rimangono, ma il quadro generale e il sentiment degli investitori e dei proprietari dei centri si conferma positivo.
“I risultati del sondaggio confermano il deciso miglioramento del sentiment degli investitori verso l’asset class retail che rimane centrale nella strategia di asset allocation immobiliare anche nei piani di investimento del 2025 -commenta Luca Lucaroni, vice Presidente vicario del Cncc-. Performance positive dei retailer, crescita dell’occupancy e rendimenti più elevati rispetto alle altre asset class sono i punti di forza per chi sceglie di investire nel retail, tornato ad essere attrattivo nell’ultimo anno e che ci aspettiamo continui ad esserlo anche nei prossimi 12 mesi. Come industria, sarà sicuramente importante proseguire nella valorizzazione degli asset con un approccio innovativo e sempre più guidato da digitalizzazione e sostenibilità, intercettando le richieste degli investitori che prediligono strutture con forti bacini d’utenza, footfall stabili e piani di efficienza energetica che consentano di ridurre i costi operativi”.
Attività di asset management
I gestori e gli operatori specializzati dichiarano di essere pronti, nei prossimi 12 mesi, ad impiegare risorse in media pari al 35% delle masse in gestione/proprietà per interventi di valorizzazione degli asset, di cui circa il 50% destinato a interventi di efficientamento energetico. Circa il 50% degli intervistati vuole intraprendere attività di finanziamento/rifinanziamento del proprio portafoglio. Il canale bancario rimane lo strumento preferito dal 67% degli intervistati; una fonte alternativa di capitale, rappresentata dai fondi di debito (valutata al 28%), è entrata nel radar di proprietari, investitori e società di gestione degli asset come ulteriore soluzione percorribile.
Allocazione e dimensione del portafoglio
Il 60% dei manager intervistati controlla investimenti nel comparto retail, e il 25% di essi ha destinato all’Italia una porzione della relativa allocazione; di questi, circa il 40% ha investimenti superiori a 200 milioni di euro, soprattutto nei centri commerciali e nelle high street che rappresentano rispettivamente il 40% e il 27% degli asset retail posseduti/gestiti. Il 10% è costituito da retail park.
Strategie di investimento nei prossimi 12 mesi
Permangono le sfide del settore relativamente al contenimento dei costi operativi e agli investimenti ai fini dell’efficientamento energetico, ma il quadro generale e sentiment degli investitori e dei proprietari dei centri si conferma positivo per il 40% degli intervistati anche per i prossimi mesi. Circa il 35% degli intervistati ha cambiato il proprio approccio verso l’asset class rispetto all'anno scorso e vuole seguire strategie di investimento opportunistiche mediante acquisti selettivi e orientati a rendimenti in ingresso elevati. I parchi commerciali risultano preferiti per i nuovi investimenti nei prossimi 12 mesi, mentre appare forte l’interesse per la rotazione del portafoglio sia per i centri commerciali sia per gli immobili high street.
