Il settore Retail calamita investimenti di 470 milioni di euro nel secondo trimestre (+153% rispetto al secondo trimestre 2023, per un totale di 510 milioni nel primo semestre, +121% sull’H1 2023) segna uno dei volumi trimestrali più alti degli ultimi tre anni e un forte recupero rispetto ai risultati del primo trimestre dell’anno, soprattutto grazie a due grandi operazioni nel settore out-of-town che hanno visto come protagonisti centri commerciali e immobili della grande distribuzione organizzata.Uno di questi è (presumiamo: Cbre non lo cita) Romaest acquisito da Klépierre per una cifra che corrisponde quasi a metà dell'intero montante investito nel Q2.
Il primo semestre 2024 si chiude con un volume d’investimenti nel commercial real estate italiano pari a 3,1 miliardi di euro (Cbre non include le operazioni di acquisto di terreni come l’acquisizione degli scali ferroviari dismessi di Milano Farini e San Cristoforo per 489,5 milioni di euro da parte di Unicredit), in netto recupero rispetto allo stesso periodo 2023 (+33% vs H1 2023), un dato che riflette una ripresa delle attività d’investimento già in corso. La crescita si è infatti rafforzata nel secondo trimestre 2024, che con 1,8 miliardi di euro ha visto un incremento dei volumi d’investimento ancora più sostenuto, +42% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. L’andamento del secondo trimestre 2024 anticipa il deciso cambio di passo dell'asset class Retail atteso per i prossimi mesi, quando -secondo Cbre- si assisterà a nuove operazioni con importanti ticket, in particolare nelle high street del lusso e nei segmenti out-of-town, dove il periodo di repricing sembra ormai essersi concluso.
Dopo nove mesi di tassi invariati, il primo taglio da parte della BCE contribuisce a migliorare l’outlook sui rendimenti immobiliari, rimasti già prevalentemente stabili nell’ultimo trimestre. Questa tendenza testimonia il progressivo raggiungimento di un nuovo punto di equilibrio delle aspettative di prezzo tra domanda e offerta.
“La crescita dei volumi di investimento del trimestre conferma che il mercato ha superato la sua fase più sfidante ed è iniziata la ripresa, ora che i prezzi hanno toccato il loro punto più basso –conferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di CBRE Italy. Interessante osservare anche come il ticket medio sia cresciuto in modo importante nel secondo trimestre, un dato positivo se consideriamo l’elevato numero di deal di piccola dimensione del 2023 e del primo trimestre dell’anno, sintomatico dell’elevato costo del capitale e di un atteggiamento molto cauto degli investitori”.
Importante osservare anche la geografia degli investimenti. Nel primo semestre del 2024 i mercati regionali (così Cbre definisce le piazze immobiliari fuori da Milano e Roma) hanno quasi raggiunto il 50% dei volumi d’investimento complessivi in Italia, grazie soprattutto alle operazioni nei settori Hotels, Retail Out-of-town e Logistica. Si conferma anche un buon interesse da parte degli investitori istituzionali per Uffici nelle città ben collegate dalla rete ferroviaria dell’alta velocità e nei confronti di alloggi per studenti nelle maggiori città universitarie.
Hotel, forte interesse per le località di prestigio
Ma l'asset class con i volumi di investimento più elevati nel Q2 2024 è quella degli Hotel, con oltre 690 milioni di euro investiti (+240% rispetto allo stesso periodo del 2023), per un totale di quasi 1 miliardo di euro da inizio anno (+92% rispetto allo scorso anno). In questo settore a guidare i volumi sono importanti operazioni su hotel di lusso a Venezia, Roma e sul lago di Como, caratterizzate da elevati prezzi per camera, confermando il forte appetito degli investitori per le destinazioni leisure di maggiore prestigio. Si sottolinea anche una forte componente di acquirenti owner operator, responsabili per oltre la metà dei volumi transati, che reinvestono la liquidità raccolta negli ultimi anni, grazie alle ottime performance delle proprie strutture, in ulteriori espansioni dei propri portafogli. La crescita degli investimenti in Hotel conferma, inoltre, i risultati raccolti dalla recente 2024 European Hotel Investor Intentions Survey realizzata da CBRE, dove emerge un trend strutturale di forte propensione ad investire in questa asset class grazie alle ottime prospettive sui fondamentali del settore nei prossimi anni.
Office, recupero solo nel semestrale
Nel periodo semestrale recuperano anche gli Uffici. Gli investimenti del secondo trimestre (330 milioni di euro, -5% rispetto al Q2 2023), sono in calo, d'accordo, ma in deciso recupero se si considerano i primi sei mesi 2024, che con 816 milioni di euro, +69% rispetto alla prima metà del 2023. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto nelle zone più centrali di Milano e Roma e sono stati guidati da strategie di riposizionamento e massimizzazione del valore degli asset in contesti caratterizzati da livelli molto bassi di vacancy e forte domanda per immobili di primario standing. In questi mercati la disponibilità di capitale per operazioni value-add è molto elevata, ma le opportunità rimangono limitate.
Industrial&Logistics, buon equilibrio tra domanda e offerta
Nel secondo trimestre 2024 calano (-26%) gli investimenti nell'Industrial & Logistics, scesi a 180 milioni di euro, per un totale di 470 milioni di euro da inizio anno (-13% rispetto al 1° semestre 2023). Il divario nelle aspettative di prezzo tra venditori e potenziali acquirenti continua a frenare gli investimenti in questo settore, nonostante la buona presenza di capitali disponibili per essere investiti. Il mercato logistico occupier italiano continua a mostrare un buon equilibrio tra domanda e offerta, anche a fronte di una stabilizzazione dei volumi di take-up, comunque superiori alla media storica, grazie a un rallentamento dell’attività di costruzione in seguito alla limitata disponibilità di terreni da destinare a nuovi sviluppi.
Lo sviluppo dei "serviced apartment"
Concludiamo la rassegna con due settori -residenziale (Living) e Alternative- ancora piccoli in termini di volumi complessivi investiti, ma con promettenti orizzonti di crescita nel medio periodo. Nel settore Living l’attività d’investimento rimane concentrata su operazioni value-add. I volumi rimangono contenuti a causa della mancanza di prodotto, ma le attività di sviluppo proseguono. Nelle principali città italiane, sui mercati di studentati e abitazioni in affitto si continua a osservare un ampio divario tra domanda degli utenti finali e offerta disponibile, come confermato dalla crescita dei canoni di locazione, proseguita nel corso degli ultimi sei mesi. Si sviluppa anche il settore dei serviced apartment in città d’arte e in destinazioni leisure, dove il loro successo si pone in continuità con le ottime performance registrate negli ultimi anni dall’industria ricettiva.
I volumi d’investimento nel settore Alternative rimangono contenuti e concentrati su un numero limitato di operazioni di piccola dimensione firmate da operatori specializzati. Nel corso dei prossimi mesi dovremmo assistere a una ripresa degli investimenti in questo settore, in particolare sanità e infrastrutture, dove rimane alta la fiducia sui trend dei fondamentali a lungo termine.
