I dati JLL (di seguito Jll) evidenziano un andamento molto positivo nei primi sei mesi del 2022 per il settore uffici, che registra investimenti pari a 2,5 miliardi di euro (39 transazioni, + 186% anno su anno), il 40% del totale del mercato real estate. In termini di assorbimento spazi, considerando l’aggregato di Milano e Roma, il take-up ha visto una crescita del 30% rispetto al primo semestre 2021, in un contesto di canoni in aumento e rendimenti in compressione.
Milano guida il mercato
Milano continua a guidare il mercato, con 1,3 miliardi di euro, il 54% del totale, e 24 transazioni (deal), relative a immobili centrali e periferici. Crescita anche sul versante occupier con 148 transazioni per un take-up totale di circa 252.000 mq (+39% a/a). La domanda di spazi uso ufficio si è concentrata su superfici inferiori ai 500 mq (41% delle transazioni) e su edifici di alto livello qualitativo, in particolare di grado A (74%). Circa il 38% della domanda riguarda uffici in aree centrali (Cbd, centro storico, centro), il 27% nell'hinterland, il 22% in zone periferiche e il 14% nel semicentro.
Nel primo semestre, a Roma si sono invece concluse 8 transazioni investment, per un totale di circa 740 milioni di euro, principalmente nel centro e nell'Eur. Anche nella Capitale, rispetto al 2021, si è registrato un incremento delle superfici assorbite, per un take-up totale di circa 82.500 mq (+18% a/a) grazie a 79 operazioni concluse. La domanda si è concentrata principalmente nelle zone Eur (33%), Cbd (27%) e centro-semicentro (25%).
Nel Q2 2022, i rendimenti netti prime si confermano stabili sia a Milano (3,05%) sia a Roma (3,50%) rispetto al 1° trimestre, ma in compressione rispetto al Q2 2021. I canoni prime sono aumentati, arrivando a 650 euro/mq/anno per Milano e a 520 euro/mq/a a Roma.
Un nuovo modo di lavorare
Secondo una recente ricerca di Jll Global Research sulle preferenze dei lavoratori (Workforce Preference Barometer, Jll, 2022), che ha coinvolto 10 paesi, il modello ibrido si è gradualmente affermato quale soluzione più vicina alle nuove esigenze, arrivando al punto ottimale. Il 60% delle persone desidera lavorare in modo ibrido e il 55% lo sta già facendo. Questo modello è apprezzato soprattutto da manager (75%), Gen Z (73%), Gen Y (69%) e caregiver (66%).
Il 59% dei dipendenti si aspetta di lavorare in un'azienda che supporti la loro salute e il loro benessere. Questa è ora la seconda priorità sul lavoro, dopo la qualità della vita e viene prima dello stipendio. In un contesto ibrido, che prevede la possibilità di lavorare da più luoghi, l’ufficio fisico rimane un punto di riferimento fondamentale per i lavoratori, come centro di collaborazione e innovazione, con spazi ripensati secondo le attività e che massimizzino il benessere delle persone, in ottica rigenerativa e inclusiva.
Le prospettive nel mercato uffici
“Il contesto macroeconomico e geopolitico sta spingendo gli investitori a un approccio più prudente in termini di pricing e strategie di investimento -commenta Luca Vaj, Head of Office Capital Markets di Jll Italia-. Tuttavia, in ottica di medio-lungo termine, la crescente presenza in Italia di proprietà istituzionali di matrice internazionale e con una maggior flessibilità agli aggiustamenti di mercato, sembra dare maggior comfort alla tenuta dei volumi anche per il futuro”.
“Dal lato degli occupier si prevede una sempre maggiore attenzione dei conduttori alla sostenibilità dei canoni e alle Esg performance degli immobili –aggiunge Eros Chiodoni, Head of Office Agency Leasing di Jll-. Dal punto di vista dell’assorbimento abbiamo avuto nel primo semestre un ottimo risultato per Milano, che ha raggiunto un take-up superiore a quello dello stesso periodo del 2019. Il centro storico e il Cbd Porta Nuova si confermano le zone di maggiore interesse, con canoni in crescita”.
“Anche Roma ha mostrato un dato positivo nel primo semestre, con aspettative maggiori per la seconda parte dell’anno –conclude Massimo Livi, Head of Transactional Business, Rome Leasing-. La domanda nella Capitale è soprattutto per il centro città, a fronte di una scarsità di offerta, mentre all’Eur si rivolge verso immobili di grado A, che rappresentano la maggior parte della superficie assorbita”.
