I risultati del 2° trimestre 2020 (Q2) hanno fortemente impattato su tutto l’andamento del semestre 2020. Basterebbe questo dato: solo poco più di 30 deal chiusi nel Q2 2020 rispetto ai 60 del Q2 2019. La metà. E questo conferma indubbiamente che già a partire dal Q2 si cominciano a verificare con maggiore esattezza gli effetti della crisi in Italia. Il Q1 2020 era infatti allineato al Q1 2019 con circa 1,7 miliardi di euro di investimenti. Nel trimestre successivo (Q2 2020) si è superata di poco la soglia dei 2 miliardi di euro, valore in calo del 38% rispetto ai 3,3 miliardi del 2° trimestre 2019, e del -13% verso la media quinquennale dei Q2.
Come sappiamo, il primo semestre (1H) 2020 si è chiuso in Italia con un -25% circa nel valore complessivo degli investimenti in immobili commerciali rispetto allo stesso periodo 2019. Se paragonato alla media quinquennale il calo si ridimensiona (-8%).
La quota dei capitali domestici investiti finora nel 2020 è pari a circa il 55% del totale. Fra i capitali internazionali prevalgono quelli statunitensi (circa 430 milioni di euro) e tedeschi (circa 350 milioni di euro).
“I dati analizzati mostrano come in Italia gli investimenti nel mercato immobiliare commerciale in questa prima metà 2020 sono sottodimensionati non solo rispetto al 2019 ma anche rispetto alla media dei primi semestri degli ultimi 5 anni -commenta Cristiana Zanzottera, responsabile ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate Italy-. Questi numeri in parte riflettono già il rallentamento atteso dell’attività, causa pandemia, in alcuni settori come quello alberghiero. Il buon risultato del direzionale nel semestre conferma un’altra volta la generale preferenza degli investitori per i cosiddetti defensive assets: uffici core in location liquide come Milano. È tuttavia prematuro trarre conclusioni su fine anno per la presenza di molti fattori di incertezza legati all’evoluzione e alla durata della pandemia. Si aggiunga che la crescente allocazione di liquidità al real estate registrata negli ultimi anni non dovrebbe segnalare un’inversione di tendenza nel prossimo futuro”.
Analisi per categorie immobiliari
Da un’analisi per asset class emerge il pesante arretramento nel settore alberghiero (-80% circa), settore nel quale sono stati investiti circa 410 milioni di euro (di cui 350 milioni circa relativi al Q2). Siamo ritornati ai semestrali 2017 e 2018. E pensare che gli Hotel hanno recitato il ruolo di protagonisti nel record dei 12,2 miliardi di euro toccati nel 2019.
L’allocazione al prodotto Uffici (che assorbono il 47% degli investimenti totali del semestre) risulta preponderante nel primo semestre 2020, con circa 1,8 miliardi di euro investiti (di cui 1,4 miliardi circa concentrati a Milano) valore superiore del 7% circa rispetto a quanto registrato nel primo semestre 2019. In particolare nel Q2 2020 sono stati investiti in Italia circa 1,2 miliardi di euro nel prodotto Uffici (incluso circa 1 miliardo a Milano).
La Logistica nel primo semestre 2020 segnala investimenti per circa 280 milioni di euro, in calo del 10% circa rispetto allo stesso periodo del 2019. Da evidenziare che nel Q2 2020 sono stati chiusi due deals logistici per un totale pari a poco più di 50 milioni di euro.
L’unico settore in controtendenza è quello degli investimenti “Alternativi” che ha registrato una crescita a tre cifre rispetto al primo semestre 2019: grazie ai circa 450 milioni di euro investiti, i primi sei mesi 2020 hanno già superato il risultato dell’intero 2019. Da segnalare che circa la metà dell’importo totale di questa categoria nel primo semestre 2020 è attribuibile alla chiusura di operazioni di sviluppo residenziale.
Il Retail, grazie soprattutto al deal Unicredit S.p.A./Esselunga S.p.A. del Q1, mantiene una buona performance quest’anno con volumi per circa 800 milioni di euro (di cui circa 125 milioni allocati nel Q2) in crescita del 6% circa rispetto al primo semestre 2019.
Tra le sei operazioni Retail registrate nel Q2 da segnalare anche la chiusura di una transazione relativa a un centro commerciale.
Uffici: Milano si riprende nel Q2
Se il 1° trimestre 2020 Milano aveva registrato un -30% negli investimenti rispetto allo stesso periodo 2019, il secondo trimestre 2020 sembra segnare una ripresa, secondo i dati Bnp Paribas Real Estate, con circa 1,2 miliardi di euro quasi completamente allocati al prodotto Uffici (circa 1 miliardo di euro). Il totale investito in città nel primo semestre 2020, pari a circa 1,8 miliardi di euro è sostanzialmente allineato con il risultato del primo semestre 2019.
A Roma invece si conferma il sottodimensionamento generale rispetto allo stesso periodo 2019: i circa 180 milioni di euro investiti nel Q2 portano il totale semestrale sotto i 300 milioni di euro rispetto ai circa 800 milioni registrati nel primo semestre 2019.
Per quanto riguardo i rendimenti netti prime nel Q2 2020 rispetto al Q1 2020:
- Uffici: stabilità, con Milano al 3,30% e Roma al 4%.
- Retail: decompressione, centri commerciali 5,75% dal 5,50%; High Street Milano 3,25% dal 3,10% e High Street Roma 3,50% dal 3,35%.
- Logistica: stabilità: Milano 5,25%.
Locazione: take up al di sotto dei valori del 1H 2019
Negli Uffici, il take-up nel primo semestre 2020 resta inferiore a quello del 2019 sia a Milano che a Roma: -31% a Milano e -72% a Roma.
Più nel dettaglio, Milano nel Q2 ha assorbito poco meno di 64.000 mq di spazi Uffici: dato inferiore sia a quello del Q2 2019 sia alla relativa media degli ultimi 5 anni (rispettivamente -45% e -35% circa). Forte riduzione anche nel numero di operazioni chiuse: 28 nel Q2 2020 (uno dei valori più bassi negli ultimi 10 anni) rispetto alle 75 del Q2 2019.
Il 60% circa del take-up del Q2 2020 si è concentrato nel CBD Porta Nuova grazie a una rilevante transazione chiusa per circa 24.000 metri quadrati da parte di un tenant appartenente al settore bancario-finanziario.
Stabilità rispetto al Q1 2020 per quanto riguarda i canoni prime Uffici: in particolare il CBD Duomo si mantiene al livello di 600 €/mq/anno per il quinto trimestre consecutivo.
A Roma il secondo trimestre 2020 registra un assorbimento di spazi Uffici pari a circa 19.400 metri quadrati, livello inferiore dell’80% rispetto al Q2 2019 e del 60% circa rispetto alla relativa media degli ultimi 5 anni. Meno di 10 le operazioni (di dimensione pari o superiore ai 1.000 metri quadrati) chiuse nel trimestre, e nessuna sopra i 3.500 mq. Nel Q2 2020 le operazioni si sono concentrate nel Greater Eur che, grazie a 9 deal, ha registrato un assorbimento pari a poco più di 12.000 mq.
Per quanto riguarda i canoni prime Uffici, anche a Roma nel Q2 2020 si è registrata stabilità in tutti i sottomercati rispetto al Q1 2020. In particolare il canone prime del CBD romano permane al livello di 450 €/mq/anno per il quinto trimestre consecutivo.
