Secondo una recente ricerca elaborata da JLL, nei primi nove mesi del 2024 il settore PBSA (Purpose Built Student Accomodation) in Europa e UK ha registrato investimenti capital markets pari a 5,3 miliardi di euro (+58%). In Italia, dopo un 2023 record per gli investimenti in PBSA (oltre 300 milioni di euro, complice la transazione core di uno studentato operativo a Milano Sud), i primi 9 mesi 2024 registrano investimenti per circa 90 milioni di euro, pari a più di un terzo del totale investito nel settore Living. L’interesse degli investitori, sulla scia di un momentaneo rallentamento su Milano dovuto alle incertezze urbanistiche in corso, si è focalizzato su mercati alternativi quali Roma, Bologna, Padova e Firenze.
Italia, la preferita dagli studenti dopo la Spagna
La chiusura di alcune rilevanti operazioni prevista entro fine 2024 contribuirà a rinfocolare il mercato. Lo student housing in Italia sta vivendo un periodo di forte domanda, alimentata dall'attrazione delle università del Paese (per es. sale a 18 il numero di università italiane classificate nei QS World University Rankings, +29% rispetto al 2021).
Questo miglioramento nella reputazione accademica internazionale sta attirando un numero crescente di studenti, italiani e internazionali, alimentando la domanda di alloggi di alta qualità. Sono in crescita anche gli studenti Erasmus che scelgono l'Italia come destinazione (+40% dal 2019), riconosciuta come seconda migliore opzione in Europa dopo la Spagna (Fonte: Study Portals, Erasmus+, HESA, ottobre 2024). Nell'anno accademico 2023-2024 il numero di studenti universitari in Italia ha sfiorato i due milioni (1,95 milioni, +3,1% rispetto all'anno precedente), a cui si aggiungono 140.000 studenti AFAM (+10%), iscritti a programmi di istruzione superiore nelle arti, nella musica e nella danza; fra i quali aumenta il numero di studenti internazionali, +16% rispetto all'anno precedente, con Firenze (+26%) e Pavia (+25%) in testa.
Roma e Milano si confermano i centri con maggior concentrazione di studenti, seguite da Torino e Bologna. In queste città si registra anche il numero più alto di studenti internazionali in termini assoluti, sebbene la percentuale rispetto alla popolazione studentesca totale sia più alta a Pavia (14%), Torino (13%), Padova (12%) e Bologna (11%). Inoltre, il 28% degli studenti italiani è considerato "mobile", ovvero iscritto a università situate in regioni diverse da quella di origine.
Per quanto riguarda gli alloggi per studenti (la stima esclude le abitazioni private offerte come alloggio per gli studenti fuori sede), l'offerta attuale di posti letto in Italia è stimata in circa 72.000 unità: la maggior parte (61%) sono strutture regionali sotto il DSU (Diritto allo Studio Universitario), mentre circa il 20% sono gestite da operatori privati, l'12% sono direttamente gestite dalle università e il restante 7% sono residenze studentesche private e pubbliche legalmente riconosciute (principalmente religiose).
Offerta insufficiente
Questa offerta non basta a coprire il fabbisogno degli studenti fuori sede: attualmente, si registra circa il 4% di provision rate sul territorio (1,95 milioni di studenti contro circa 72.000 letti a disposizione), ancora lontano da mercati più maturi come UK (34%), Danimarca (36%), Francia (15%) o Germania (11%). Entro il 2028, grazie alla pipeline prevista, a Milano il provision rate salirà dall'attuale 5,5% al 9,2%, mentre in altre città come Firenze e Torino si attesterà intorno al 5-6%. Le città che manterranno comunque livelli di provision poco sopra il 3% anche al 2028 saranno Roma e Padova, presentando quindi ampie opportunità di sviluppo, a fronte di una pipeline limitata e di un'importante domanda.
“Al momento esistono notevoli opportunità di crescita per il PBSA nelle principali città universitarie italiane, considerando che l’Italia ha un provision rate del 4%, rispetto a mercati più consolidati dove questo indicatore supera il 30% -commenta Francesca Fantuzzi, Head of Research di JLL Italia-. Se Milano ha rappresentato la prima meta in termini di investimenti PBSA e di volumi transati negli ultimi anni, anche Torino, Padova, Bologna, Firenze, Pavia e Roma sono ora città nel radar degli investitori, e stanno vedendo concretizzarsi operazioni di rilievo”.
La futura offerta di PBSA nelle principali città italiane vedrà la realizzazione di oltre 26.000 posti letto entro il 2028. A guidare questo sviluppo Milano con 14.800 posti letto, seguita da Torino e Roma (rispettivamente 2.600 e 2.400 nuovi posti). Bologna e Firenze pianificano l'aggiunta di 2.200 e 1.900 posti, mentre Padova e Pavia completano i principali progetti con rispettivamente 1.800 e 500 posti. Nel complesso, l'offerta nelle principali città italiane entro il 2028 raggiungerà quasi 65.000 posti letto, se i progetti in corso verranno completati come previsto e la costruzione proseguirà senza ritardi, ma comunque non ancora sufficiente a coprire il fabbisogno di una domanda in espansione.
“Rispetto agli altri Paesi dell'EMEA, il mercato italiano è ancora in fase di maturazione. La maggioranza delle transazioni sono focalizzate su sviluppi di terreni o riconversioni ex uffici, dunque con volumi di investimento ridotti rispetto alla vendita di prodotti stabilizzati - commenta Alberico Radice Fossati, Head of Capital Markets di JLL Italia-. Il 2025 si preannuncia un anno con prospettive generalmente positive, sostenute da pilastri chiave quali: una crescente domanda di asset moderni da parte di studenti nazionali e internazionali, l'aumento degli affitti delle abitazioni private che rende l'asset class interessante per diversi tipi di investitori con orizzonti di ritorno variabili, la crescente pressione politica per la creazione di alloggi di buona qualità per gli studenti fuori con una varietà di tariffe tra convenzionate e libere, una diversificazione geografica sul territorio italiano e un prodotto intrinsecamente Esg”.
