È il messaggio, ottimistico, che CBRE (di seguito: Cbre), una delle società protagoniste nella consulenza del retail real estate a livello mondiale, aggiunge a mo' di augurale cartiglio al report presentato nella sua (bella e spaziosa, oltre che luminosa) sede in Piazza Affari. Dall'Italy Investor Survey 2024 era emerso un lieve calo del retail come asset class sulla quale concentrare le propri intenzioni di investimento (dall'8% al 7%). Nel frattempo abbiamo assistito a qualche allentamento sul costo del denaro -non si superano, però, nemmeno i 50 punti base di limatura- uno degli indicatori positivi che suggeriscono un ambiente economico favorevole per gli investimenti in Italia, in particolare per il commercial real estate.
Apro parentesi. L'acquisizione di Roma est da parte di Klépierre è un messaggio positivo per la community finanziaria dei centri commerciali, perché sembra l'unica importante transazione di un prime o AAA (super-regional centre) nei primi 6 mesi del 2024. Bisogna vedere se resterà l'unica, cosa che pensiamo convintamente. Chiusa parentesi e riprendiamo dal report Italy on Stage realizzato dal Team Research Italy di Cbre, con l’obiettivo di raccontare l’evoluzione dei fondamentali delle principali asset class, evidenziandone prospettive, opportunità e potenziale di crescita.
Negli ultimi anni l’Italia ha compiuto notevoli progressi nel ridurre il rapporto debito/Pil e ha registrato una crescita del Pil pro capite più elevata rispetto ad altri principali paesi europei. L’Italia si colloca al quarto posto in Europa per dimensioni della propria economia, ma solo all’ottavo posto per volume di investimenti nel settore immobiliare negli ultimi anni (2019-2023). Le attività di sviluppo immobiliare limitate del precedente ciclo economico consentono di affrontare le nuove sfide dei mercati occupier, dove oggi persiste una domanda ancora inespressa.
Milano secondo mercato europeo per caro-affitti
Il report Italy on Stage evidenzia come i settori core del mercato commercial real estate, ossia l’asset class Office e Industrial & Logistics, abbiano fondamentali supportati dalla strutturale mancanza di prodotto di qualità, ricercato in modo crescente da una domanda occupier che si mantiene solida, nonostante le profonde trasformazioni provocate dai nuovi modi di lavorare e dalla normalizzazione della domanda di nuovi spazi per la logistica.
Il mercato italiano degli uffici, pur non soffrendo della stessa contrazione della domanda di spazio osservata in altri paesi, deve comunque innovarsi per continuare ad attrarre talenti, il che rende gli uffici contemporanei sempre più importanti per soddisfare le esigenze degli occupier. In Europa, Milano si conferma il secondo mercato per canone prime di 700 €/mq/anno, preceduto solo da Parigi, mentre Roma si colloca all’ottavo posto risultando il secondo canone prime più alto dell'Europa meridionale, con 560 €/mq/anno.
Logistica
Il mercato logistico italiano, invece, ha registrato una crescita esponenziale negli ultimi cinque anni, con una performance superiore a quella del mercato europeo sia in termini di investimenti che di assorbimento di nuovi spazi. Le prospettive positive sui tassi d'interesse porteranno probabilmente a una ripresa degli investimenti nel settore logistico nei prossimi mesi, soprattutto se si considera la sempre più forte attenzione dei tenant verso asset di alta qualità in grado di soddisfare gli ambiziosi standard Esg e i progressi tecnologici.
In tutti i settori dell’immobiliare vi è infatti una crescente domanda di nuovi immobili a prova di futuro, in grado di supportare le politiche Esg degli occupier e di affrontare i rischi provocati dal cambiamento climatico. Ad oggi Cbre osserva una discrepanza tra gli obiettivi Net Zero Carbon degli investitori e degli occupier, dove solo 26% degli investitori pianifica di raggiungere il target entro il 2030 contro il 41% degli occupier.
“Si sta osservando sempre più un mercato immobiliare in trasformazione - sottolinea Fabio Mantegazza, Head of Advisory & Transaction Services di CBRE Italy-. Gli occupier hanno bisogno di spazi nuovi in grado di supportarli nei propri piani di sviluppo e nel raggiungimento dei target ESG. D’altro canto, questo offre agli investitori un bacino di domanda potenziale che, con la normalizzazione dei tassi di interesse attesa, si potrebbe concretizzare in investimenti a grande valore aggiunto”.
Al contempo, nuove opportunità possono essere ricercate in nuovi territori e in settori emergenti, o riscoprendo il potenziale da tempo inespresso di altre asset class. La maggior parte delle città italiane sta assistendo a una costante crescita della domanda di abitazioni in affitto, guidata soprattutto dalle generazioni più giovani e dagli studenti, in un contesto in cui l’intensificazione dei flussi turistici porta a un impiego sempre più frequente dello stock residenziale a fini ricettivi. In questo contesto, il settore Living offre quindi opportunità di investimento, anche nell’ottica di social value creation. Allo stesso tempo, migliorare ed espandere l’offerta ricettiva, e quindi gli investimenti nel settore Hotels, rappresenta un modo per accompagnare una crescita più sostenibile del turismo, facendo leva su una delle industrie più importanti del nostro Paese.
Importante osservare anche come il settore Retail offra oggi importanti opportunità d’investimento dopo anni di fermo provocati dalle incertezze causate dalla pandemia e dai timori di una progressiva erosione delle vendite dei negozi fisici provocata dall’espansione del commercio elettronico. Un esempio tra tutti è il Retail Out-of-Town che, dopo gli ultimi anni impegnativi a causa delle restrizioni per il contenimento dei contagi, è tornato a mostrare ottimi dati di fatturati e di footfall, offrendo oggi eccellenti opportunità di investimento grazie ai prezzi ai minimi storici.
I segnali di questa ripresa li stiamo già osservando, con un recupero notevole dei volumi Retail già a partire dalla prima metà del 2024.
“Dai dati emersi dal report possiamo indubbiamente affermare che il commercial real estate italiano offre un panorama d'investimento interessante, con un forte potenziale di crescita, redditività e diversificazione, ma anche un sistema Paese in salute -commenta Silvia Gandellini, Head of Capital Markets di CBRE Italy-. Gli asset considerati oggi più interessanti dagli investitori value add e i più attivi sul mercato, sono quelli cosiddetti strumentali all’attività che vi si svolge all'interno. Hotels, data center, healthcare, education, student housing e infrastrutture sono ottimi esempi di settori che presentano le migliori opportunità d’investimento per gli investitori, chiamati a realizzare spazi rispondenti a specifiche esigenze strettamente connesse all’attività degli occupier”.
Cbre ha già illustrato nella precedente occasione dell'Investor Survey la posizione del retail out-of-town, ambito nel quale rientrano anche i centri commerciali e che emerge chiaramente dalla slide commentata da Giulia Ghiani, Head of Research & Data Intelligence di CBRE Italy, nella presentazione dell'Investor Report:
“I volumi di investimento del 2023 riflettono una frenata trasversale a tutti i principali settori del mercato immobiliare italiano (-44% rispetto allo 2022), in un contesto di rallentamento dei mercati real estate globali. Inoltre, le politiche monetarie restrittive della BCE avviate nella seconda metà del 2022 hanno provocato una forte riduzione dei capitali destinati al mercato immobiliare, in particolare a causa dell’incertezza sulla dinamica futura dei prezzi degli immobili e del deterioramento delle condizioni di accesso al finanziamento. Per il 2024 ci aspettiamo un recupero degli investimenti, favorito dal raggiungimento di nuovi equilibri sulle le aspettative di prezzo degli investitori e dal miglioramento delle condizioni di accesso al credito e sostenuto dagli ottimi fondamentali dei mercati occupier”.
