La riqualificazione delle aree ferroviarie e industriali dismesse è stato il motore della trasformazione urbana in Europa negli ultimi trent’anni, generando un fatturato di oltre 200 miliardi di euro. Da Lisbona a Londra, a Berlino, lo skyline delineato da ciminiere e fabbriche inquinanti e maleodoranti ha lasciato posto a case moderne, nuovi grattacieli, grandi spazi verdi. Questo vale per Milano, all'avanguardia nello sviluppo immobiliare post industriale o brownfield, e a maggior ragione per un'altra città storica sotto tutti i punti di vista, industriale in primis: Torino. Nel corso dell’evento La Torino che verrà, organizzato nel capoluogo piemontese da FS Sistemi Urbani, società capofila del Polo Urbano del Gruppo FS Italiane, Scenari Immobiliari ha presentato il rapporto Torino, gli scali ferroviari e le ricadute economiche e sociali della loro rigenerazione: Focus Lingotto che contiene il punto di vista sul mercato immobiliare del capoluogo piemontese, oltre agli impatti economici della trasformazione urbana.
“La città di Torino è stata protagonista della rigenerazione delle aree dismesse –conferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari–. Dagli anni novanta in poi sono stati individuati circa 12 kmq (di cui 2,1 le Spine) tra aree dismesse, inutilizzate e da trasformare, che rappresentano il 9% del territorio comunale. Ne sono state recuperate (tra San Paolo, parte dei Mercati generali, Lancia, Italgas, ecc.) circa 6,6 kmq cioè il 5% del territorio comunale. Sono stati realizzati 3,7 milioni di metri quadrati di superfici edificate, di cui il 46% residenze e il 54% funzioni terziarie e commerciali. Più 3,6 kmq di spazi e aree verdi. Rimangono da riqualificare 3,7 kmq di aree, a cui vanno aggiunti 0,5 kmq di aree ferroviarie. Le dimensioni della trasformazione torinese sono analoghe a quanto accaduto a Milano, dove è stato recuperato il 5% del territorio comunale, con 10 kmq riqualificati e ne restano ancora 9 da recuperare”.
Nel 2023 nella città di Torino si prevede che saranno vendute 14.500 case con una crescita del 2% in un anno e di quasi il 14% rispetto al 2019. Il fatturato del comparto residenziale raggiungerà i 4 miliardi di euro, con un incremento superiore al 2% sugli oltre 3,8 miliardi dell’anno scorso e del 16% circa negli ultimi anni. Per quanto riguarda i prezzi, nel capoluogo piemontese sono prossimi ai 5.000 euro al mq nelle zone centrali, superiori ai 3.000 euro nelle zone semicentrali e di quasi 2.000 euro nelle zone periferiche. Le previsioni per l’anno in corso sono di un’ulteriore crescita intorno al 4,5% medio, più dinamica rispetto alla media nazionale che è del 3%.
In questo scenario le opportunità offerte dagli ex scali ferroviari, in funzione della loro capacità di sviluppare e fornire risposte adeguate a nuove domande di natura sociale ed economica nonché a esigenze ormai strutturali e a criticità e contraddizioni storiche, sono in grado di ridisegnare lo sviluppo della città in chiave policentrica e socialmente ed economicamente attrattiva. Infatti, gli ambiti di riqualificazione edilizia e di rigenerazione urbana della città di Torino interessano una superficie territoriale di circa 4,2 kmq e una superficie lorda pari a più di 2 milioni di metri quadrati, equamente distribuiti tra settore residenziale (poco meno di 855.000 mq) e terziario e attività di servizio alle persone e all’imprese (poco più di 835.000 mq) con quote rilevanti per il settore produttivo (circa 326.000 mq). Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 5,34 miliardi di euro di valore aggiunto concentrato per più del 50% nel comparto residenziale e capace di portare un incremento superiore al 20% del valore immobiliare della città, dagli attuali 155 miliardi di euro ai quasi 190 miliardi di euro del 2035.
